Comment un paiement hypothécaire canadien est-il calculé ?
**Un paiement hypothécaire canadien est calculé avec la capitalisation semestrielle, exigée par la [Loi sur l'intérêt (L.R.C., 1985, ch. I-15)](https://laws-lois.justice.gc.ca/fra/lois/i-15/TexteComplet.html).** Votre taux annuel affiché est capitalisé deux fois par an, pas mensuellement. Une hypothèque à 5 % au Canada a un taux effectif annuel de 5,0625 %.
La formule convertit votre taux nominal en taux mensuel effectif : r_mensuel = (1 + nominal/2)^(1/6) - 1. Puis elle applique la formule d'**amortissement** standard : Paiement = (r_mensuel x Capital) / (1 - (1 + r_mensuel)^(-n)), où n est le nombre total de mois de la période d'amortissement.
Cette capitalisation semestrielle est unique au Canada. Aux États-Unis, les hypothèques sont capitalisées mensuellement, ce qui produit des taux effectifs légèrement plus élevés pour le même taux nominal. Une hypothèque à 5 % aux États-Unis coûte plus d'intérêts réels qu'une hypothèque à 5 % au Canada.
Le calculateur hypothécaire ci-dessus applique cette formule spécifique au Canada après avoir pris en compte votre mise de fonds et l'assurance hypothécaire SCHL (si requise). Il génère ensuite un tableau d'amortissement annuel montrant comment chaque paiement se répartit entre le capital et les intérêts au fil du temps.
Quand l'assurance hypothécaire SCHL est-elle requise et combien coûte-t-elle ?
**L'assurance hypothécaire SCHL est obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de la propriété et que celle-ci coûte 1 500 000 $ ou moins ([SCHL](https://www.cmhc-schl.gc.ca/consommateurs/achat-habitation/assurance-pret-hypothecaire-pour-consommateurs/cout-assurance-pret-hypothecaire-schl)).** La prime est calculée en pourcentage du montant de votre hypothèque et peut être ajoutée au solde du prêt.
Les taux de prime augmentent à mesure que votre mise de fonds diminue. Avec 15 à 19,99 % de mise de fonds, la prime est de 2,80 % de votre hypothèque. Avec 10 à 14,99 %, elle monte à 3,10 %. Avec le minimum de 5 à 9,99 %, la prime atteint 4,00 %. Sur une hypothèque de 475 000 $ (5 % de mise de fonds sur une propriété de 500 000 $), cette prime de 4,00 % ajoute 19 000 $ à votre prêt.
La prime est généralement ajoutée au capital de votre hypothèque, ce qui signifie que vous payez des intérêts dessus pendant toute la durée du prêt. La taxe de vente provinciale sur la prime SCHL s'applique en Ontario (8 % TVP), au Québec (9,975 % TVQ) et en Saskatchewan (6 % TVP), et cette taxe ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque.
| Mise de fonds | Ratio prêt-valeur | Taux de prime |
|---|---|---|
| 5 % - 9,99 % | 90,01 % - 95 % | 4,00 % |
| 10 % - 14,99 % | 85,01 % - 90 % | 3,10 % |
| 15 % - 19,99 % | 80,01 % - 85 % | 2,80 % |
| 20 % - 24,99 % | 75,01 % - 80 % | 2,40 % |
| 25 % - 34,99 % | 65,01 % - 75 % | 1,70 % |
| 35 %+ | Jusqu'à 65 % | 0,60 % |
Comment la fréquence de paiement affecte-t-elle le coût total de votre hypothèque ?
**Les paiements accélérés aux deux semaines économisent le plus d'intérêts parce que vous effectuez 26 demi-paiements par année au lieu de 12 paiements complets, ce qui équivaut à un paiement mensuel supplémentaire par année.** Sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 % sur 25 ans, passer du mensuel à l'accéléré aux deux semaines économise environ 30 000 $ en intérêts et rembourse l'hypothèque environ 3 ans plus tôt.
Avec les paiements mensuels, vous effectuez 12 paiements par année. Avec les paiements aux deux semaines standard, le total annuel est le même que le mensuel (votre paiement mensuel x 12, divisé en 26 versements). Le paiement standard aux deux semaines n'économise pas d'intérêts significatifs.
**L'accéléré aux deux semaines** prend votre paiement mensuel, le divise par deux, et prélève ce montant toutes les deux semaines. Comme il y a 26 périodes de deux semaines dans une année, vous finissez par payer l'équivalent de 13 paiements mensuels au lieu de 12. Ce paiement supplémentaire va entièrement au capital, ce qui accélère l'amortissement.
Les options hebdomadaires et hebdomadaires accélérées fonctionnent de manière similaire. L'hebdomadaire accéléré divise votre paiement mensuel par quatre et le prélève 52 fois par année, soit l'équivalent de 13 paiements mensuels.
Combien pouvez-vous économiser avec des paiements hypothécaires supplémentaires ?
**Même 100 $ par mois de paiements supplémentaires sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 % sur 25 ans économise environ 27 000 $ en intérêts et raccourcit l'amortissement de plus de 3 ans.** Plus vous commencez tôt à faire des paiements supplémentaires, plus l'impact est important parce que vous réduisez le capital qui accumule des intérêts pendant les années restantes.
