Comment fonctionne le renouvellement hypothécaire au Canada?
**Un renouvellement hypothécaire survient lorsque votre terme hypothécaire actuel expire et que vous négociez de nouvelles conditions pour le prochain terme.** Au Canada, le terme hypothécaire le plus courant est de 5 ans, ce qui signifie que la plupart des propriétaires passent par ce processus quatre à cinq fois au cours d'un amortissement typique de 25 ans.
Votre prêteur est tenu de vous envoyer un relevé de renouvellement au moins 21 jours avant votre date d'échéance. Cependant, la plupart des prêteurs envoient une offre de renouvellement 120 jours (4 mois) à l'avance. Vous n'êtes pas obligé d'accepter la première offre de votre prêteur. En fait, accepter la première offre de renouvellement est l'une des erreurs les plus courantes et les plus coûteuses que font les propriétaires canadiens.
Au renouvellement, votre solde restant devient le nouveau capital, et votre période d'amortissement restante détermine le calendrier de paiement. Vous pouvez choisir une nouvelle durée de terme (1 à 10 ans), passer d'un taux fixe à variable, et ajuster votre fréquence de paiement. Vous pouvez aussi changer complètement de prêteur.
Le calculateur de renouvellement hypothécaire ci-dessus compare deux scénarios : rester avec votre prêteur actuel à leur taux offert, ou changer vers un nouveau prêteur à un taux inférieur. Il tient compte des frais de transfert et calcule le point de rentabilité où le changement devient avantageux.
Devriez-vous rester avec votre prêteur actuel ou changer?
**Changer de prêteur au renouvellement peut économiser des milliers de dollars, mais vous devez peser les économies par rapport aux frais de transfert.** Les facteurs clés sont la différence de taux, votre solde restant, votre amortissement restant et le coût total du transfert.
Si vous restez avec votre prêteur actuel, le processus est simple. Vous signez l'entente de renouvellement et vos paiements continuent avec le nouveau taux. Il n'y a pas de frais juridiques, pas d'évaluation et pas de requalification au test de résistance. Votre prêteur peut vous offrir un taux légèrement supérieur au marché, comptant sur l'inertie pour vous garder.
Si vous changez de prêteur, vous devez passer par un processus d'approbation avec le nouveau prêteur, payer des frais juridiques (500 $-1 000 $), possiblement des frais d'évaluation (300 $-500 $), et des frais de mainlevée de votre prêteur actuel (200 $-400 $). Plusieurs nouveaux prêteurs offrent une remise en argent ou couvrent une partie de ces frais pour gagner votre clientèle.
**En règle générale, si la différence de taux est de 0,25 % ou plus sur un solde supérieur à 200 000 $ avec 15+ ans restants, le changement en vaut presque toujours les frais.** Utilisez le calculateur ci-dessus pour voir les chiffres exacts pour votre situation.
Le test de résistance s'applique-t-il au renouvellement hypothécaire?
**Si vous renouvelez avec le même prêteur, vous n'avez pas besoin de repasser le test de résistance.** C'est un avantage significatif pour les emprunteurs dont la situation financière a changé (revenu inférieur, dette plus élevée) depuis leur qualification initiale.
Depuis le 21 novembre 2024, le BSIF a éliminé l'exigence du test de résistance pour les transferts directs entre prêteurs au renouvellement. Un transfert direct signifie que vous transférez le même montant hypothécaire avec le même amortissement. Vous ne pouvez pas augmenter le montant du prêt ou prolonger l'amortissement au-delà du calendrier original ([BSIF](https://www.osfi-bsif.gc.ca/fr/supervision/institutions-financieres/banques/taux-admissibilite-minimal-prets-hypothecaires-non-assures)).
Ce changement de politique a supprimé un obstacle majeur au changement de prêteur au renouvellement. Auparavant, les emprunteurs qui ne pouvaient pas passer le test de résistance à un taux de qualification plus élevé étaient effectivement captifs de leur prêteur actuel, même si de meilleurs taux étaient disponibles ailleurs.
Si vous souhaitez refinancer (augmenter votre montant hypothécaire ou prolonger l'amortissement), vous devez toujours passer le test de résistance au taux de qualification : le plus élevé de votre taux contractuel + 2 % ou le plancher de 5,25 %.
