Prêts relais en Ontario

Qu'est-ce qu'un prêt relais en Ontario?

Un prêt relais en Ontario est un emprunt garanti à court terme qui couvre l'écart financier entre la date de clôture de votre nouvelle propriété et la date à laquelle la vente de votre résidence actuelle se finalise. Il est régi par la Loi de 2006 sur les maisons de courtage d'hypothèques, les prêteurs hypothécaires et les administrateurs d'hypothèques (LMCPHAI) et supervisé par l'Autorité ontarienne de réglementation des services financiers (ARSF). Contrairement à la plupart des prêts à la consommation en Ontario, le prêt relais n'est pas régi par la Loi sur la protection du consommateur. Il relève de la LMCPHAI, qui oblige toutes les maisons de courtage et tous les prêteurs hypothécaires à être agréés par l'ARSF, à divulguer l'intégralité du coût d'emprunt incluant tous les frais, et à calculer avec exactitude le taux annuel en pourcentage (TAP). En 2024-2025, l'ARSF a engagé 100 actions d'exécution, en mettant particulièrement l'accent sur l'évaluation de la convenance pour les hypothèques privées et l'exactitude de la divulgation du TAP. Dans un scénario typique en Ontario, vous trouvez votre prochaine maison, faites une offre et fixez une date de clôture avant même que votre propriété actuelle soit vendue. Votre équité est réelle, mais elle n'est pas encore liquide. Le prêt relais convertit cette équité en liquidités pour que votre achat se conclue dans les délais. Le marché ontarien rend cette situation courante. La moyenne dans le Grand Toronto (RGT) s'établissait à environ 1 009 000 $ au début de 2026, et à Ottawa à 693 000 $. À ces niveaux de prix, même quelques semaines d'écart de financement nécessitent un montant de prêt relais substantiel. À Toronto, les acheteurs doivent aussi prévoir les droits de cession immobilière provinciaux et municipaux combinés, pouvant atteindre 32 950 $ pour une propriété de 1 M$, ce qui augmente les liquidités nécessaires à la clôture. Les prêts relais bancaires en Ontario exigent une promesse d'achat ferme et sans condition sur votre résidence actuelle avant le déblocage des fonds. Les caisses de crédit ontariennes comme Meridian (plus de 378 000 membres), DUCA et Alterna peuvent offrir des conditions d'admissibilité plus souples. Les prêteurs privés ontariens, notamment Tembo Financial, DV Capital, Clover Mortgage et Burke Financial, approuvent les prêts relais sans vente ferme, souvent en 48 heures, mais à des taux et frais plus élevés. Le plafond fédéral du taux d'intérêt criminel, ramené à 35 % TAP depuis le 1er janvier 2025 en vertu de l'article 347 du Code criminel, protège les emprunteurs ontariens contre les taux abusifs. Tout prêt relais dépassant 35 % TAP constitue une infraction criminelle fédérale.

Quels types de prêts relais sont offerts en Ontario?

• Prêts relais bancaires, offerts par les grandes banques (TD, RBC, Banque Scotia, BMO, CIBC) à leurs clients hypothécaires existants. Ces prêts portent les taux les plus bas, soit taux préférentiel + 2 % à 4 % (environ 6,45 % à 8,45 % au taux préférentiel actuel de 4,45 %), mais exigent une promesse d'achat ferme et sans condition sur votre résidence actuelle, avec une durée maximale de 90 à 120 jours
• Prêts relais des caisses de crédit ontariennes, comme Meridian, DUCA et Alterna Savings, toutes réglementées par l'ARSF. Elles offrent souvent des conditions plus souples que les grandes banques et peuvent examiner certaines demandes avec des promesses d'achat conditionnelles selon votre profil financier global
• Prêts relais privés pour les emprunteurs ontariens qui n'ont pas de vente ferme ou qui ne se qualifient pas auprès d'une banque. Des prêteurs comme Tembo Financial, DV Capital, Clover Mortgage et Burke Financial offrent du financement relais de 30 000 $ à plus de 2 M$, avec approbation en 48 heures, à des taux de 8 % à 12 % et des frais de prêteur de 3 % à 6 %
• Prêts relais ouverts sans date de remboursement fixe à l'intérieur de la durée maximale. Utiles lorsque la date de clôture de la vente de votre résidence actuelle n'est pas encore confirmée, ils portent des taux légèrement plus élevés que les prêts relais fermés
• Prêts relais fermés avec une date de remboursement précise liée à votre date de clôture de vente confirmée. Ces prêts portent des taux plus bas, le prêteur ayant la certitude du moment de remboursement
• Prêts relais pour construction neuve, destinés aux acheteurs ontariens qui acquièrent une propriété neuve ou préconstruite pendant que leur résidence actuelle est encore sur le marché. Entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027, le gouvernement de l'Ontario a temporairement éliminé la TVH de 13 % sur les maisons neuves de moins de 1 M$, ce qui réduit les sommes requises à la clôture et peut diminuer le montant du prêt relais nécessaire

