Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire au Canada?
**L'assurance prêt hypothécaire (souvent appelée assurance SCHL) est obligatoire au Canada chaque fois que votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat.** Elle protège le prêteur, pas l'emprunteur, en cas de défaut de paiement hypothécaire. Malgré qu'elle protège le prêteur, c'est l'emprunteur qui paie la prime.
Trois assureurs opèrent au Canada : la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), Sagen (anciennement Genworth) et Canada Guaranty. Les trois utilisent le même barème de primes. Votre prêteur choisit l'assureur; vous n'avez pas le choix.
La prime d'assurance est calculée en pourcentage du montant hypothécaire (prix de la maison moins la mise de fonds) et est presque toujours ajoutée directement au solde hypothécaire. Cela signifie que vous payez des intérêts sur la prime pendant toute la durée du prêt, ce qui rend le coût réel considérablement plus élevé que le montant de la prime seul.
Le prix maximal assurable est de 1 500 000 $ depuis le 15 décembre 2024 (augmenté de 1 000 000 $). Les maisons dont le prix dépasse ce seuil exigent une mise de fonds minimale de 20 % car l'assurance hypothécaire n'est pas disponible.
Que se passe-t-il lorsque la prime est ajoutée à votre hypothèque?
**La prime d'assurance est presque toujours ajoutée au solde hypothécaire, ce qui signifie que vous payez des intérêts dessus pendant toute la période d'amortissement.** C'est l'option par défaut et ce que la plupart des emprunteurs choisissent. L'alternative est de payer la prime en un seul versement à la clôture, mais c'est rare car cela nécessite des liquidités supplémentaires.
Lorsque la prime est ajoutée à l'hypothèque, elle augmente votre paiement mensuel. Sur une hypothèque de 475 000 $ avec une prime de 19 000 $ ajoutée, votre hypothèque totale devient 494 000 $. À un taux d'intérêt de 5 % sur 25 ans, la prime de 19 000 $ coûte 111 $/mois supplémentaires en paiements hypothécaires.
Sur la totalité de l'amortissement de 25 ans, vous payez environ 14 200 $ en intérêts sur la prime de 19 000 $ seule. Cela porte le coût réel de la prime d'assurance à environ 33 200 $ (19 000 $ + 14 200 $ en intérêts). C'est pourquoi même une petite augmentation de votre pourcentage de mise de fonds peut économiser des milliers sur la durée de l'hypothèque.
Si vous payez la prime d'avance au lieu de l'ajouter à l'hypothèque, vous économisez le coût des intérêts entièrement. Cependant, la plupart des acheteurs ont besoin de chaque dollar disponible pour la mise de fonds et les frais de clôture, rendant l'option de paiement d'avance peu pratique.
Remboursement de prime pour maison écoénergétique
**La SCHL offre un remboursement de 25 % de la prime pour les maisons qui respectent les normes d'efficacité énergétique.** Si vous achetez ou construisez une maison admissible au programme SCHL Maison verte, vous pouvez recevoir un remboursement partiel de la prime d'assurance. Sagen et Canada Guaranty offrent des programmes similaires.
Pour être admissible, votre maison doit atteindre ou dépasser les normes d'efficacité énergétique telles qu'une cote ÉnerGuide de 86 ou plus, la certification ENERGY STAR, la certification R-2000 ou la certification LEED Canada pour les habitations. Vous devez généralement fournir la documentation dans les 12 mois suivant la clôture.
Sur une prime de 19 000 $, un remboursement de 25 % vous retourne 4 750 $. Ce remboursement est appliqué directement et ne réduit pas le solde hypothécaire, mais il compense partiellement le coût de l'assurance hypothécaire. Si vous achetez une maison neuve écoénergétique, ce programme mérite d'être exploré avec votre prêteur.
Les programmes de remboursement varient selon l'assureur et changent au fil du temps. Vérifiez directement auprès de la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty (ou demandez à votre courtier hypothécaire) pour les critères d'admissibilité et les montants de remboursement les plus récents.
Exemple détaillé : maison de 600 000 $ avec 10 % de mise de fonds en Ontario
**Étape 1 : Entrez le prix de la propriété.** Vous achetez une maison de 600 000 $.
**Étape 2 : Définissez votre mise de fonds.** Vous avez 10 % de mise de fonds (60 000 $), laissant une hypothèque de 540 000 $ et un RPV de 90 %.
**Étape 3 : Sélectionnez l'Ontario comme province.** L'Ontario facture 8 % de TVP sur les primes d'assurance.
**Étape 4 : Choisissez un amortissement de 25 ans.** Aucune surcharge ne s'applique à 25 ans.
**Étape 5 : Consultez les résultats.** Votre prime d'assurance est de 3,10 % de 540 000 $ = 16 740 $. La TVP de l'Ontario est de 8 % de 16 740 $ = 1 339 $, due à la clôture. La prime est ajoutée à votre hypothèque, portant le total à 556 740 $. Le coût mensuel de la prime sur 25 ans est d'environ 56 $/mois. Le tableau comparatif montre qu'augmenter votre mise de fonds à 15 % (90 000 $) réduirait la prime à 14 280 $, et atteindre 20 % (120 000 $) l'éliminerait entièrement, vous économisant 16 740 $ en primes plus 1 339 $ en TVP.