La plupart des prêteurs canadiens permettent des privilèges de remboursement anticipé annuel de 10 % à 20 % du capital hypothécaire original. Sur une hypothèque de 400 000 $, vous pouvez généralement rembourser de 40 000 $ à 80 000 $ supplémentaires par année sans pénalité. Vous pouvez aussi augmenter votre paiement régulier de 10 % à 20 % au-dessus du montant original ([ACFC](https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/reduire-penalites-remboursement-anticipe.html)).
Il existe trois façons de faire des paiements supplémentaires : augmenter le montant de votre paiement régulier, effectuer des paiements forfaitaires annuels, ou passer aux paiements accélérés aux deux semaines. Le calculateur hypothécaire ci-dessus modélise l'impact de l'augmentation de votre paiement régulier.
Avant de faire de gros remboursements anticipés, vérifiez votre contrat hypothécaire pour connaître vos limites. Dépasser votre privilège annuel sur une hypothèque fermée entraîne une pénalité. Sur une hypothèque à taux fixe, la pénalité est le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI).
Quelle est la différence entre la période d'amortissement et le terme hypothécaire ?
**La période d'amortissement est le temps total pour rembourser l'hypothèque (généralement 25 ans). Le terme hypothécaire est la durée de votre contrat de taux (généralement 5 ans).** À la fin de chaque terme, vous renouvelez au taux en vigueur, qui peut être plus élevé ou plus bas que votre taux actuel.
La période d'amortissement maximale standard au Canada est de 25 ans. Depuis le 15 décembre 2024, les premiers acheteurs et les acheteurs de constructions neuves peuvent obtenir un amortissement de 30 ans. Un amortissement plus long réduit votre paiement mensuel mais augmente les intérêts totaux payés. Un amortissement de 30 ans sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 % coûte environ 55 000 $ de plus en intérêts totaux qu'un amortissement de 25 ans.
Les termes hypothécaires au Canada varient de 6 mois à 10 ans, le terme fixe de 5 ans étant le plus courant. Au renouvellement, votre amortissement restant diminue. Si vous avez commencé avec 25 ans et que votre premier terme était de 5 ans, votre prochain terme commence avec un amortissement restant de 20 ans.
La distinction est importante pour le test de résistance. Pour être admissible à une hypothèque assurée, vos paiements doivent être abordables au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 % ou du taux plancher de 5,25 %, appliqué à la période d'amortissement complète ([BSIF](https://www.osfi-bsif.gc.ca/fr/supervision/institutions-financieres/banques/taux-admissibilite-minimal-prets-hypothecaires-non-assures)).
Exemple concret : calculer un paiement hypothécaire au Canada
**Étape 1 : Entrez le prix de la propriété.** Vous achetez une maison de 500 000 $ en Ontario.
**Étape 2 : Définissez votre mise de fonds.** Vous avez 50 000 $ d'économies (10 % du prix d'achat). Comme c'est moins de 20 %, l'assurance hypothécaire SCHL est requise.
**Étape 3 : Calculez l'assurance SCHL.** Votre hypothèque avant assurance est de 450 000 $. Avec une mise de fonds de 10 % (RPV de 90 %), le taux de prime SCHL est de 3,10 %. Prime : 450 000 $ x 3,10 % = 13 950 $. Votre hypothèque totale devient 463 950 $.
**Étape 4 : Définissez le taux d'intérêt et l'amortissement.** Vous obtenez un taux fixe de 5 ans à 4,50 % avec un amortissement de 25 ans (300 mois).
**Étape 5 : Calculez le taux mensuel avec la capitalisation semestrielle.** Taux effectif annuel : (1 + 0,045/2)^2 - 1 = 4,5506 %. Taux mensuel : (1,045506)^(1/12) - 1 = 0,3714 %. C'est moins que simplement diviser 4,50 % par 12 (0,375 %), qui est la méthode américaine.
**Étape 6 : Calculez le paiement mensuel.** Paiement = (0,003714 x 463 950 $) / (1 - (1,003714)^(-300)) = 2 562 $ par mois. Sur 25 ans, vous payez 768 636 $ au total, dont 304 686 $ en intérêts.
Questions fréquemment posées
Combien coûte un paiement hypothécaire sur une maison de 500 000 $ au Canada ?
**Avec 10 % de mise de fonds (50 000 $) à 4,50 % sur 25 ans, votre paiement mensuel est d'environ 2 562 $.** Cela inclut la prime d'assurance SCHL de 13 950 $ ajoutée à l'hypothèque. Avec 20 % de mise de fonds (100 000 $) au même taux, le paiement baisse à environ 2 209 $ parce qu'aucune assurance SCHL n'est requise et le capital est plus faible.
Quelle est la mise de fonds minimale pour une maison au Canada ?
