Calculateur de paiement hypothécaire Ontario

Combien coûtent les droits de cession immobilière en Ontario ?

**Les droits de cession immobilière (DCI) de l'Ontario sont une taxe progressive sur chaque achat de propriété dans la province, calculée sur le prix d'achat selon cinq tranches ([ministère des Finances de l'Ontario](https://www.ontario.ca/fr/document/droits-de-cession-immobiliere)).** La taxe est payée à la clôture et ne peut pas être ajoutée à votre hypothèque.

Les tranches sont : 0,5 % sur les premiers 55 000 $, 1 % de 55 000 $ à 250 000 $, 1,5 % de 250 000 $ à 400 000 $, 2 % de 400 000 $ à 2 000 000 $, et 2,5 % au-delà de 2 000 000 $. Sur une propriété de 800 000 $ en Ontario, les DCI provinciaux sont de 12 475 $. Sur une propriété de 500 000 $, ils sont de 6 475 $.

Cette taxe s'applique à tous les acheteurs, y compris les résidents canadiens, les résidents permanents et les ressortissants étrangers. Les DCI sont distincts de la taxe de spéculation pour les non-résidents (TSNR), qui est un supplément additionnel de 25 % pour les acheteurs étrangers.

Pour les acheteurs en Ontario, les DCI représentent l'un des plus importants frais de clôture. Sur un achat de 1 000 000 $, les DCI provinciaux seuls sont de 16 475 $. En ajoutant les frais juridiques (1 500 $ à 2 500 $), l'assurance titre (300 $ à 500 $) et la TVP sur l'assurance SCHL (8 % de la prime), les frais de clôture totaux en Ontario atteignent souvent 20 000 $ à 25 000 $ pour une propriété d'un million de dollars.

Qu'est-ce que la taxe municipale sur les cessions immobilières de Toronto ?

**Toronto est la seule municipalité en Ontario qui impose sa propre taxe municipale sur les cessions immobilières (TMCI) en plus des DCI provinciaux, doublant effectivement les droits de cession pour les acheteurs torontois ([Ville de Toronto](https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/municipal-land-transfer-tax-mltt/)).** La TMCI utilise une structure de tranches différente avec des taux allant jusqu'à 3,5 % sur les propriétés de plus de 2 000 000 $, plus des suppléments graduels pour les propriétés de très grande valeur.

Pour une propriété de 1 000 000 $ à Toronto, vous payez des DCI provinciaux de 16 475 $ plus une TMCI d'environ 16 475 $, totalisant environ 32 950 $ en droits de cession immobilière seulement. C'est avant les frais juridiques, l'assurance titre et les autres frais de clôture.

Les tranches de la TMCI pour les propriétés résidentielles sont : 0,5 % sur les premiers 55 000 $, 1 % de 55 000 $ à 250 000 $, 1,5 % de 250 000 $ à 400 000 $, 2 % de 400 000 $ à 2 000 000 $, et 3,5 % sur les montants au-delà de 2 000 000 $ (avec des taux progressifs plus élevés pour les propriétés de très grande valeur). Pour l'achat typique à Toronto entre 500 000 $ et 1 500 000 $, la TMCI reflète de près les tranches des DCI provinciaux.

Cette double taxe constitue un obstacle financier important pour les acheteurs torontois. Sur une maison jumelée de 1 200 000 $ (proche de la moyenne du RGT), les droits combinés sont d'environ 40 350 $. Beaucoup d'acheteurs de l'extérieur de Toronto sont surpris par ce coût supplémentaire lorsqu'ils achètent dans les limites de la ville.

Quels remboursements de DCI sont offerts aux premiers acheteurs en Ontario ?

**Les premiers acheteurs ontariens peuvent réclamer un remboursement provincial des DCI pouvant atteindre 4 000 $, ce qui couvre entièrement les DCI sur les propriétés de 368 000 $ et moins ([ministère des Finances de l'Ontario](https://www.ontario.ca/fr/document/droits-de-cession-immobiliere/remboursements-des-droits-de-cession-immobiliere#section-2)).** Le remboursement est offert à l'achat d'une résidence admissible si l'acheteur n'a jamais été propriétaire d'une résidence nulle part au monde.

À Toronto, les premiers acheteurs reçoivent aussi un remboursement municipal de la TMCI pouvant atteindre 4 475 $. Combiné, les premiers acheteurs torontois économisent jusqu'à 8 475 $ en droits de cession. Sur un condo de 600 000 $ à Toronto, les droits combinés sont d'environ 16 950 $, moins 8 475 $ en remboursements, laissant 8 475 $ à payer à la clôture.

Pour être admissible au remboursement provincial des DCI pour premiers acheteurs, vous devez avoir au moins 18 ans, être citoyen canadien ou résident permanent, et occuper la résidence comme résidence principale dans les neuf mois suivant la date de transfert. Si vous achetez avec un conjoint qui a déjà été propriétaire, vous ne pouvez réclamer qu'un remboursement proportionnel basé sur votre part de propriété.

L'Incitatif fédéral à l'achat d'une première propriété et le Régime d'accession à la propriété (retrait de jusqu'à 60 000 $ de votre REER pour une mise de fonds) sont des programmes distincts qui se cumulent avec les remboursements provinciaux et municipaux des DCI. Les premiers acheteurs ontariens devraient réclamer tous les remboursements et incitatifs disponibles pour réduire leurs coûts initiaux.

