Calculateur d'admissibilité hypothécaire

Comment l'admissibilité hypothécaire est-elle calculée au Canada?

Les prêteurs canadiens déterminent combien vous pouvez emprunter en utilisant deux ratios fixés par le gouvernement fédéral : le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD). L'ABD mesure vos coûts d'habitation (paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de copropriété) en pourcentage de votre revenu mensuel brut. Le maximum standard est de 39 %. L'ATD ajoute vos autres paiements de dettes (prêt auto, cartes de crédit, prêts étudiants) à ces coûts d'habitation. Le maximum standard est de 44 %.

En plus des limites de ratios, tous les emprunteurs doivent réussir le test de résistance hypothécaire introduit par les lignes directrices B-20 du BSIF. Le taux admissible du test de résistance est le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % ou un taux plancher de 5,25 %. Cela signifie que même si votre taux réel est de 4,5 %, vous devez prouver que vous pouvez supporter des paiements à 6,5 %. Le test de résistance réduit le montant hypothécaire maximum d'environ 20 % par rapport à la qualification au taux contractuel seul.

Les hypothèques canadiennes sont composées semestriellement, et non mensuellement comme les hypothèques américaines. Le taux mensuel effectif est légèrement inférieur à la simple division du taux annuel par 12. La formule convertit le taux annuel déclaré en taux mensuel effectif : taux mensuel = (1 + taux annuel / 2)^(1/6) - 1. Notre calculateur applique cette méthode de composition canadienne automatiquement.

Quelles sont les règles de mise de fonds au Canada?

Le Canada a des exigences minimales de mise de fonds par paliers selon le prix d'achat. Pour les maisons jusqu'à 500 000 $, le minimum est de 5 % du prix d'achat. Pour la portion entre 500 001 $ et 1 499 999 $, le minimum est de 10 %. Pour les maisons à 1 500 000 $ et plus, une mise de fonds complète de 20 % est requise car l'assurance hypothécaire SCHL n'est pas disponible à ce prix.

Une mise de fonds plus importante augmente directement le montant de la maison que vous pouvez vous permettre. Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre hypothèque est considérée à ratio élevé et nécessite une assurance hypothécaire SCHL, qui ajoute une prime de 0,60 % à 4,00 % du montant hypothécaire à votre solde de prêt. Avec 20 % ou plus, vous évitez l'assurance entièrement et pouvez accéder à des périodes d'amortissement allant jusqu'à 30 ans au lieu du maximum de 25 ans pour les hypothèques assurées.

Comment l'assurance hypothécaire SCHL affecte-t-elle l'admissibilité?

Lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty. La prime d'assurance est calculée en pourcentage de votre montant hypothécaire et ajoutée directement au solde de votre prêt, augmentant votre hypothèque totale et vos paiements mensuels.

Le taux de prime dépend de votre ratio prêt-valeur (RPV). Une mise de fonds plus élevée signifie un RPV plus bas et une prime d'assurance plus faible. Par exemple, sur une maison de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds (20 000 $), l'hypothèque est de 380 000 $ et la prime SCHL est de 4,00 %, ajoutant 15 200 $ au prêt. Avec 10 % de mise de fonds (40 000 $), la prime tombe à 3,10 %, ajoutant 11 160 $.

Qu'est-ce que le test de résistance hypothécaire et comment fonctionne-t-il?

Le test de résistance hypothécaire est une exigence fédérale qui s'assure que les emprunteurs peuvent supporter leur hypothèque si les taux d'intérêt augmentent. Selon les lignes directrices B-20 du BSIF, les prêteurs doivent vous qualifier au plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 points de pourcentage ou un taux plancher de 5,25 %. Ce taux de qualification est utilisé pour calculer vos ratios ABD et ATD, même si vos paiements réels sont basés sur le taux contractuel plus bas.

Par exemple, si votre prêteur vous offre un taux de 4,5 %, le taux du test de résistance est de 6,5 % (4,5 % + 2 % = 6,5 %, qui est supérieur au plancher de 5,25 %). Votre hypothèque maximale est déterminée en utilisant le taux de 6,5 %, mais votre paiement mensuel réel est calculé à 4,5 %. Cet écart est le coussin du test de résistance qui vous protège contre de futures hausses de taux.

Le test de résistance s'applique à toutes les hypothèques auprès des prêteurs sous réglementation fédérale, y compris les nouveaux achats, les renouvellements avec un nouveau prêteur et les refinancements. Il ne s'applique pas lors du renouvellement avec votre prêteur actuel au taux affiché standard.

Exemple concret : combien pouvez-vous emprunter avec un revenu de 100 000 $?

Considérons un ménage gagnant 100 000 $ annuellement avec 50 000 $ économisés pour la mise de fonds, un taux hypothécaire de 4,5 %, un amortissement de 25 ans, 300 $/mois de taxes foncières, 150 $/mois de chauffage, aucuns frais de copropriété et aucune autre dette.

Le revenu mensuel brut est de 8 333 $. Le taux du test de résistance est de 6,5 %. En utilisant la limite ABD de 39 %, les coûts d'habitation maximaux sont de 3 250 $/mois. Après soustraction des taxes foncières (300 $) et du chauffage (150 $), le paiement hypothécaire mensuel maximum au taux du test de résistance est de 2 800 $. En convertissant ce montant en capital en utilisant la composition semestrielle canadienne à 6,5 % sur 25 ans, cela donne une hypothèque maximale d'environ 403 000 $.

En ajoutant la mise de fonds de 50 000 $, le prix d'achat maximum est d'environ 453 000 $. Avec une mise de fonds d'environ 11 %, l'assurance SCHL à 3,10 % ajoute environ 12 500 $ à l'hypothèque. Le paiement mensuel réel au taux contractuel de 4,5 % est d'environ 2 300 $.

Si le même ménage avait 500 $/mois de paiements de prêt auto, la contrainte ATD deviendrait déterminante. Les coûts d'habitation maximaux sous l'ATD (44 %) sont de 3 667 $, moins 500 $ pour le prêt auto laisse 3 167 $ pour l'habitation, moins les taxes et le chauffage laisse 2 717 $ pour l'hypothèque. Cela réduit l'hypothèque maximale à environ 391 000 $ et le prix d'achat à environ 441 000 $.

Que signifie la préqualification hypothécaire?

La préqualification vous donne une estimation de combien un prêteur pourrait approuver selon vos revenus, dettes et informations de crédit autodéclarés. Ce n'est pas un engagement du prêteur et ne nécessite pas de vérification de crédit. La préqualification vous aide à établir un budget réaliste avant de magasiner une maison.

La préapprobation est l'étape suivante. Un prêteur examine vos documents financiers réels (talons de paie, déclarations de revenus, relevés bancaires, dossier de crédit) et émet un engagement conditionnel pour un montant hypothécaire spécifique à un taux garanti, typiquement valide pour 90 à 120 jours. La préapprobation a plus de poids auprès des vendeurs car elle démontre que vous avez été évalué par un prêteur.

Ce calculateur fonctionne comme un outil de préqualification. Il applique les mêmes ratios ABD/ATD et le test de résistance que les prêteurs utilisent, vous donnant une estimation réaliste avant de consulter un courtier hypothécaire ou une banque.