Quelle est la mise de fonds minimale au Canada?
**Le Canada utilise un système de mise de fonds minimale par paliers basé sur le prix d'achat de la propriété.** Pour les maisons de 500 000 $ ou moins, le minimum est de 5 % du prix d'achat. Pour la portion du prix entre 500 001 $ et 1 499 999 $, le minimum est de 10 %. Pour les maisons de 1 500 000 $ et plus, une mise de fonds complète de 20 % est requise car l'assurance hypothécaire de la SCHL n'est pas disponible à ce prix.
Cela signifie que la mise de fonds minimale pour une maison de 600 000 $ n'est pas un simple 5 %. C'est 5 % sur les premiers 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % sur les 100 000 $ restants (10 000 $), pour un minimum total de 35 000 $ soit 5,83 % du prix d'achat.
Le plafond assurable de 1 500 000 $ a été augmenté de 1 000 000 $ en décembre 2024 dans le cadre des mesures fédérales d'accessibilité au logement. Ce changement a ouvert les hypothèques assurées par la SCHL aux propriétés plus chères pour la première fois, permettant aux acheteurs dans des marchés coûteux comme Toronto et Vancouver de verser aussi peu que 5 % de mise de fonds sur des maisons allant jusqu'à 1 499 999 $.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale | Exemple |
|---|---|---|
| Jusqu'à 500 000 $ | 5 % | Maison de 400 000 $ = 20 000 $ de mise de fonds |
| 500 001 $ à 1 499 999 $ | 5 % sur les premiers 500 K$ + 10 % sur le reste | Maison de 750 000 $ = 50 000 $ de mise de fonds (6,67 %) |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % | Maison de 1 800 000 $ = 360 000 $ de mise de fonds |
Comment l'assurance hypothécaire de la SCHL affecte-t-elle vos coûts?
**Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous êtes légalement tenu de souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.** La prime d'assurance est calculée en pourcentage du montant hypothécaire (pas du prix de la maison) et est ajoutée directement au solde de votre prêt. Vous payez des intérêts sur la prime pendant toute la durée de l'hypothèque, ce qui augmente considérablement son coût réel.
Le taux de prime dépend de votre ratio prêt-valeur (RPV). Une mise de fonds de 5 % signifie un RPV de 95 %, ce qui entraîne le taux de prime le plus élevé de 4,00 %. À 10 % de mise de fonds (RPV de 90 %), le taux tombe à 3,10 %. À 15 % de mise de fonds (RPV de 85 %), il descend à 2,80 %. À 20 % ou plus, l'assurance n'est pas requise.
Sur une maison de 500 000 $ avec 5 % de mise de fonds (25 000 $), l'hypothèque est de 475 000 $ et la prime SCHL est de 4,00 %, ajoutant 19 000 $ à votre prêt pour une hypothèque totale de 494 000 $. Avec 10 % de mise de fonds (50 000 $), la prime descend à 13 950 $. Avec 15 % de mise de fonds (75 000 $), elle descend à 11 900 $. À 20 % de mise de fonds (100 000 $), vous économisez la prime entière et votre hypothèque est de 400 000 $.
Le coût réel de l'assurance SCHL est supérieur au montant de la prime parce que vous payez des intérêts hypothécaires dessus. Une prime de 19 000 $ financée sur 25 ans à 5 % ajoute environ 14 000 $ en intérêts, portant le coût réel à environ 33 000 $. C'est pourquoi atteindre 20 % de mise de fonds est un objectif financier si puissant.
| Ratio prêt-valeur | Taux de prime SCHL | Prime sur hypothèque de 475 K$ |
|---|---|---|
| Jusqu'à 65 % | 0,60 % | 2 850 $ |
| 65,01 % à 75 % | 1,70 % | 8 075 $ |
| 75,01 % à 80 % | 2,40 % | 11 400 $ |
| 80,01 % à 85 % | 2,80 % | 13 300 $ |
| 85,01 % à 90 % | 3,10 % | 14 725 $ |
| 90,01 % à 95 % | 4,00 % | 19 000 $ |
Comment le CELIAPP et le RAP peuvent-ils aider votre mise de fonds?
**Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP), introduit en 2023, est l'outil le plus fiscalement avantageux pour épargner une mise de fonds au Canada ([Canada.ca](https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/compte-epargne-libre-impot-achat-premiere-propriete.html)).** Les cotisations sont déductibles d'impôt (comme un REER), la croissance est à l'abri de l'impôt, et les retraits admissibles pour l'achat d'une première maison sont entièrement libres d'impôt (comme un CELI). Vous obtenez le meilleur des deux types de comptes enregistrés.
