Prêts de construction au Canada

Qu'est-ce qu'un prêt de construction?

**Un prêt de construction est un financement à court terme qui finance la construction d'une nouvelle maison ou une rénovation majeure par étapes, en libérant les fonds à chaque jalon du chantier plutôt qu'en un seul versement.** Cette structure, appelée **calendrier de déboursés**, protège autant l'emprunteur que le prêteur en s'assurant que les fonds correspondent à l'avancement réel de la construction. Les prêts de construction au Canada fonctionnent différemment des hypothèques conventionnelles. Au lieu de recevoir le montant total du prêt à la signature, les emprunteurs reçoivent les fonds en série de déboursés qui correspondent généralement à cinq étapes de construction : la fondation, la charpente, le hors d'eau (enveloppe extérieure scellée), la finition intérieure et l'achèvement final. Un évaluateur ou inspecteur professionnel vérifie la complétion de chaque étape avant la libération du déboursé suivant. Pendant la période de construction, les emprunteurs effectuent des **paiements d'intérêts seulement** sur le montant déjà déboursé. Par exemple, si votre prêt de construction total est de 500 000 $ mais que seulement 100 000 $ ont été déboursés après l'étape de la fondation, votre paiement d'intérêts mensuel est calculé sur 100 000 $ seulement. Cela garde les paiements gérables pendant que votre maison se construit. L'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC) exige que tous les prêteurs sous réglementation fédérale fournissent une divulgation complète du coût d'emprunt avant la signature d'un contrat de prêt de construction ([ACFC : Coût d'emprunt](https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/droits-responsabilites/droits-divulgation-claire.html)). Les organismes de réglementation provinciaux imposent des exigences similaires aux caisses populaires et aux prêteurs privés. Une fois la construction terminée, le prêt se convertit en hypothèque conventionnelle par un processus appelé **hypothèque de prise en charge** (takeout mortgage). Cette conversion peut se faire automatiquement avec le même prêteur ou nécessiter une nouvelle demande auprès d'un autre prêteur, selon les termes du prêt initial. La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) offre le programme **Avance de fonds progressif**, qui permet des prêts de construction assurés par la SCHL avec une mise de fonds aussi basse que 5 % pour les propriétés sous le seuil de l'hypothèque assurée ([SCHL : Avance de fonds progressif](https://www.cmhc-schl.gc.ca/professionnels/financement-de-projets-et-financement-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire/assurance-pret-hypothecaire-pour-proprietaires/schl-avance-de-fonds-progressif)). Sans assurance SCHL, la plupart des prêteurs exigent une mise de fonds de 25 % à 35 % du coût total du projet.

Types de prêts de construction offerts au Canada

• Prêts construction-à-permanent qui se convertissent automatiquement en hypothèque conventionnelle après la fin du chantier, vous évitant de faire une deuxième demande de prêt
• Prêts de construction autonomes qui financent uniquement la phase de construction, nécessitant une demande d'hypothèque séparée à l'achèvement. Utiles si vous voulez magasiner le meilleur taux hypothécaire après la construction
• Prêts de construction assurés par le programme Avance de fonds progressif de la SCHL pour les emprunteurs avec une mise de fonds aussi basse que 5 %, disponibles par l'entremise de prêteurs approuvés pour les propriétés sous la limite de valeur des hypothèques assurées
• Prêts de construction pour auto-constructeurs, pour les emprunteurs qui agissent comme leur propre entrepreneur général. Ces prêts comportent des exigences plus strictes parce que les prêteurs considèrent l'auto-construction comme plus risquée
• Prêts de construction pour rénovation majeure, pour les rénovations structurelles qui dépassent les mises à jour cosmétiques, comme les agrandissements, les rénovations complètes ou les conversions de type de propriété
• Prêts de construction pour maisons modulaires et préfabriquées, pour les maisons construites en usine et assemblées sur le site. Les calendriers de déboursés diffèrent parce que les étapes en usine se déroulent hors site avant la livraison
• Prêts de construction ruraux et pour chalets, pour la construction sur des terrains non urbains, incluant les propriétés riveraines et récréatives

Qui est admissible à un prêt de construction au Canada?

• ✓Citoyen canadien ou résident permanent, âgé d'au moins 18 ans (19 ans en Colombie-Britannique, en Nouvelle-Écosse et au Nouveau-Brunswick)
• ✓Mise de fonds minimale de 25 % à 35 % du coût total du projet pour les prêts de construction conventionnels, ou aussi peu que 5 % par le programme Avance de fonds progressif de la SCHL pour les prêts assurés
• ✓Bonne à excellente cote de crédit, généralement 680 ou plus. Les prêts de construction comportent plus de risques pour les prêteurs, donc les exigences de crédit sont plus strictes que pour les hypothèques standards
• ✓Revenu vérifiable suffisant pour couvrir les paiements hypothécaires estimés une fois le prêt de construction converti en hypothèque permanente
• ✓Entrepreneur ou entrepreneur général approuvé avec une licence provinciale valide, une assurance responsabilité et un historique de projets complétés. La plupart des prêteurs maintiennent une liste d'entrepreneurs approuvés
• ✓Plans de construction complets incluant les dessins architecturaux, les permis de bâtir, un budget de construction détaillé et un échéancier de construction réaliste
• ✓Titre clair sur le terrain à bâtir ou une promesse d'achat pour le terrain, avec un arpentage à jour

