Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu?
Un ratio dette/revenu mesure la part de votre revenu mensuel brut consacrée aux paiements de dettes. Au Canada, les prêteurs hypothécaires utilisent deux ratios spécifiques pour évaluer si vous pouvez vous permettre une hypothèque : le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD).
Le ratio ABD ne considère que les coûts de logement : votre paiement hypothécaire (ou loyer), les taxes foncières, les coûts de chauffage et 50 % des frais de copropriété, divisés par votre revenu mensuel brut. Le ratio ATD ajoute toutes les autres obligations de dette en plus des coûts de logement : prêts auto, prêts étudiants, paiements minimums de cartes de crédit et toute autre dette récurrente.
Ces ratios sont un élément central du processus de souscription hypothécaire au Canada. Chaque prêteur réglementé fédéralement doit les vérifier dans le cadre des lignes directrices B-20 du BSIF. Si vos ratios dépassent les seuils maximaux, vous ne vous qualifierez pas pour une hypothèque assurée, et de nombreux prêteurs conventionnels refuseront également votre demande.
Contrairement aux États-Unis, qui utilisent un seul ratio DTI arrière, le Canada sépare la dette de logement (ABD) de la dette totale (ATD). Ce système a deux ratios donne aux prêteurs une vue plus détaillée de vos obligations financières et aide à identifier si le risque provient des coûts de logement, de la dette de consommation, ou des deux.
ABD vs ATD : ce que les prêteurs canadiens calculent
Le ratio ABD mesure l'accessibilité au logement. Le ratio ATD mesure le fardeau total de la dette. Les deux doivent se situer dans les limites des prêteurs pour se qualifier pour une hypothèque au Canada.
ABD = (Paiement hypothécaire + Taxes foncières + Coûts de chauffage + 50 % des frais de copropriété) / Revenu mensuel brut. Ce ratio indique aux prêteurs si vos coûts de logement seuls sont soutenables par rapport à votre revenu. Le maximum standard est de 39 % pour les hypothèques assurées (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).
ATD = (Tous les coûts de logement + Prêt auto + Prêt étudiant + Minimums de cartes de crédit + Autres dettes) / Revenu mensuel brut. Ce ratio plus large capture l'ensemble de votre portrait d'endettement. Le maximum standard est de 44 % pour les hypothèques assurées.
Certains prêteurs conventionnels utilisent des limites plus strictes : ABD de 35 % et ATD de 42 %. Les caisses populaires et les prêteurs alternatifs peuvent être plus flexibles, acceptant parfois un ABD jusqu'à 45 % ou un ATD jusqu'à 50 % pour les emprunteurs ayant de forts facteurs compensatoires comme une valeur nette élevée ou d'excellents scores de crédit supérieurs à 720.
| Ratio | Formule | Max assuré | Certains prêteurs |
|---|---|---|---|
| ABD | Coûts logement / Revenu brut | 39 % | 35 % |
| ATD | Toutes dettes / Revenu brut | 44 % | 42 % |
Seuils de qualification hypothécaire canadiens
Les seuils varient selon que l'hypothèque est assurée ou conventionnelle, et chaque prêteur peut appliquer sa propre tolérance au risque dans les limites réglementaires.
Pour les hypothèques assurées (mise de fonds inférieure à 20 %), la SCHL, Sagen et Canada Guaranty exigent tous un ABD de 39 % ou moins et un ATD de 44 % ou moins. Ce sont des limites strictes avec très peu d'exceptions. L'assureur hypothécaire doit approuver la demande avant que le prêteur puisse la financer.
Pour les hypothèques conventionnelles (mise de fonds de 20 % ou plus), les lignes directrices B-20 du BSIF s'appliquent aux banques réglementées fédéralement mais permettent une certaine flexibilité. La plupart des grandes banques visent un ABD de 35 % à 39 % et un ATD de 42 % à 44 %. Certaines permettent des exceptions pour les emprunteurs ayant des scores Beacon supérieurs à 680 et de forts facteurs compensatoires.