Questions fréquemment posées
Combien coûte l'assurance SCHL sur une maison de 500 000 $?
**Cela dépend de votre mise de fonds.** Avec 5 % de mise de fonds (25 000 $), la prime est de 4,00 % de 475 000 $ = 19 000 $. Avec 10 % (50 000 $), c'est 3,10 % de 450 000 $ = 13 950 $. Avec 15 % (75 000 $), c'est 2,80 % de 425 000 $ = 11 900 $. À 20 % ou plus, l'assurance n'est pas requise.
Dois-je payer l'assurance SCHL si je mets 20 % de mise de fonds?
**Non. L'assurance prêt hypothécaire est uniquement requise lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %.** À 20 % ou plus, vous avez une hypothèque conventionnelle et aucune prime d'assurance ne s'applique. C'est le principal incitatif financier pour atteindre le seuil de 20 %.
Y a-t-il de la TVP sur l'assurance SCHL?
**Oui, dans trois provinces.** L'Ontario facture 8 %, le Québec 9,975 % et la Saskatchewan 6 % de taxe de vente provinciale sur les primes d'assurance hypothécaire. Cette TVP doit être payée à la clôture et ne peut pas être ajoutée à votre hypothèque. Toutes les autres provinces ne facturent pas de TVP sur les primes d'assurance.
Quelle est la différence entre la SCHL, Sagen et Canada Guaranty?
**Les trois utilisent le même barème de primes et offrent la même couverture.** La SCHL est une société d'État fédérale, tandis que Sagen et Canada Guaranty sont des entreprises privées. Votre prêteur choisit l'assureur en fonction de ses relations d'affaires. En tant qu'emprunteur, le coût est le même peu importe quel assureur est utilisé.
Puis-je payer la prime SCHL d'avance au lieu de l'ajouter à mon hypothèque?
**Oui, mais la plupart des emprunteurs l'ajoutent à l'hypothèque.** Payer d'avance élimine le coût des intérêts sur la prime (qui peut être de 10 000 $ à 15 000 $+ sur 25 ans), mais cela nécessite des liquidités supplémentaires à la clôture que la plupart des acheteurs n'ont pas après avoir couvert la mise de fonds et les frais de clôture.
L'amortissement de 30 ans augmente-t-il la prime d'assurance?
**Oui. Une surcharge de 0,20 % est ajoutée à chaque palier de prime pour les amortissements de plus de 25 ans.** Par exemple, avec 5 % de mise de fonds, le taux passe de 4,00 % à 4,20 %. Sur une hypothèque de 475 000 $, cela ajoute 950 $ à la prime. L'option d'amortissement de 30 ans a été élargie en décembre 2024 à tous les premiers acheteurs (auparavant limitée aux constructions neuves).
Quel est le prix maximal de maison pour l'assurance hypothécaire?
**1 500 000 $ depuis le 15 décembre 2024.** Les maisons dont le prix dépasse ce montant ne sont pas admissibles à l'assurance prêt hypothécaire, ce qui signifie que vous devez verser au moins 20 % de mise de fonds. Cette limite a été augmentée de 1 000 000 $ dans le cadre des mesures fédérales d'accessibilité au logement.
Puis-je obtenir un remboursement de ma prime SCHL pour une maison écoénergétique?
**Oui. La SCHL offre un remboursement de 25 % de la prime pour les maisons écoénergétiques admissibles** avec une cote ÉnerGuide de 86 ou plus, ENERGY STAR, R-2000 ou certification LEED. Sagen et Canada Guaranty offrent des programmes similaires. Vous avez généralement 12 mois après la clôture pour soumettre la documentation.
L'assurance hypothécaire est-elle la même chose que l'assurance vie hypothécaire?
**Non. Ce sont des produits complètement différents.** L'assurance prêt hypothécaire (assurance SCHL) protège le prêteur si vous faites défaut et est obligatoire lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 %. L'assurance vie hypothécaire est un produit optionnel qui rembourse votre hypothèque si vous décédez. L'assurance prêt est obligatoire; l'assurance vie est volontaire.
Comment l'assurance hypothécaire affecte-t-elle mon paiement mensuel?
**La prime est ajoutée au solde de votre hypothèque, augmentant votre paiement mensuel.** Par exemple, une prime de 19 000 $ ajoutée à une hypothèque à 5 % d'intérêt sur 25 ans ajoute environ 111 $/mois. L'impact mensuel diminue à mesure que le montant de la prime diminue avec des mises de fonds plus élevées.