**Le minimum est de 5 % pour les propriétés de moins de 500 000 $.** Pour les propriétés entre 500 000 $ et 1 499 999 $, il faut 5 % des premiers 500 000 $ plus 10 % du montant excédentaire. Par exemple, une maison de 700 000 $ nécessite 25 000 $ + 20 000 $ = 45 000 $ minimum (6,4 %). Les propriétés de 1 500 000 $ et plus exigent un minimum de 20 %.
Comment la capitalisation semestrielle affecte-t-elle mon paiement hypothécaire ?
**La capitalisation semestrielle réduit votre coût d'intérêt effectif par rapport à la capitalisation mensuelle au même taux nominal.** Une hypothèque à 5,00 % au Canada a un taux effectif annuel de 5,0625 %, tandis que le même taux de 5,00 % aux États-Unis (capitalisation mensuelle) a un taux effectif annuel de 5,1162 %. Sur une hypothèque de 400 000 $ sur 25 ans, cela fait économiser aux emprunteurs canadiens environ 3 000 $ à 5 000 $ en intérêts totaux.
L'assurance SCHL est-elle ajoutée à mon hypothèque ou payée séparément ?
**La prime d'assurance peut être ajoutée au capital de votre hypothèque, ce que la plupart des emprunteurs choisissent.** Cependant, la taxe de vente provinciale sur la prime (8 % en Ontario, 9,975 % au Québec, 6 % en Saskatchewan) doit être payée comptant à la clôture et ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque. Sur une prime de 15 000 $ en Ontario, cela signifie 1 200 $ de TVP à payer à la clôture.
Devrais-je choisir un amortissement de 25 ans ou de 30 ans ?
**Un amortissement de 25 ans coûte moins d'intérêts totaux, tandis qu'un amortissement de 30 ans réduit votre paiement mensuel.** Sur une hypothèque de 400 000 $ à 5 %, un amortissement de 25 ans a un paiement mensuel de 2 326 $ et des intérêts totaux de 297 870 $. Un amortissement de 30 ans a un paiement de 2 132 $ (économie de 194 $/mois) mais des intérêts totaux de 367 627 $, soit 69 757 $ de plus sur la durée du prêt. L'option de 30 ans n'est offerte qu'aux premiers acheteurs et aux acheteurs de constructions neuves.
Que se passe-t-il avec mon paiement hypothécaire au renouvellement du terme ?
**Votre paiement est recalculé au nouveau taux d'intérêt en fonction de votre solde restant et de votre amortissement restant.** Si les taux ont augmenté, votre paiement augmente. Sur un solde restant de 350 000 $ avec 20 ans restants, une hausse de taux de 1 % (de 4 % à 5 %) augmente votre paiement mensuel d'environ 190 $. C'est pourquoi le test de résistance existe : il s'assure que vous pouvez vous permettre les paiements à un taux plus élevé.
Quelles sont les pénalités pour rompre une hypothèque à taux fixe avant terme ?
**La pénalité est le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI).** Trois mois d'intérêts sur un solde de 350 000 $ à 5 % représentent environ 4 375 $. Le DTI compare votre taux contractuel au taux actuel du prêteur pour le terme restant et applique la différence à votre solde. La pénalité DTI peut être nettement plus élevée, parfois de 10 000 $ à 20 000 $+, surtout si les taux ont baissé depuis la signature ([ACFC](https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/reduire-penalites-remboursement-anticipe.html)).
Combien économise le paiement accéléré aux deux semaines par rapport au mensuel ?
**Les paiements accélérés aux deux semaines économisent environ 3 ans et 30 000 $ en intérêts sur une hypothèque typique de 400 000 $ à 5 % sur 25 ans.** Vous payez la moitié de votre paiement mensuel toutes les deux semaines (26 paiements/an), ce qui équivaut à 13 paiements mensuels au lieu de 12. Ce paiement supplémentaire va entièrement au capital.
Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire au Canada ?
**Vous devez vous qualifier au plus élevé de votre taux contractuel plus 2 %, ou du taux plancher de 5,25 %, pour garantir que vous pouvez supporter de futures hausses de taux.** Avec le meilleur taux fixe 5 ans actuel d'environ 3,75 %, le taux du test de résistance est de 5,75 % (3,75 % + 2 %). Votre ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) ne peut pas dépasser 39 %, et votre ratio d'amortissement total de la dette (ATD) ne peut pas dépasser 44 % au taux de qualification ([BSIF](https://www.osfi-bsif.gc.ca/fr/supervision/institutions-financieres/banques/taux-admissibilite-minimal-prets-hypothecaires-non-assures)).
Puis-je effectuer un remboursement forfaitaire sur mon hypothèque sans pénalité ?
**La plupart des prêteurs canadiens permettent des privilèges de remboursement anticipé annuel de 10 % à 20 % du capital hypothécaire original sans pénalité.** Sur une hypothèque originale de 400 000 $, vous pouvez rembourser de 40 000 $ à 80 000 $ supplémentaires par année. Certains prêteurs permettent aussi des augmentations de paiement de 10 % à 20 % au-dessus de votre paiement original. Vérifiez votre contrat hypothécaire pour connaître vos modalités spécifiques. Les privilèges de remboursement anticipé non utilisés ne se reportent pas à l'année suivante.