La limite annuelle de cotisation au CELIAPP est de 8 000 $, avec un maximum à vie de 40 000 $. Les droits de cotisation inutilisés sont reportés jusqu'à 8 000 $ (vous pouvez donc cotiser jusqu'à 16 000 $ la deuxième année si vous n'avez rien cotisé la première). Le compte doit être ouvert depuis au moins un an avant de pouvoir faire un retrait admissible. Si vous n'achetez pas de maison dans les 15 ans suivant l'ouverture du compte, les fonds doivent être transférés dans un REER ou retirés (et imposés).
**Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER en franchise d'impôt pour une mise de fonds sur votre première maison ([Canada.ca](https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/sujets/a-propos-agence-revenu-canada-arc/budgets-gouvernement-federal/budget-2024-equite-chaque-generation/compte-epargne-libre-impot-achat-premiere-propriete.html)).** La limite de retrait a été augmentée de 35 000 $ à 60 000 $ dans le budget fédéral de 2024. Vous devez rembourser le montant complet à votre REER sur 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retrait.
Une combinaison stratégique des deux programmes peut accélérer considérablement votre mise de fonds. Cotiser 8 000 $/an au CELIAPP pendant 5 ans vous donne 40 000 $ (plus la croissance). Jumeler cela avec un retrait RAP de 60 000 $ de votre REER fournit plus de 100 000 $ pour une mise de fonds, ce qui représente 20 % sur une maison de 500 000 $, suffisant pour éviter l'assurance SCHL entièrement.
Stratégies pour épargner plus rapidement pour une mise de fonds
**Automatisez votre épargne le jour de la paie.** Configurez un virement automatique de votre compte chèques vers un compte d'épargne dédié à la mise de fonds le jour même où votre paie arrive. Traiter votre cotisation de mise de fonds comme une facture non négociable élimine la tentation de dépenser. Même 500 $/mois ajoute 6 000 $/an avant tout intérêt.
**Utilisez un compte d'épargne à intérêt élevé (CEIE) ou une échelle de CPG.** Placez votre épargne de mise de fonds dans le compte offrant le rendement le plus élevé. En 2026, plusieurs banques en ligne canadiennes offrent des taux CEIE de 3 % à 4,75 %. Pour l'argent dont vous n'aurez pas besoin avant 12 mois et plus, les CPG payant 3 % à 3,85 % garantissent un taux fixe. Une échelle de CPG (répartir votre épargne entre des CPG de 1, 2 et 3 ans) équilibre rendement et liquidité.
**Réduisez temporairement vos plus grandes dépenses.** Le logement et le transport consomment généralement plus de 50 % du revenu net. Déménager dans un logement moins cher, prendre un colocataire ou réduire les frais automobiles pendant 2 à 3 ans peut rediriger des milliers de dollars par mois vers votre fonds de mise de fonds. Une réduction de 500 $/mois de loyer appliquée à l'épargne ajoute 6 000 $/an.
**Exploitez les rentrées d'argent intentionnellement.** Les remboursements d'impôt (surtout ceux découlant des cotisations CELIAPP et REER), les primes, les cadeaux et les revenus d'appoint devraient être dirigés immédiatement vers votre épargne de mise de fonds. Un remboursement d'impôt de 3 000 $ réinvesti dans votre CELIAPP chaque année compose de façon significative sur un horizon d'épargne de 5 ans.
- ✓Automatisez les virements le jour de la paie pour éliminer la tentation
- ✓Utilisez un CEIE à 3 %+ ou une échelle de CPG pour des rendements garantis
- ✓Maximisez les cotisations au CELIAPP (8 000 $/an) pour une croissance déductible et libre d'impôt
- ✓Planifiez un retrait RAP de 60 000 $ de votre REER au moment de l'achat
- ✓Redirigez les réductions temporaires de dépenses directement vers l'épargne
- ✓Réinvestissez les remboursements d'impôt des cotisations CELIAPP/REER
Programmes et incitatifs pour les premiers acheteurs au Canada
**Au-delà du CELIAPP et du RAP, plusieurs programmes fédéraux et provinciaux aident les premiers acheteurs avec leur mise de fonds et leurs frais de clôture.** Le Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH) offre un crédit d'impôt fédéral non remboursable de 10 000 $, valant jusqu'à 1 500 $ en économies d'impôt. Il est réclamé dans votre déclaration de revenus pour l'année de l'achat.
