Qu'est-ce qu'un ratio dette/revenu?
**Un ratio dette/revenu mesure la part de votre revenu mensuel brut consacree aux paiements de dettes.** Au Canada, les preteurs hypothecaires utilisent deux ratios specifiques pour evaluer si vous pouvez vous permettre une hypotheque : le ratio d'amortissement brut de la dette (ABD) et le ratio d'amortissement total de la dette (ATD).
Le ratio ABD ne considere que les couts de logement : votre paiement hypothecaire (ou loyer), les taxes foncieres, les couts de chauffage et 50 % des frais de copropriete, divises par votre revenu mensuel brut. Le ratio ATD ajoute toutes les autres obligations de dette en plus des couts de logement : prets auto, prets etudiants, paiements minimums de cartes de credit et toute autre dette recurrente.
Ces ratios sont un element central du processus de souscription hypothecaire au Canada. Chaque preteur reglemente federalement doit les verifier dans le cadre des lignes directrices B-20 du BSIF. Si vos ratios depassent les seuils maximaux, vous ne vous qualifierez pas pour une hypotheque assuree, et de nombreux preteurs conventionnels refuseront egalement votre demande.
Contrairement aux Etats-Unis, qui utilisent un seul ratio DTI arriere, le Canada separe la dette de logement (ABD) de la dette totale (ATD). Ce systeme a deux ratios donne aux preteurs une vue plus detaillee de vos obligations financieres et aide a identifier si le risque provient des couts de logement, de la dette de consommation, ou des deux.
ABD vs ATD : ce que les preteurs canadiens calculent
**Le ratio ABD mesure l'accessibilite au logement. Le ratio ATD mesure le fardeau total de la dette.** Les deux doivent se situer dans les limites des preteurs pour se qualifier pour une hypotheque au Canada.
ABD = (Paiement hypothecaire + Taxes foncieres + Couts de chauffage + 50 % des frais de copropriete) / Revenu mensuel brut. Ce ratio indique aux preteurs si vos couts de logement seuls sont soutenables par rapport a votre revenu. Le maximum standard est de 39 % pour les hypotheques assurees (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).
ATD = (Tous les couts de logement + Pret auto + Pret etudiant + Minimums de cartes de credit + Autres dettes) / Revenu mensuel brut. Ce ratio plus large capture l'ensemble de votre portrait d'endettement. Le maximum standard est de 44 % pour les hypotheques assurees.
Certains preteurs conventionnels utilisent des limites plus strictes : ABD de 35 % et ATD de 42 %. Les caisses populaires et les preteurs alternatifs peuvent etre plus flexibles, acceptant parfois un ABD jusqu'a 45 % ou un ATD jusqu'a 50 % pour les emprunteurs ayant de forts facteurs compensatoires comme une valeur nette elevee ou d'excellents scores de credit superieurs a 720.
| Ratio | Formule | Max assure | Certains preteurs |
|---|---|---|---|
| ABD | Couts logement / Revenu brut | 39 % | 35 % |
| ATD | Toutes dettes / Revenu brut | 44 % | 42 % |
Seuils de qualification hypothecaire canadiens
**Les seuils varient selon que l'hypotheque est assuree ou conventionnelle, et chaque preteur peut appliquer sa propre tolerance au risque dans les limites reglementaires.**
Pour les hypotheques assurees (mise de fonds inferieure a 20 %), la SCHL, Sagen et Canada Guaranty exigent tous un ABD de 39 % ou moins et un ATD de 44 % ou moins. Ce sont des limites strictes avec tres peu d'exceptions. L'assureur hypothecaire doit approuver la demande avant que le preteur puisse la financer.
Pour les hypotheques conventionnelles (mise de fonds de 20 % ou plus), les lignes directrices B-20 du BSIF s'appliquent aux banques reglementees federalement mais permettent une certaine flexibilite. La plupart des grandes banques visent un ABD de 35 % a 39 % et un ATD de 42 % a 44 %. Certaines permettent des exceptions pour les emprunteurs ayant des scores Beacon superieurs a 680 et de forts facteurs compensatoires.