Comment un paiement hypothécaire est-il calculé pour une propriété en Ontario ?

**La formule de paiement hypothécaire est la même dans toutes les provinces canadiennes : capitalisation semestrielle tel qu'exigé par la [Loi sur l'intérêt (L.R.C., 1985, ch. I-15)](https://laws-lois.justice.gc.ca/fra/lois/i-15/TexteComplet.html).** Les coûts spécifiques à l'Ontario comme les droits de cession et la TVP sur l'assurance SCHL affectent vos frais de clôture, mais pas la formule de paiement hypothécaire elle-même.

La formule convertit votre taux nominal en taux mensuel effectif : r_mensuel = (1 + nominal/2)^(1/6) - 1. Puis elle calcule : Paiement = (r_mensuel x Capital) / (1 - (1 + r_mensuel)^(-n)), où n est le nombre total de mois. Un taux nominal de 5 % au Canada donne un taux effectif annuel de 5,0625 %.

Ce qui est unique à l'Ontario, c'est la TVP de 8 % imposée sur les primes d'assurance hypothécaire SCHL. Cette TVP doit être payée comptant à la clôture et ne peut pas être ajoutée à l'hypothèque. Sur une prime SCHL de 15 000 $, les acheteurs ontariens doivent 1 200 $ de TVP à la clôture. Le Québec (9,975 % TVQ) et la Saskatchewan (6 % TVP) imposent aussi une taxe provinciale sur les primes SCHL, mais la plupart des autres provinces ne le font pas.

Utilisez le calculateur hypothécaire ci-dessus pour estimer votre paiement mensuel. Prévoyez ensuite séparément les frais de clôture ontariens : droits de cession, TVP sur l'assurance SCHL, frais juridiques (1 500 $ à 2 500 $), assurance titre (300 $ à 500 $), inspection résidentielle (400 $ à 600 $) et ajustements de taxes foncières.

Exemple concret : acheter une propriété en Ontario avec calcul des DCI

**Étape 1 : Entrez le prix de la propriété.** Vous achetez une maison de 800 000 $ à Hamilton, en Ontario.

**Étape 2 : Définissez votre mise de fonds.** Vous avez 160 000 $ d'économies (20 % du prix d'achat). Avec 20 % de mise de fonds, l'assurance hypothécaire SCHL n'est pas requise.

**Étape 3 : Calculez les droits de cession immobilière de l'Ontario.** DCI = (0,5 % x 55 000 $) + (1 % x 195 000 $) + (1,5 % x 150 000 $) + (2 % x 400 000 $) = 275 $ + 1 950 $ + 2 250 $ + 8 000 $ = 12 475 $. Ce montant est payé à la clôture.

**Étape 4 : Définissez le taux d'intérêt et l'amortissement.** Vous obtenez un taux fixe de 5 ans à 4,50 % avec un amortissement de 25 ans (300 mois).

**Étape 5 : Calculez le taux mensuel avec la capitalisation semestrielle.** Taux effectif annuel : (1 + 0,045/2)^2 - 1 = 4,5506 %. Taux mensuel : (1,045506)^(1/12) - 1 = 0,3714 %.

**Étape 6 : Calculez le paiement mensuel.** Le capital hypothécaire est de 640 000 $. Paiement = (0,003714 x 640 000 $) / (1 - (1,003714)^(-300)) = 3 534 $ par mois. Sur 25 ans, vous payez 1 060 200 $ au total, dont 420 200 $ en intérêts.

**Étape 7 : Coûts initiaux totaux.** Mise de fonds (160 000 $) + DCI de l'Ontario (12 475 $) + frais juridiques (~2 000 $) + assurance titre (~400 $) + inspection résidentielle (~500 $) = environ 175 375 $ nécessaires à la clôture.

Qu'est-ce que la taxe de spéculation pour les non-résidents en Ontario ?

**La taxe de spéculation pour les non-résidents (TSNR) est un supplément de 25 % sur le prix d'achat de propriétés résidentielles en Ontario par des ressortissants étrangers, des sociétés étrangères et des fiduciaires imposables ([ministère des Finances de l'Ontario](https://www.ontario.ca/fr/document/droits-de-cession-immobiliere/taxe-de-speculation-pour-les-non-residents)).** Sur une propriété de 1 000 000 $, la TSNR ajoute 250 000 $ au coût d'achat, payable à la clôture en plus des DCI réguliers.

La TSNR s'applique à toutes les propriétés résidentielles en Ontario, pas seulement dans le Grand Fer à Cheval. Elle a été étendue à l'ensemble de la province en octobre 2022 et augmentée de 20 % à 25 % la même année.

Certaines exemptions existent. Les candidats dans le cadre du Programme ontarien des candidats à l'immigration (POCI), les personnes protégées en vertu de la Loi sur l'immigration et la protection des réfugiés, et les conjoints de citoyens canadiens ou de résidents permanents peuvent être exemptés. Les étudiants internationaux répondant à certains critères d'inscription étaient auparavant admissibles à un remboursement, mais ce remboursement pour les étudiants internationaux et les travailleurs étrangers a été éliminé le 30 mars 2022.

Si vous êtes un acheteur étranger qui obtient ultérieurement la résidence permanente canadienne, vous pouvez demander un remboursement de la TSNR dans les quatre ans suivant la date d'achat, à condition d'avoir occupé la propriété comme résidence principale.