Le Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves offre un remboursement partiel de la TPS ou TVH payée sur une maison neuve. Pour les maisons de moins de 350 000 $, le remboursement fédéral est de 36 % de la TPS payée (jusqu'à 6 300 $). Le remboursement diminue progressivement entre 350 000 $ et 450 000 $. Certaines provinces offrent des remboursements additionnels sur la portion provinciale de la TVH.
Les programmes provinciaux varient considérablement. L'Ontario offre un remboursement de droits de cession immobilière allant jusqu'à 4 000 $ pour les premiers acheteurs. La Colombie-Britannique a un programme pour les premiers acheteurs qui élimine la taxe de transfert de propriété sur les maisons jusqu'à 500 000 $ (835 000 $ pour les constructions neuves). L'Alberta n'a pas de droits de cession immobilière provinciaux du tout.
Certaines municipalités offrent des subventions additionnelles ou des prêts-subventions pour les premiers acheteurs. Vérifiez auprès de votre municipalité et de votre province pour les programmes les plus récents. Ces incitatifs peuvent collectivement économiser de 5 000 $ à 15 000 $ en plus de votre épargne de mise de fonds.
Exemple détaillé : épargner pour une maison de 600 000 $ avec 10 % de mise de fonds
**Étape 1 : Entrez le prix de la propriété.** Vous cherchez des maisons autour de 600 000 $ dans votre région.
**Étape 2 : Définissez votre mise de fonds cible.** Vous voulez mettre 10 % (60 000 $) pour réduire votre prime SCHL de 4,00 % (à 5 %) à 3,10 % (à 10 %).
**Étape 3 : Entrez votre épargne actuelle.** Vous avez 15 000 $ épargnés jusqu'à maintenant.
**Étape 4 : Définissez votre épargne mensuelle.** Vous prévoyez épargner 1 500 $/mois de votre revenu combiné de ménage.
**Étape 5 : Définissez le taux de rendement de l'épargne.** Votre compte d'épargne à intérêt élevé paie 3,5 % annuellement.
**Étape 6 : Consultez les résultats.** Vous devez épargner 45 000 $ supplémentaires pour atteindre votre objectif de 60 000 $. À 1 500 $/mois avec des rendements de 3,5 %, vous atteindrez votre objectif en environ 28 mois (2 ans et 4 mois). Votre assurance SCHL à 10 % de mise de fonds sera de 16 740 $ (3,10 % de l'hypothèque de 540 000 $). Le tableau comparatif SCHL montre qu'épargner 40 000 $ de plus pour atteindre 20 % (120 000 $) éliminerait entièrement la prime SCHL de 16 740 $.
Questions fréquemment posées
Combien de mise de fonds faut-il pour une maison de 500 000 $ au Canada?
**La mise de fonds minimale pour une maison de 500 000 $ est de 5 %, soit 25 000 $.** Avec 5 % de mise de fonds, vous aurez besoin d'une assurance hypothécaire SCHL à 4,00 %, ajoutant 19 000 $ à votre hypothèque. Avec 10 % (50 000 $), la prime descend à 3,10 % (13 950 $). Avec 20 % (100 000 $), vous évitez l'assurance entièrement. Le bon montant dépend de votre épargne, de votre échéancier et de combien vous voulez minimiser vos coûts hypothécaires.
Quelle est la mise de fonds minimale pour une maison au Canada en 2026?
**Le minimum est de 5 % pour les maisons jusqu'à 500 000 $, de 5 % sur les premiers 500 000 $ plus 10 % sur le reste pour les maisons entre 500 001 $ et 1 499 999 $, et de 20 % pour les maisons de 1 500 000 $ et plus.** Ces règles sont établies par le gouvernement fédéral et s'appliquent à l'échelle nationale. Le plafond assurable de 1 500 000 $ a été augmenté de 1 000 000 $ en décembre 2024.
Est-il préférable de mettre 5 % ou 20 % de mise de fonds?
**Mettre 20 % élimine l'assurance SCHL (économisant de 15 000 $ à 40 000 $+ selon le prix de la maison), donne des paiements mensuels plus bas et procure une équité immédiate.** Cependant, attendre des années pour épargner 20 % signifie payer un loyer plus longtemps et potentiellement manquer l'appréciation des prix immobiliers. Le bon choix dépend de votre marché local, de votre taux d'épargne et de vos objectifs financiers. Utilisez le calculateur ci-dessus pour comparer le coût total à différents niveaux de mise de fonds.
Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire de la SCHL et quand est-elle requise?
**L'assurance hypothécaire de la SCHL (aussi appelée assurance prêt hypothécaire) est requise chaque fois que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat et que la maison est de 1 500 000 $ ou moins.** Elle protège le prêteur (pas vous) si vous ne pouvez pas rembourser votre hypothèque. La prime varie de 0,60 % à 4,00 % du montant hypothécaire et est ajoutée au solde de votre prêt, où vous payez des intérêts dessus pendant toute la durée de l'hypothèque.
Combien puis-je cotiser à un CELIAPP?
**Vous pouvez cotiser jusqu'à 8 000 $ par année au CELIAPP, avec un maximum à vie de 40 000 $ ([Canada.ca](https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/impot/particuliers/sujets/compte-epargne-libre-impot-achat-premiere-propriete.html)).** Les droits de cotisation inutilisés sont reportés jusqu'à 8 000 $. Les cotisations sont déductibles d'impôt et les retraits admissibles pour l'achat d'une première propriété sont entièrement libres d'impôt. Vous devez être résident canadien, avoir au moins 18 ans et n'avoir jamais été propriétaire pour ouvrir un CELIAPP.
Combien puis-je retirer de mon REER pour une mise de fonds dans le cadre du RAP?
**Le Régime d'accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER en franchise d'impôt pour l'achat d'une première propriété.** La limite a été augmentée de 35 000 $ à 60 000 $ dans le budget fédéral de 2024. Vous devez rembourser le montant complet à votre REER sur 15 ans, à compter de la deuxième année suivant le retrait. Si vous ne remboursez pas selon l'échéancier, la portion impayée est ajoutée à votre revenu imposable pour cette année.
Combien de temps faut-il pour épargner une mise de fonds au Canada?
**Cela dépend du prix de la maison, de votre pourcentage de mise de fonds cible, de votre taux d'épargne et des rendements de placement.** Par exemple, épargner 1 000 $/mois à 3 % d'intérêt pour une mise de fonds de 5 % sur une maison de 500 000 $ (25 000 $) prend environ 24 mois. Pour 20 % sur la même maison (100 000 $), cela prend environ 7 ans et 9 mois. Jumeler un CELIAPP (8 000 $/an) avec un retrait RAP (60 000 $) peut considérablement raccourcir l'échéancier.
Puis-je utiliser de l'argent reçu en cadeau pour ma mise de fonds au Canada?
**Oui, les prêteurs canadiens acceptent les fonds donnés en cadeau pour une mise de fonds, mais le don doit provenir d'un membre de la famille immédiate (parent, frère ou sœur, ou grand-parent) et doit être accompagné d'une lettre de don signée confirmant que l'argent est un véritable don sans obligation de remboursement.** Le prêteur demandera une trace documentaire montrant le transfert du compte du donateur vers le vôtre. Certains prêteurs exigent que le don soit dans votre compte depuis au moins 15 à 90 jours avant la clôture.
Que se passe-t-il si je mets moins de 20 % sur une maison de plus de 1 500 000 $?
**Ce n'est pas possible. Les maisons de 1 500 000 $ et plus exigent une mise de fonds minimale de 20 % car l'assurance hypothécaire de la SCHL n'est pas disponible à ce prix.** Sans assurance, les prêteurs exigent au moins 20 % de mise de fonds (hypothèque conventionnelle). Si vous ne pouvez pas vous permettre 20 % sur une maison de 1 500 000 $+, vous devrez envisager une propriété moins chère ou épargner davantage avant l'achat.
Une mise de fonds plus importante réduit-elle mon taux d'intérêt hypothécaire?
**Pas directement, mais indirectement.** Votre taux d'intérêt est principalement déterminé par le taux directeur de la Banque du Canada, votre cote de crédit et la tarification du prêteur. Cependant, les hypothèques assurées par la SCHL (moins de 20 % de mise de fonds) bénéficient parfois de taux légèrement plus bas car l'assurance protège le prêteur. Les hypothèques conventionnelles (20 %+ de mise de fonds) peuvent avoir des taux marginalement plus élevés mais un coût total inférieur car il n'y a pas de prime d'assurance.