Les caisses populaires sont reglementees provincialement et ne sont pas liees par les B-20 du BSIF, bien que beaucoup suivent volontairement des directives similaires. Les preteurs prives et les societes d'investissement hypothecaire (SIH) peuvent ne pas utiliser l'ABD/ATD du tout, se concentrant plutot sur le ratio pret/valeur et l'equite de la propriete.
Point important, les preteurs calculent ces ratios en utilisant le taux de qualification du test de resistance (votre taux contractuel + 2 %, ou 5,25 %, le plus eleve des deux), et non votre taux hypothecaire reel. Cela signifie que vos ABD et ATD de qualification seront plus eleves que vos ratios reels au taux contractuel.
Comment ameliorer votre ratio dette/revenu
**Il y a deux voies pour ameliorer vos ratios : reduire vos dettes ou augmenter vos revenus.** Les ameliorations les plus rapides proviennent generalement de l'elimination des dettes de consommation a paiements eleves.
Remboursez d'abord les soldes de cartes de credit. Les paiements minimums de cartes de credit sont des frais fixes dans le calcul de l'ATD. Si vous avez un solde de 5 000 $ avec un paiement minimum de 150 $, le rembourser retire instantanement 150 $ du numerateur de votre ATD. Cela peut ameliorer votre ratio ATD de 2 a 3 points de pourcentage sur un revenu mensuel de 6 000 $.
Remboursez ou refinancez votre pret auto. Les paiements auto sont souvent la plus grande dette non liee au logement. Si vous etes a 12 mois de rembourser un pret auto de 400 $/mois, attendre pour demander une hypotheque jusqu'a ce qu'il soit rembourse peut faire baisser votre ATD de plus de 5 points de pourcentage.
Augmentez votre revenu admissible en ajoutant un coemprunteur. Les demandes a double revenu reduisent considerablement les ratios ABD et ATD. Si votre partenaire gagne 4 000 $ par mois et vous gagnez 6 000 $, l'ajouter a la demande augmente votre denominateur de 6 000 $ a 10 000 $.
Reduisez le prix cible de votre maison. Une hypotheque plus petite signifie des couts de logement plus bas, ce qui reduit directement l'ABD et l'ATD. Si vous depassez la limite ABD de 2 %, reduire votre prix d'achat de 30 000 $ a 40 000 $ peut suffire pour vous qualifier.
Consolidez les dettes a taux eleve. Remplacer plusieurs paiements de cartes de credit par un seul pret de consolidation a un taux inferieur peut reduire vos paiements mensuels totaux tout en gardant le meme solde. Cela ameliore l'ATD sans changer le montant que vous devez.
- ✓Remboursez les soldes de cartes de credit pour eliminer les obligations de paiement minimum
- ✓Attendez que votre pret auto soit rembourse avant de demander une hypotheque
- ✓Ajoutez un coemprunteur pour augmenter le revenu menager admissible
- ✓Reduisez le prix cible de votre maison pour diminuer le montant hypothecaire requis
- ✓Consolidez vos dettes pour reduire le total des obligations de paiement mensuelles
- ✓Evitez de contracter de nouvelles dettes dans les 6 mois precedant une demande hypothecaire
Ce que les preteurs examinent au-dela de l'ABD et l'ATD
**L'ABD et l'ATD sont necessaires mais pas suffisants pour l'approbation hypothecaire.** Les preteurs evaluent plusieurs facteurs supplementaires dans le cadre d'une evaluation de souscription complete.
Votre score de credit (score Beacon) est le premier filtre. La plupart des preteurs A exigent un minimum de 620 a 680. Un score plus eleve vous donne acces a de meilleurs taux et peut permettre une certaine flexibilite sur les ratios. Les scores inferieurs a 600 orientent generalement les emprunteurs vers les preteurs B ou les preteurs prives.