Qu'est-ce qu'une hypothèque à fusion et prolongation?
**Une fusion et prolongation vous permet de verrouiller un nouveau taux avant l'expiration de votre terme en fusionnant votre taux actuel avec le nouveau taux du marché, évitant généralement la pénalité de remboursement anticipé.** Cette option n'est disponible qu'avec votre prêteur actuel.
Le taux fusionné est une moyenne pondérée : (taux actuel x mois restants + nouveau taux x mois du nouveau terme) / total des mois. Par exemple, si vous avez 2 ans restants à 5,0 % et souhaitez prolonger vers un nouveau terme de 5 ans à 3,5 %, le taux fusionné serait approximativement (5,0 % x 24 + 3,5 % x 36) / 60 = 4,1 %.
La fusion et prolongation a du sens lorsque les taux ont baissé significativement et que vous voulez verrouiller des économies immédiatement plutôt que d'attendre votre date d'échéance. Cependant, sachez que le taux fusionné sera toujours supérieur au taux actuel du marché car il inclut votre ancien taux plus élevé.
Certains prêteurs peuvent intégrer des frais administratifs ou une prime dans le taux fusionné plutôt que de facturer une pénalité explicite. Comparez toujours le coût total d'une fusion et prolongation avec simplement attendre le renouvellement ou briser l'hypothèque et payer la pénalité.
Comment la pénalité de renouvellement anticipé est-elle calculée?
**Si vous renouvelez avant votre date d'échéance en brisant votre hypothèque actuelle, la pénalité pour une hypothèque à taux fixe est le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI) ([ACFC](https://www.canada.ca/fr/agence-consommation-matiere-financiere/services/hypotheques/reduire-penalites-remboursement-anticipe.html)).** Pour les hypothèques à taux variable, la pénalité est généralement de trois mois d'intérêts.
Trois mois d'intérêts est simple : Solde x Taux annuel / 12 x 3. Sur un solde de 350 000 $ à 5 %, cela représente environ 4 375 $. Le DTI compare votre taux contractuel au taux actuel du prêteur pour le terme restant et multiplie la différence par votre solde et les mois restants.
Les grandes banques (TD, RBC, BMO, Banque Scotia, CIBC) utilisent généralement leurs taux affichés plutôt que les taux réduits réels lors du calcul du DTI. Cela gonfle le différentiel de taux et entraîne une pénalité plus élevée, parfois de 10 000 $ à 20 000 $+. Les prêteurs monolignes utilisent habituellement leurs taux réels, ce qui donne des pénalités plus basses.
Si vous renouvelez à votre date d'échéance (fin de votre terme actuel), il n'y a pas de pénalité. La pénalité de renouvellement anticipé ne s'applique que si vous brisez votre hypothèque avant la fin du terme. Ce calculateur inclut un champ de pénalité optionnel pour les emprunteurs envisageant un renouvellement anticipé.
Comment négocier un meilleur taux de renouvellement
**La tactique de négociation la plus efficace est d'obtenir une offre de taux concurrente par écrit avant de parler à votre prêteur actuel.** Le département de rétention de votre banque a l'autorité d'égaler ou de battre les taux concurrents, mais seulement si vous démontrez que vous êtes sérieux au sujet du changement.
Commencez par obtenir une pré-approbation auprès d'un courtier hypothécaire ou d'un autre prêteur 4 à 6 mois avant votre date de renouvellement. Les courtiers ont accès à des taux de gros de dizaines de prêteurs, incluant des prêteurs monolignes comme MCAP, First National et RMG qui offrent souvent des taux inférieurs aux grandes banques.
Lorsque votre prêteur actuel envoie son offre de renouvellement, ne la signez pas immédiatement. Appelez leur département de rétention, dites-leur que vous avez une meilleure offre de taux, et demandez-leur de l'égaler. La plupart des prêteurs négocieront, et vous pourriez économiser 0,25 % à 0,50 % ou plus sur leur offre initiale.
Si votre prêteur ne veut pas égaler le meilleur taux disponible, utilisez le calculateur de renouvellement hypothécaire ci-dessus pour voir si les économies du changement justifient les frais. Dans la plupart des cas avec une différence de taux de 0,25 %+ sur un solde supérieur à 200 000 $, le changement est la meilleure décision financière.