Taux, montants et durées des prêts de construction au Canada

**Les prêts de construction au Canada comportent généralement des taux d'intérêt de 0,5 % à 1,5 % plus élevés que les taux hypothécaires conventionnels, avec des taux actuels allant d'environ 5,5 % à 8,5 % selon le prêteur, votre profil de crédit et le ratio prêt-valeur.** Les taux sont variables pendant la période de construction et des options à taux fixe deviennent disponibles lors de la conversion en hypothèque permanente. Les montants de prêt pour le financement de construction vont de 100 000 $ pour les petits projets à plus de 2 000 000 $ pour les maisons sur mesure dans les marchés à coût élevé comme Vancouver et Toronto. Les prêteurs basent le montant maximal du prêt sur le plus bas entre le coût total du projet ou la valeur estimée de la maison achevée, moins votre mise de fonds requise. La période de construction s'étend généralement sur 6 à 18 mois, bien que les constructions personnalisées complexes puissent s'étendre à 24 mois. La plupart des prêteurs fixent une période de construction maximale dans le contrat de prêt et facturent des pénalités ou exigent un refinancement si le chantier dépasse l'échéancier. **Répartition du calendrier de déboursés pour un prêt de construction typique de 500 000 $ :** - Déboursé 1 (15 %) : Fondation complétée, 75 000 $ libérés - Déboursé 2 (25 %) : Charpente complétée, 125 000 $ libérés - Déboursé 3 (25 %) : Hors d'eau (toit, fenêtres, portes extérieures), 125 000 $ libérés - Déboursé 4 (20 %) : Finition intérieure (gypse, plomberie, électricité), 100 000 $ libérés - Déboursé 5 (15 %) : Achèvement final et certificat d'occupation, 75 000 $ libérés Les prêteurs retiennent habituellement 10 % à 15 % de chaque déboursé comme **retenue** pour se protéger contre les hypothèques légales des constructeurs. La législation provinciale sur les hypothèques légales, comme la Loi sur la construction de l'Ontario, prescrit des pourcentages de retenue et des délais de libération spécifiques ([Loi sur la construction de l'Ontario](https://www.ontario.ca/laws/statute/90c30)). Le taux directeur de la Banque du Canada influence directement les taux des prêts de construction. Quand le taux à un jour augmente, les prêts de construction à taux variable s'ajustent en conséquence ([Banque du Canada : Taux directeur](https://www.banqueducanada.ca/fonctions-essentielles/politique-monetaire/taux-directeur/)). Méfiez-vous des prêteurs qui annoncent des taux bas sans divulguer les frais d'inspection, les frais d'administration des déboursés ou les coûts juridiques. Un prêteur responsable fournit une ventilation complète des coûts avant que vous vous engagiez.

Avantages et inconvénients des prêts de construction

Prêts de construction vs. autres options de financement immobilier

Conseils pour obtenir un prêt de construction au Canada

1. 1.Faites approuver votre entrepreneur par le prêteur avant de finaliser votre contrat de construction. Les prêteurs exigent que les entrepreneurs détiennent les licences appropriées, une assurance responsabilité et un bon dossier. Un entrepreneur refusé peut retarder votre projet de plusieurs mois
2. 2.Prévoyez un coussin de 15 % à 20 % dans votre budget de construction au-dessus de l'estimation de l'entrepreneur. Les dépassements de coûts sont la norme en construction résidentielle, pas l'exception. Avoir une réserve évite le besoin de financement d'urgence en cours de chantier
3. 3.Bloquez votre taux hypothécaire permanent le plus tôt possible. Plusieurs prêteurs offrent des garanties de taux de 120 à 180 jours. Si votre construction se termine dans cette fenêtre, vous gardez le taux même si les taux du marché augmentent
4. 4.Comprenez le calendrier de déboursés avant de signer. Sachez quel pourcentage est libéré à chaque étape, quelle inspection est requise et combien de temps prend la libération après chaque approbation d'inspection
5. 5.Comparez le programme Avance de fonds progressif de la SCHL avec les options conventionnelles. La mise de fonds plus basse est attrayante, mais les primes d'assurance hypothécaire de la SCHL ajoutent à votre coût total. Calculez les deux scénarios pour voir lequel est le moins cher globalement
6. 6.Vérifiez que votre terrain est prêt pour la construction. Confirmez le zonage, les permis de construction, le branchement aux services (eau, égout, électricité) et toute évaluation environnementale avant de faire votre demande. Les prêteurs ne libéreront pas de fonds tant que tous les permis ne sont pas en place
7. 7.Gardez des registres détaillés de chaque facture de construction, ordre de changement et rapport d'inspection. Les prêteurs exigent de la documentation à chaque déboursé, et des registres organisés rendent le processus plus fluide
8. 8.Si vous êtes auto-constructeur, attendez-vous à un examen plus rigoureux. Les prêteurs exigeront des preuves détaillées de vos connaissances en construction et pourraient fixer un ratio prêt-valeur plus bas. La gestion de projet professionnelle est fortement recommandée

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