La stabilite d'emploi et le type de revenu comptent significativement. Les employes salaries avec plus de 2 ans chez le meme employeur sont les plus faciles a qualifier. Les travailleurs autonomes doivent generalement fournir 2 ans d'avis de cotisation de l'ARC, et les preteurs peuvent faire la moyenne des deux annees ou utiliser le chiffre le plus bas.
La source et la taille de la mise de fonds affectent l'evaluation du risque. Les preteurs veulent voir que votre mise de fonds provient d'epargne, d'investissements ou d'un don d'un membre de la famille immediate. Les mises de fonds empruntees augmentent vos ratios et sont un signal d'alarme.
La propriete elle-meme doit etre evaluee au prix d'achat ou au-dessus. Le preteur commande une evaluation independante pour confirmer la valeur marchande de la propriete. Si l'evaluation est inferieure, le preteur reduit le montant hypothecaire, exigeant une mise de fonds plus importante.
Enfin, les preteurs examinent votre profil global d'endettement, y compris les dettes non capturees dans le calcul de l'ATD comme les forfaits de telephone cellulaire, les primes d'assurance et les frais de garde d'enfants. Bien que ces elements ne fassent pas partie du ratio formel, un souscripteur peut les signaler s'ils creent une pression financiere excessive.
Comment utiliser le calculateur de ratio dette/revenu
**Entrez d'abord votre revenu mensuel brut.** C'est votre revenu menager total avant toute deduction. Si vous etes paye aux deux semaines, multipliez votre salaire brut par 26 et divisez par 12 pour obtenir l'equivalent mensuel.
**Ajoutez vos couts de logement.** Entrez votre paiement hypothecaire ou loyer mensuel, les taxes foncieres (divisez votre facture annuelle par 12), les couts de chauffage estimes et les frais de copropriete le cas echeant. Le calculateur applique automatiquement la regle de 50 % pour les frais de copropriete, correspondant a la facon dont les preteurs calculent l'ABD.
**Entrez vos autres paiements de dettes.** Ajoutez chaque categorie : paiement de pret auto, paiement de pret etudiant, paiements minimums de cartes de credit (additionnez toutes les cartes) et toute autre dette recurrente comme les prets personnels ou les marges de credit. N'incluez que les paiements mensuels obligatoires, pas les depenses discretionnaires.
**Examinez les resultats.** Les barres de jauge ABD et ATD montrent vos ratios codes par couleur : vert (respecte tous les seuils des preteurs), jaune (respecte les limites assurees mais serre pour certains preteurs) ou rouge (depasse les limites standard). Le graphique en anneau montre comment votre dette est repartie entre les categories.
**Modelisez differents scenarios.** Ajustez n'importe quelle entree pour voir comment le remboursement d'une dette ou l'augmentation de votre revenu change vos ratios. Si vous depassez la limite ATD de 3 %, essayez de mettre le minimum de carte de credit a zero pour voir si l'elimination de cette dette vous placerait sous le seuil.
Questions fréquemment posées
Qu'est-ce qu'un bon ratio dette/revenu au Canada?
Pour la qualification hypothecaire au Canada, votre ratio ABD devrait etre de 39 % ou moins et votre ratio ATD de 44 % ou moins. Certains preteurs preferent des ratios encore plus bas : ABD de 35 % et ATD de 42 %. Un ABD inferieur a 30 % et un ATD inferieur a 36 % sont consideres comme excellents et vous donnent le plus de flexibilite lors du magasinage de taux hypothecaires.
Quelle est la difference entre l'ABD et l'ATD?
L'ABD (amortissement brut de la dette) inclut uniquement les couts de logement : paiement hypothecaire, taxes foncieres, chauffage et 50 % des frais de copropriete. L'ATD (amortissement total de la dette) inclut tous ces couts de logement plus tous les autres paiements de dettes : prets auto, prets etudiants, minimums de cartes de credit et autres obligations. Les deux ratios utilisent votre revenu mensuel brut comme denominateur.