Les caisses populaires sont réglementées provincialement et ne sont pas liées par les B-20 du BSIF, bien que beaucoup suivent volontairement des directives similaires. Les prêteurs privés et les sociétés d'investissement hypothécaire (SIH) peuvent ne pas utiliser l'ABD/ATD du tout, se concentrant plutôt sur le ratio prêt/valeur et l'équité de la propriété.
Point important, les prêteurs calculent ces ratios en utilisant le taux de qualification du test de résistance (votre taux contractuel + 2 %, ou 5,25 %, le plus élevé des deux), et non votre taux hypothécaire réel. Cela signifie que vos ABD et ATD de qualification seront plus élevés que vos ratios réels au taux contractuel.
Comment améliorer votre ratio dette/revenu
Il y a deux voies pour améliorer vos ratios : réduire vos dettes ou augmenter vos revenus. Les améliorations les plus rapides proviennent généralement de l'élimination des dettes de consommation à paiements élevés.
Remboursez d'abord les soldes de cartes de crédit. Les paiements minimums de cartes de crédit sont des frais fixes dans le calcul de l'ATD. Si vous avez un solde de 5 000 $ avec un paiement minimum de 150 $, le rembourser retiré instantanément 150 $ du numérateur de votre ATD. Cela peut améliorer votre ratio ATD de 2 à 3 points de pourcentage sur un revenu mensuel de 6 000 $.
Remboursez ou refinancez votre prêt auto. Les paiements auto sont souvent la plus grande dette non liée au logement. Si vous êtes à 12 mois de rembourser un prêt auto de 400 $/mois, attendre pour demander une hypothèque jusqu'à ce qu'il soit remboursé peut faire baisser votre ATD de plus de 5 points de pourcentage.
Augmentez votre revenu admissible en ajoutant un coemprunteur. Les demandes à double revenu réduisent considérablement les ratios ABD et ATD. Si votre partenaire gagne 4 000 $ par mois et vous gagnez 6 000 $, l'ajouter à la demande augmente votre dénominateur de 6 000 $ à 10 000 $.
Réduisez le prix cible de votre maison. Une hypothèque plus petite signifie des coûts de logement plus bas, ce qui réduit directement l'ABD et l'ATD. Si vous dépassez la limite ABD de 2 %, réduire votre prix d'achat de 30 000 $ à 40 000 $ peut suffire pour vous qualifier.
Consolidez les dettes à taux élevé. Remplacer plusieurs paiements de cartes de crédit par un seul prêt de consolidation à un taux inférieur peut réduire vos paiements mensuels totaux tout en gardant le même solde. Cela améliore l'ATD sans changer le montant que vous devez.
- ✓Remboursez les soldes de cartes de crédit pour éliminer les obligations de paiement minimum
- ✓Attendez que votre prêt auto soit remboursé avant de demander une hypothèque
- ✓Ajoutez un coemprunteur pour augmenter le revenu ménager admissible
- ✓Réduisez le prix cible de votre maison pour diminuer le montant hypothécaire requis
- ✓Consolidez vos dettes pour réduire le total des obligations de paiement mensuelles
- ✓Évitez de contracter de nouvelles dettes dans les 6 mois précédant une demande hypothécaire
Ce que les prêteurs examinent au-delà de l'ABD et l'ATD
L'ABD et l'ATD sont nécessaires mais pas suffisants pour l'approbation hypothécaire. Les prêteurs évaluent plusieurs facteurs supplémentaires dans le cadre d'une évaluation de souscription complète.
Votre score de crédit (score Beacon) est le premier filtre. La plupart des prêteurs A exigent un minimum de 620 à 680. Un score plus élevé vous donne accès à de meilleurs taux et peut permettre une certaine flexibilité sur les ratios. Les scores inférieurs à 600 orientent généralement les emprunteurs vers les prêteurs B ou les prêteurs privés.