- ✓Obtenez une offre de taux concurrente par écrit avant de contacter votre prêteur
- ✓Commencez à magasiner 4 à 6 mois avant l'échéance pour obtenir les meilleurs blocages de taux
- ✓Appelez le département de rétention, pas le service à la clientèle régulier
- ✓Ne signez jamais la première offre de renouvellement sans négocier
- ✓Comparez le coût total incluant les frais de transfert, pas seulement le paiement mensuel
- ✓Envisagez un courtier hypothécaire qui peut accéder aux taux de gros de plusieurs prêteurs
Calendrier de renouvellement hypothécaire : quoi faire et quand
**Le processus idéal de renouvellement hypothécaire commence 120 jours (4 mois) avant votre date d'échéance.** La plupart des prêteurs offrent des blocages de taux de 120 jours, donc commencer tôt vous permet de verrouiller un bon taux tout en continuant à chercher de meilleures options.
| Calendrier | Action |
|---|---|
| 120+ jours avant l'échéance | Commencer à magasiner les taux. Contacter un courtier hypothécaire. Obtenir des pré-approbations. |
| 120 jours avant l'échéance | Obtenir un blocage de taux avec votre prêteur préféré. Continuer à comparer. |
| 90 jours avant l'échéance | Recevoir l'offre de renouvellement de votre prêteur actuel. NE PAS signer immédiatement. |
| 60-90 jours avant l'échéance | Négocier avec votre prêteur actuel en utilisant les offres concurrentes. |
| 30-60 jours avant l'échéance | Prendre votre décision. Si vous changez, votre nouveau prêteur gère le transfert. |
| Date d'échéance | Le nouveau taux prend effet. Aucune pénalité pour changer à l'échéance. |
Exemple détaillé : rester ou changer au renouvellement hypothécaire
**Étape 1 : Entrez votre solde actuel.** Vous avez un solde hypothécaire de 350 000 $ après avoir complété votre premier terme de 5 ans.
**Étape 2 : Définissez l'amortissement restant.** Vous avez commencé avec 25 ans et complété 5, il vous reste donc 20 ans.
**Étape 3 : Entrez les taux de renouvellement.** Votre prêteur actuel offre 4,50 %. Un courtier hypothécaire vous cite 3,90 % d'un prêteur monoligne.
**Étape 4 : Entrez les frais de transfert.** Frais juridiques : 800 $, évaluation : 400 $, frais de mainlevée : 250 $. Total : 1 450 $. Le nouveau prêteur offre une remise de 500 $, réduisant votre coût effectif à 950 $.
**Étape 5 : Examinez la comparaison.** Rester : 2 193 $/mois, 176 288 $ d'intérêts totaux, 526 288 $ de coût total. Changer : 2 102 $/mois, 154 461 $ d'intérêts totaux, 505 911 $ de coût total (incluant les frais de transfert).
**Étape 6 : Vérifiez le point de rentabilité.** Économies mensuelles : 91 $. Avec 950 $ en frais de transfert, le point de rentabilité est de 11 mois. Après cela, vous économisez 91 $ chaque mois pendant les 19 années restantes. Économies totales : 20 377 $.
Questions fréquemment posées
Combien coûte le changement de prêteur hypothécaire au renouvellement au Canada?
**Les frais de transfert typiques varient de 700 $ à 2 000 $, incluant les frais juridiques (500 $-1 000 $), les frais d'évaluation (300 $-500 $ si requis) et les frais de mainlevée de votre prêteur actuel (200 $-400 $).** Plusieurs nouveaux prêteurs offrent une remise en argent de 500 $ à 3 000 $ ou couvrent les frais juridiques pour compenser ces dépenses. À l'échéance (fin de votre terme), il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé pour changer.
Dois-je repasser le test de résistance pour changer de prêteur au renouvellement?
**Non, depuis le 21 novembre 2024, le BSIF a éliminé le test de résistance pour les transferts directs au renouvellement.** Un transfert direct signifie transférer le même solde hypothécaire avec le même calendrier d'amortissement. Si vous souhaitez augmenter votre montant hypothécaire ou prolonger votre amortissement, vous devez toujours passer le test de résistance au taux de qualification.