Qui est admissible à un prêt relais en Ontario?

• ✓Résident de l'Ontario âgé d'au moins 18 ans, avec une pièce d'identité avec photo délivrée par le gouvernement
• ✓Équité suffisante dans votre résidence ontarienne actuelle. Les prêteurs calculent l'équité disponible comme le prix de vente confirmé (ou la valeur évaluée) moins le solde hypothécaire impayé et les frais de clôture estimés, y compris les droits de cession immobilière de l'Ontario
• ✓Une promesse d'achat signée sur votre nouvelle propriété confirmant la date de clôture et le montant de financement relais requis
• ✓Pour les prêts relais bancaires et de caisses de crédit : une promesse d'achat ferme et sans condition sur votre résidence actuelle. Les prêteurs privés peuvent lever cette exigence
• ✓Cote de crédit de 650 ou plus pour les prêts relais bancaires et de caisses de crédit. Les prêteurs privés se concentrent principalement sur l'équité de la propriété et peuvent approuver des emprunteurs avec des cotes plus basses à des taux plus élevés
• ✓Revenu vérifiable suffisant pour assumer simultanément votre hypothèque existante et les paiements d'intérêts du prêt relais pendant la période de chevauchement
• ✓Assurance habitation active sur les deux propriétés pendant la période relais
• ✓Aucune faillite active ou proposition de consommateur non libérée

Combien coûte un prêt relais en Ontario?

En Ontario, les prêts relais bancaires coûtent taux préférentiel + 2 % à 4 % en intérêts (environ 6,45 % à 8,45 % au taux préférentiel actuel de 4,45 %), tandis que les prêteurs privés facturent 8 % à 12 % avec des frais additionnels de 3 % à 6 % du montant du prêt. Les frais juridiques pour établir le prêt relais ajoutent généralement 800 $ à 1 500 $ aux coûts du prêteur. Les montants de prêts relais en Ontario varient généralement de 25 000 $ à plus de 2 000 000 $, selon l'équité dans votre résidence actuelle. La plupart des prêteurs avancent jusqu'à 80 % de l'équité disponible, calculée comme le prix de vente confirmé moins le solde hypothécaire et les frais de clôture. Exemple concret : acheteur montant de gamme dans le RGT Achat d'une propriété à 1 009 000 $ dans le RGT pendant la vente d'une résidence à 800 000 $ avec 400 000 $ d'hypothèque impayée : - Équité disponible : 800 000 $ moins 400 000 $ moins les frais de clôture (~16 475 $ DCI Ontario + 16 475 $ DCIM Toronto + 15 000 $ frais juridiques et immobiliers) = environ 352 000 $ - Montant du prêt relais : jusqu'à environ 350 000 $ - Intérêts bancaires à 7,5 % sur 90 jours : 6 563 $ - Frais juridiques : 1 000 $ à 1 500 $ - Coût total estimé : 7 563 $ à 8 063 $ Exemple concret : acheteur qui monte de gamme à Ottawa Achat d'une propriété à 693 000 $ à Ottawa pendant la vente d'une résidence à 550 000 $ avec 300 000 $ d'hypothèque : - Équité disponible : 550 000 $ moins 300 000 $ moins les frais de clôture (~8 475 $ DCI Ontario seulement + 12 000 $ autres frais) = environ 229 000 $ - Montant du prêt relais : jusqu'à environ 225 000 $ - Intérêts bancaires à 7,5 % sur 90 jours : 4 219 $ - Coût total estimé : 5 500 $ à 6 500 $ Important : si vous achetez à Toronto, les droits de cession immobilière combinés Ontario et Toronto sur une propriété de 1 M$ totalisent 32 950 $. Ce montant est un frais de clôture payé à même vos propres fonds, distinct des produits du prêt relais, et doit être planifié en parallèle du financement relais. La Banque du Canada a maintenu son taux directeur à 2,25 % jusqu'au début de 2026, maintenant les taux des prêts relais à des niveaux historiquement raisonnables. Les intérêts du prêt relais sur votre résidence principale ne sont pas déductibles d'impôt au Canada. Si la propriété concernée est un immeuble de placement ou locatif, consultez un conseiller fiscal sur la déductibilité potentielle. Tous les prêteurs agréés en vertu de la LMCPHAI sont tenus par l'ARSF de divulguer le coût d'emprunt complet, incluant tous les frais et le TAP, avant la signature. Ne procédez jamais avec un prêteur relais qui ne peut pas vous fournir cette information par écrit.