Puis-je obtenir une hypotheque si mon ATD depasse 44 %?
C'est difficile mais pas impossible. Les hypotheques assurees par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty exigent un ATD de 44 % ou moins avec des exceptions tres limitees. Certaines caisses populaires et preteurs alternatifs acceptent des ratios plus eleves si vous avez de forts facteurs compensatoires comme un excellent credit, des economies importantes ou une mise de fonds elevee. Les preteurs prives peuvent ne pas utiliser l'ATD du tout mais facturent des taux nettement plus eleves.
Le loyer compte-t-il dans le ratio ABD?
Si vous etes locataire et demandez une hypotheque, le calcul de l'ABD utilise le paiement hypothecaire propose, pas votre loyer actuel. Si vous calculez votre ratio pour evaluer votre sante financiere actuelle, vous pouvez entrer votre loyer dans le champ hypotheque/loyer pour voir quel pourcentage de votre revenu va au logement.
Les frais de copropriete sont-ils entierement inclus dans l'ABD?
Non. Les preteurs canadiens incluent seulement 50 % des frais de copropriete mensuels dans le calcul de l'ABD. La justification est qu'une portion des frais de copropriete couvre l'entretien de l'immeuble et les reserves plutot que d'etre une veritable depense de logement. Ce calculateur applique automatiquement la regle de 50 %.
Les preteurs utilisent-ils le taux du test de resistance pour l'ABD et l'ATD?
Oui. Selon les lignes directrices B-20 du BSIF, les preteurs reglementes federalement doivent calculer l'ABD et l'ATD en utilisant le taux de qualification, qui est le plus eleve entre votre taux contractuel plus 2 % ou 5,25 %. Cela signifie que vos ratios de qualification seront plus eleves que vos ratios reels au taux contractuel. Ce calculateur montre vos ratios bases sur les paiements que vous entrez, donc utilisez votre paiement hypothecaire stresse si vous voulez voir ce que les preteurs voient.
Quelles dettes sont incluses dans le calcul de l'ATD?
L'ATD inclut tous les paiements mensuels obligatoires minimaux : hypotheque (ou loyer), taxes foncieres, couts de chauffage, 50 % des frais de copropriete, prets auto, prets etudiants, paiements minimums de cartes de credit, prets personnels, marges de credit, pension alimentaire pour enfants, pension alimentaire pour conjoint et toute autre obligation contractuelle ou ordonnee par un tribunal.
A quelle vitesse puis-je ameliorer mon ratio dette/revenu?
La facon la plus rapide d'ameliorer votre ratio est de rembourser entierement une dette de consommation. Eliminer un paiement auto de 300 $/mois reduit instantanement votre ATD de 4 a 5 points de pourcentage sur un revenu mensuel de 7 000 $. Augmenter son revenu aide aussi mais prend plus de temps. Ajouter un coemprunteur a une demande hypothecaire peut ameliorer les ratios immediatement en augmentant le denominateur de revenu.
Une marge de credit compte-t-elle dans l'ATD?
Oui. La plupart des preteurs calculent le paiement de marge de credit comme 3 % du solde impaye par mois, quel que soit votre paiement minimum reel. Par exemple, un solde de marge de credit de 20 000 $ ajouterait 600 $/mois au numerateur de votre ATD, meme si votre paiement minimum reel est beaucoup plus bas.
Le ratio dette/revenu est-il le meme au Canada et aux Etats-Unis?
Non. Les Etats-Unis utilisent un seul ratio DTI arriere (toutes les dettes divisees par le revenu brut) avec un maximum typique de 43 % a 50 % selon le type de pret. Le Canada utilise deux ratios separes : l'ABD pour les couts de logement et l'ATD pour toutes les dettes. Le systeme canadien exige egalement le taux de qualification du test de resistance, ce que les Etats-Unis n'ont pas. L'approche a deux ratios donne aux preteurs canadiens une vue plus detaillee de l'origine du fardeau de la dette.