Prêts relais au Canada

Qu'est-ce qu'un prêt relais?

**Un prêt relais est un financement garanti à court terme qui couvre l'écart financier entre l'achat d'une nouvelle maison et la vente de votre propriété actuelle, vous permettant de conclure les deux transactions sans devoir les synchroniser parfaitement.** Les prêts relais sont parfois appelés **financement intérimaire** ou **financement de transition** parce qu'ils font le pont entre deux transactions immobilières qui ne se concluent pas à la même date. Dans un scénario d'achat typique, vous vendez d'abord votre maison actuelle, recevez le produit de la vente, puis utilisez ces fonds comme mise de fonds sur votre nouvelle propriété. Mais le calendrier immobilier fonctionne rarement aussi simplement. Votre nouvelle maison pourrait se conclure des semaines ou des mois avant la vente de votre propriété actuelle, vous laissant à court des fonds nécessaires pour compléter l'achat. Un prêt relais résout ce problème en vous avançant l'équité de votre propriété actuelle avant que la vente se conclue. Le prêt est **garanti par votre maison actuelle** et remboursé intégralement lors de la vente de celle-ci. Pendant la période relais, vous effectuez des **paiements d'intérêts seulement** sur le solde, ce qui garde les coûts mensuels gérables. Les banques canadiennes, les caisses populaires et les prêteurs privés offrent tous du financement relais, mais avec des exigences différentes. La plupart des prêts relais bancaires exigent une **promesse d'achat ferme** sur votre propriété actuelle, c'est-à-dire une offre signée et sans conditions de la part d'un acheteur. Les prêteurs privés peuvent offrir des prêts relais sans vente ferme, mais à des taux d'intérêt plus élevés allant de 8 % à 15 % ([ACFC : Hypothèques](https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques.html)). L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) exige que tous les prêteurs sous réglementation fédérale fournissent une divulgation complète du coût d'emprunt avant que vous signiez un contrat de prêt relais. Cela inclut le taux d'intérêt, tous les frais et le coût total sur la durée du prêt ([ACFC : Divulgation du coût d'emprunt](https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/droits-responsabilites/droits-divulgation-claire.html)). Les prêts relais au Canada ont généralement une durée de 90 jours à 12 mois, la plupart des prêts relais bancaires étant structurés sur 90 à 120 jours. Le montant du prêt est basé sur l'équité dans votre maison actuelle, moins le solde hypothécaire impayé et les frais de clôture. Par exemple, si votre maison se vend 600 000 $, que vous devez 300 000 $ sur l'hypothèque et que les frais de clôture totalisent 15 000 $, le prêt relais maximal serait d'environ 285 000 $. Le financement relais est de plus en plus demandé dans les marchés immobiliers compétitifs comme Toronto et Vancouver, où les vendeurs rejettent souvent les offres conditionnelles. Avoir un financement relais en place vous permet de faire une offre d'achat ferme sur une nouvelle maison sans attendre la vente de votre propriété actuelle, vous donnant un avantage significatif dans les situations d'enchères.

Types de prêts relais offerts au Canada

• Prêts relais bancaires liés à une hypothèque existante chez le même prêteur. Ceux-ci offrent les taux les plus bas (taux préférentiel + 2 % à 4 %) mais exigent une promesse d'achat ferme et sans conditions sur votre maison actuelle avant le déblocage des fonds
• Prêts relais de caisses populaires qui peuvent offrir des conditions plus flexibles que les grandes banques. Certaines caisses acceptent d'avancer du financement relais avec une vente conditionnelle, selon la propriété et votre profil financier global
• Prêts relais privés pour les emprunteurs qui n'ont pas de vente ferme ou qui ne se qualifient pas auprès d'une banque. Les prêteurs privés facturent des taux plus élevés (8 % à 15 %) et des frais (1 % à 3 % du montant du prêt) mais approuvent plus rapidement et acceptent plus de risque
• Prêts relais ouverts sans date de remboursement fixe, permettant de rembourser à tout moment durant la durée maximale. Ceux-ci offrent de la flexibilité lorsque la date de clôture de votre vente est incertaine, avec des taux légèrement plus élevés
• Prêts relais fermés avec une date de remboursement précise correspondant à la clôture de votre vente. Ceux-ci offrent des taux plus bas parce que le prêteur sait exactement quand le prêt sera remboursé
• Prêts relais en deuxième rang qui se placent derrière votre première hypothèque existante, donnant accès à votre équité sans refinancer votre hypothèque principale. Les taux sont plus élevés parce que le prêteur détient une position subordonnée

Qui est admissible à un prêt relais au Canada?

• ✓Citoyen canadien ou résident permanent, âgé d'au moins 18 ans (19 ans en Colombie-Britannique, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick)
• ✓Équité suffisante dans votre maison actuelle pour couvrir le montant du prêt relais. Les prêteurs calculent l'équité disponible comme le prix de vente (ou la valeur estimée) moins le solde hypothécaire impayé et les frais de clôture estimés
• ✓Bonne cote de crédit, généralement 650 ou plus pour les prêts relais bancaires. Les prêteurs privés peuvent accepter des cotes de crédit plus basses mais facturent des taux plus élevés pour compenser le risque additionnel
• ✓Revenu vérifiable suffisant pour assumer votre hypothèque existante et les paiements d'intérêts du prêt relais pendant la période de chevauchement
• ✓Pour les prêts relais bancaires : une promesse d'achat ferme et sans conditions sur votre maison actuelle avec une date de clôture confirmée. Les prêteurs privés peuvent renoncer à cette exigence
• ✓Une promesse d'achat acceptée sur la nouvelle propriété, confirmant le montant de financement relais nécessaire et le calendrier de clôture
• ✓Assurance habitation sur les deux propriétés pendant la période relais