La stabilité d'emploi et le type de revenu comptent significativement. Les employés salariés avec plus de 2 ans chez le même employeur sont les plus faciles à qualifier. Les travailleurs autonomes doivent généralement fournir 2 ans d'avis de cotisation de l'ARC, et les prêteurs peuvent faire la moyenne des deux années ou utiliser le chiffre le plus bas.
La source et la taille de la mise de fonds affectent l'évaluation du risque. Les prêteurs veulent voir que votre mise de fonds provient d'épargne, d'investissements ou d'un don d'un membre de la famille immédiate. Les mises de fonds empruntées augmentent vos ratios et sont un signal d'alarme.
La propriété elle-même doit être évaluée au prix d'achat ou au-dessus. Le prêteur commande une évaluation indépendante pour confirmer la valeur marchande de la propriété. Si l'évaluation est inférieure, le prêteur réduit le montant hypothécaire, exigeant une mise de fonds plus importante.
Enfin, les prêteurs examinent votre profil global d'endettement, y compris les dettes non capturées dans le calcul de l'ATD comme les forfaits de téléphone cellulaire, les primes d'assurance et les frais de garde d'enfants. Bien que ces éléments ne fassent pas partie du ratio formel, un souscripteur peut les signaler s'ils créent une pression financière excessive.
Comment utiliser le calculateur de ratio dette/revenu
Entrez d'abord votre revenu mensuel brut. C'est votre revenu ménager total avant toute déduction. Si vous êtes payé aux deux semaines, multipliez votre salaire brut par 26 et divisez par 12 pour obtenir l'équivalent mensuel.
Ajoutez vos coûts de logement. Entrez votre paiement hypothécaire ou loyer mensuel, les taxes foncières (divisez votre facture annuelle par 12), les coûts de chauffage estimés et les frais de copropriété le cas échéant. Le calculateur applique automatiquement la règle de 50 % pour les frais de copropriété, correspondant à la façon dont les prêteurs calculent l'ABD.
Entrez vos autres paiements de dettes. Ajoutez chaque catégorie : paiement de prêt auto, paiement de prêt étudiant, paiements minimums de cartes de crédit (additionnez toutes les cartes) et toute autre dette récurrente comme les prêts personnels ou les marges de crédit. N'incluez que les paiements mensuels obligatoires, pas les dépenses discrétionnaires.
Examinez les résultats. Les barres de jauge ABD et ATD montrent vos ratios codes par couleur : vert (respecte tous les seuils des prêteurs), jaune (respecte les limites assurées mais serré pour certains prêteurs) ou rouge (dépasse les limites standard). Le graphique en anneau montre comment votre dette est répartie entre les catégories.
Modélisez différents scénarios. Ajustez n'importe quelle entrée pour voir comment le remboursement d'une dette ou l'augmentation de votre revenu change vos ratios. Si vous dépassez la limite ATD de 3 %, essayez de mettre le minimum de carte de crédit à zéro pour voir si l'élimination de cette dette vous placerait sous le seuil.
Questions fréquemment posées
Qu'est-ce qu'un bon ratio dette/revenu au Canada?
Pour la qualification hypothécaire au Canada, votre ratio ABD devrait être de 39 % ou moins et votre ratio ATD de 44 % ou moins. Certains prêteurs préfèrent des ratios encore plus bas : ABD de 35 % et ATD de 42 %. Un ABD inférieur à 30 % et un ATD inférieur à 36 % sont considérés comme excellents et vous donnent le plus de flexibilité lors du magasinage de taux hypothécaires.
Quelle est la différence entre l'ABD et l'ATD?
L'ABD (amortissement brut de la dette) inclut uniquement les coûts de logement : paiement hypothécaire, taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de copropriété. L'ATD (amortissement total de la dette) inclut tous ces coûts de logement plus tous les autres paiements de dettes : prêts auto, prêts étudiants, minimums de cartes de crédit et autres obligations. Les deux ratios utilisent votre revenu mensuel brut comme dénominateur.