Quand devrais-je commencer à magasiner un nouveau taux hypothécaire avant le renouvellement?
**Commencez 4 à 6 mois avant votre date d'échéance.** La plupart des prêteurs offrent des blocages de taux de 120 jours, ce qui vous permet de verrouiller un taux tout en continuant à magasiner. Si les taux baissent davantage, vous pouvez généralement obtenir le nouveau taux inférieur. Si les taux montent, votre taux bloqué est protégé. Cela vous donne un levier maximal pour négocier avec votre prêteur actuel.
Quelle est la pénalité pour un renouvellement hypothécaire anticipé au Canada?
**Pour les hypothèques à taux fixe, la pénalité est le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI).** Pour les hypothèques à taux variable, la pénalité est généralement de trois mois d'intérêts. Il n'y a pas de pénalité si vous renouvelez à votre date d'échéance. La pénalité DTI peut être substantielle (10 000 $-20 000 $+) chez les grandes banques car elles utilisent les taux affichés plutôt que les taux réduits dans le calcul.
Qu'est-ce qu'une hypothèque à fusion et prolongation?
**Une fusion et prolongation combine votre taux actuel avec un nouveau taux du marché pour créer un taux moyen pondéré (fusionné), et prolonge votre terme.** Cela évite la pénalité de remboursement anticipé mais donne un taux supérieur au taux actuel du marché. C'est logique lorsque les taux ont baissé significativement et que vous voulez des économies immédiates sans payer de pénalité. Disponible uniquement avec votre prêteur actuel.
Devrais-je choisir un taux fixe ou variable au renouvellement?
**Les taux fixes offrent certitude et protection contre les hausses de taux. Les taux variables sont historiquement moins chers au fil du temps mais comportent plus de risques.** Si la Banque du Canada est dans un cycle de réduction des taux, les taux variables tendent à bien performer. Si les taux devraient augmenter, un taux fixe verrouille votre coût actuel. La plupart des emprunteurs canadiens choisissent un taux fixe de 5 ans, mais un taux fixe de 3 ans peut être un bon compromis si vous prévoyez que les taux baisseront encore.
Mon prêteur peut-il refuser de renouveler mon hypothèque?
**C'est rare, mais oui. Un prêteur peut refuser de renouveler si vous avez un historique de paiements manqués ou si la valeur de la propriété a diminué significativement.** Dans la plupart des cas, les prêteurs veulent garder votre clientèle et offriront des conditions de renouvellement. Si refusé, vous avez des options : changer vers un autre prêteur, travailler avec un courtier hypothécaire, ou considérer un prêteur alternatif qui accepte les emprunteurs à risque plus élevé à un taux supérieur.
Que se passe-t-il si je ne fais rien au renouvellement hypothécaire?
**Si vous ne répondez pas à votre offre de renouvellement, la plupart des prêteurs vous renouvellent automatiquement dans un terme comparable à leur taux affiché, qui est presque toujours plus élevé que ce que vous pourriez négocier.** Le renouvellement automatique est pratique mais coûteux. Même 5 minutes de négociation peuvent économiser des milliers de dollars sur votre prochain terme.
Le calculateur de renouvellement hypothécaire est-il précis pour les hypothèques canadiennes?
**Oui, ce calculateur utilise la capitalisation semestrielle canadienne tel que requis par la Loi sur l'intérêt (LRC, 1985, ch. I-15).** Un taux nominal de 5 % au Canada produit un taux effectif inférieur à celui des États-Unis en raison de cette méthode de capitalisation. Le calculateur fournit des estimations basées sur les données que vous entrez. Les taux et coûts réels dépendent de votre profil de crédit, de votre propriété et de votre prêteur.
Combien puis-je économiser en changeant de prêteur au renouvellement hypothécaire?
**Sur un solde de 350 000 $ avec 20 ans restants, une différence de taux de 0,50 % économise environ 91 $/mois et 20 000 $+ sur l'amortissement restant.** Même une différence de 0,25 % économise environ 10 000 $. Les économies exactes dépendent de votre solde, de l'amortissement restant et de la différence de taux. Utilisez le calculateur ci-dessus pour voir vos chiffres spécifiques.