Avantages et inconvénients des prêts relais en Ontario

Comparatif des options de prêts relais en Ontario

Conseils pour les emprunteurs ontariens

1. 1.Vérifiez que votre prêteur ou courtier est agréé par l'ARSF avant de signer quoi que ce soit. Rendez-vous sur fsrao.ca et utilisez le registre public pour confirmer son numéro de permis. L'ARSF a imposé 80 sanctions en 2024-2025, dont la majorité dans le courtage hypothécaire, ce qui signifie que les opérateurs sans permis sont un risque actif en Ontario.
2. 2.Intégrez les droits de cession immobilière dans votre planification financière avant de faire une demande. Si vous achetez à Toronto, additionnez les DCI de l'Ontario et les DCIM de Toronto à votre estimation des frais de clôture. Sur un achat de 1 M$, cela représente 32 950 $ payables à même vos propres fonds à la clôture, en plus des coûts du prêt relais.
3. 3.Si vous êtes un acheteur d'une première maison, cumulez tous les programmes disponibles pour réduire le montant de votre prêt relais. Le remboursement des DCI de l'Ontario (jusqu'à 4 000 $) plus le remboursement des DCIM de Toronto (jusqu'à 4 475 $ pour les achats à Toronto) plus le Régime d'accession à la propriété (RAP, jusqu'à 60 000 $ de retrait REER par personne) et le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP) peuvent réduire considérablement la somme à financer par le prêt relais.
4. 4.Si vous achetez une construction neuve qui se clôture entre le 1er avril 2026 et le 31 mars 2027, le gouvernement de l'Ontario a temporairement éliminé la TVH de 13 % sur les maisons neuves admissibles de moins de 1 M$. Cela peut représenter jusqu'à 130 000 $ d'économies à la clôture, réduisant directement le montant du prêt relais requis.
5. 5.Établissez un prix de vente réaliste pour votre propriété ontarienne actuelle dès le départ. Le marché de la RGT a enregistré une baisse de prix de 6,9 % sur un an au début de 2026, ce qui signifie qu'une propriété cotée trop haut peut rester invendue des mois, allongeant votre période relais et augmentant les coûts d'intérêt totaux.
6. 6.Comparez le coût total du financement relais par rapport au coût d'une location temporaire. Dans la RGT, le loyer moyen d'un deux-chambres dépasse 2 500 $ par mois. Si le chevauchement de votre prêt relais est inférieur à 3 mois, le financement relais est presque toujours moins coûteux que de déménager deux fois et de louer entre les deux transactions.
7. 7.Parlez d'abord de financement relais à votre banque actuelle avant de chercher ailleurs. La plupart des grandes banques canadiennes offrent des prêts relais à leurs clients hypothécaires existants à des taux liés à votre hypothèque actuelle, souvent l'option la moins coûteuse disponible si vous avez une vente ferme en main.
8. 8.Demandez à votre avocat immobilier ontarien d'examiner tous les documents du prêt relais avant la signature. Portez une attention particulière aux modalités de prolongation, aux pénalités de remboursement anticipé et à toute clause permettant au prêteur d'exiger un remboursement anticipé si les conditions du marché changent.

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