Puis-je obtenir une hypothèque si mon ATD dépasse 44 %?
C'est difficile mais pas impossible. Les hypothèques assurées par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty exigent un ATD de 44 % ou moins avec des exceptions très limitées. Certaines caisses populaires et prêteurs alternatifs acceptent des ratios plus élevés si vous avez de forts facteurs compensatoires comme un excellent crédit, des économies importantes ou une mise de fonds élevée. Les prêteurs privés peuvent ne pas utiliser l'ATD du tout mais facturent des taux nettement plus élevés.
Le loyer compte-t-il dans le ratio ABD?
Si vous êtes locataire et demandez une hypothèque, le calcul de l'ABD utilise le paiement hypothécaire proposé, pas votre loyer actuel. Si vous calculez votre ratio pour évaluer votre santé financière actuelle, vous pouvez entrer votre loyer dans le champ hypothèque/loyer pour voir quel pourcentage de votre revenu va au logement.
Les frais de copropriété sont-ils entièrement inclus dans l'ABD?
Non. Les prêteurs canadiens incluent seulement 50 % des frais de copropriété mensuels dans le calcul de l'ABD. La justification est qu'une portion des frais de copropriété couvre l'entretien de l'immeuble et les réserves plutôt que d'être une véritable dépense de logement. Ce calculateur applique automatiquement la règle de 50 %.
Les prêteurs utilisent-ils le taux du test de résistance pour l'ABD et l'ATD?
Oui. Selon les lignes directrices B-20 du BSIF, les prêteurs réglementés fédéralement doivent calculer l'ABD et l'ATD en utilisant le taux de qualification, qui est le plus élevé entre votre taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %. Cela signifie que vos ratios de qualification seront plus élevés que vos ratios réels au taux contractuel. Ce calculateur montre vos ratios basés sur les paiements que vous entrez, donc utilisez votre paiement hypothécaire stressé si vous voulez voir ce que les prêteurs voient.
Quelles dettes sont incluses dans le calcul de l'ATD?
L'ATD inclut tous les paiements mensuels obligatoires minimaux : hypothèque (ou loyer), taxes foncières, coûts de chauffage, 50 % des frais de copropriété, prêts auto, prêts étudiants, paiements minimums de cartes de crédit, prêts personnels, marges de crédit, pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire pour conjoint et toute autre obligation contractuelle ou ordonnée par un tribunal.
À quelle vitesse puis-je améliorer mon ratio dette/revenu?
La façon la plus rapide d'améliorer votre ratio est de rembourser entièrement une dette de consommation. Éliminer un paiement auto de 300 $/mois réduit instantanément votre ATD de 4 à 5 points de pourcentage sur un revenu mensuel de 7 000 $. Augmenter son revenu aide aussi mais prend plus de temps. Ajouter un coemprunteur à une demande hypothécaire peut améliorer les ratios immédiatement en augmentant le dénominateur de revenu.
Une marge de crédit compte-t-elle dans l'ATD?
Oui. La plupart des prêteurs calculent le paiement de marge de crédit comme 3 % du solde impayé par mois, quel que soit votre paiement minimum réel. Par exemple, un solde de marge de crédit de 20 000 $ ajouterait 600 $/mois au numérateur de votre ATD, même si votre paiement minimum réel est beaucoup plus bas.
Le ratio dette/revenu est-il le même au Canada et aux États-Unis?
Non. Les États-Unis utilisent un seul ratio DTI arrière (toutes les dettes divisées par le revenu brut) avec un maximum typique de 43 % à 50 % selon le type de prêt. Le Canada utilise deux ratios séparés : l'ABD pour les coûts de logement et l'ATD pour toutes les dettes. Le système canadien exige également le taux de qualification du test de résistance, ce que les États-Unis n'ont pas. L'approche à deux ratios donne aux prêteurs canadiens une vue plus détaillée de l'origine du fardeau de la dette.