Taux, montants et durées des prêts relais au Canada

**Les prêts relais au Canada comportent des taux d'intérêt allant de taux préférentiel + 2 % à taux préférentiel + 4 % dans les grandes banques et caisses populaires, soit environ 6,5 % à 9 % aux taux actuels de la Banque du Canada, tandis que les prêteurs relais privés facturent de 8 % à 15 % avec des frais additionnels de 1 % à 3 %.** Le taux que vous obtiendrez dépend de si vous avez une vente ferme, de votre profil de crédit et du ratio prêt-valeur sur votre propriété actuelle. Les montants de prêts relais au Canada varient généralement de 25 000 $ à plus de 1 000 000 $, selon l'équité dans votre maison actuelle. Le montant maximal se calcule comme le prix de vente de votre maison, moins le solde hypothécaire impayé, moins les frais de clôture estimés (frais juridiques, commissions immobilières, ajustements de droits de mutation). La plupart des prêteurs plafonnent les prêts relais à 80 % de l'équité dans la propriété en vente. La durée du prêt relais est habituellement de 90 jours à 12 mois. Les prêts relais bancaires liés à une vente ferme sont généralement structurés sur 90 à 120 jours parce que la date de clôture est déjà fixée. Les prêts relais privés peuvent s'étendre jusqu'à 12 mois pour les emprunteurs dont la propriété est inscrite mais pas encore vendue. **Ventilation des coûts pour un prêt relais typique de 200 000 $ sur 90 jours :** - Intérêts à taux préférentiel + 3 % (environ 8 %) : 4 000 $ - Frais d'administration du prêteur : 500 $ à 1 000 $ - Frais juridiques (mise en place du prêt relais) : 800 $ à 1 500 $ - Frais d'évaluation (si requis) : 300 $ à 500 $ - Coût total estimé : 5 600 $ à 7 000 $ Pour un prêt relais privé à 12 % avec frais de prêteur de 2 % : - Intérêts sur 90 jours : 6 000 $ - Frais du prêteur (2 % de 200 000 $) : 4 000 $ - Frais juridiques et d'évaluation : 1 100 $ à 2 000 $ - Coût total estimé : 11 100 $ à 12 000 $ Le taux directeur de la Banque du Canada influence directement les taux des prêts relais dans les banques et caisses populaires. Quand le taux à un jour bouge, les prêts relais à taux variable s'ajustent en conséquence ([Banque du Canada : Taux directeur](https://www.banqueducanada.ca/fonctions-essentielles/politique-monetaire/taux-directeur/)). Le taux d'intérêt criminel maximal au Canada est de 47 % TAP selon l'article 347 du Code criminel. Tout prêt relais dépassant ce taux constitue une infraction criminelle ([Code criminel art. 347](https://www.canada.ca/fr/ministere-finances/programmes/consultations/2022/lutte-prets-abusifs/consultation-taux-interet-criminel.html)). Calculez toujours le TAP effectif incluant tous les frais, pas seulement le taux d'intérêt affiché. Méfiez-vous des prêteurs qui affichent des taux mensuels bas sans divulguer les frais d'administration, les frais juridiques ou les pénalités de remboursement anticipé. Un prêteur responsable fournit une ventilation complète des coûts avant que vous vous engagiez.

Avantages et inconvénients des prêts relais

Prêts relais vs. autres options de financement à court terme

Conseils pour obtenir un prêt relais au Canada

1. 1.Établissez le prix de votre maison actuelle de façon réaliste avant de vous engager dans un prêt relais. Une propriété surévaluée qui reste sur le marché prolonge votre période relais et augmente vos coûts d'intérêts totaux. Obtenez des données de ventes comparables d'au moins deux courtiers immobiliers avant d'inscrire
2. 2.Obtenez une promesse d'achat ferme sur votre maison actuelle avant de demander un prêt relais bancaire. Les taux bancaires sont significativement plus bas (taux préférentiel + 2 % à 4 %) que ceux des prêteurs privés (8 % à 15 %), et l'exigence clé est une offre signée et sans conditions
3. 3.Calculez le coût complet du financement relais avant de vous engager, incluant les intérêts, les frais d'administration, les frais juridiques et les frais d'évaluation. Comparez ce total au coût de louer temporairement entre la vente et l'achat
4. 4.Constituez un coussin financier pour la période de chevauchement. Budgétez deux séries de taxes foncières, deux assurances, deux factures de services publics et les intérêts du prêt relais. Manquer de liquidités pendant la période relais crée une pression financière sérieuse
5. 5.Négociez une date de clôture plus longue sur votre achat si possible. Une clôture à 90 jours plutôt que 30 jours donne à votre maison actuelle plus de temps pour se vendre, évitant potentiellement le besoin d'un prêt relais entièrement
6. 6.Si vous n'avez pas de vente ferme et avez besoin de financement relais privé, comparez au moins trois prêteurs privés. Les taux, les frais et les conditions varient considérablement sur le marché du prêt privé
7. 7.Demandez d'abord à votre prêteur hypothécaire pour le financement relais. Plusieurs banques canadiennes offrent des prêts relais à leurs clients hypothécaires existants à des taux préférentiels, et le jumeler avec votre hypothèque actuelle simplifie le processus
8. 8.Faites réviser les conditions du prêt relais par votre avocat immobilier avant de signer. Portez attention aux pénalités de remboursement anticipé, aux conditions de prolongation et à ce qui se passe si la date de clôture de votre vente change

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