Les termes de l'immobilier commercial sur les immeubles et les locaux décrivent ce qu'est un bien, quelle part un locataire en paie et à quel rythme un marché le remplit.
Ce glossaire regroupe le vocabulaire de l'immobilier commercial (CRE, pour commercial real estate) selon le document où vous le rencontrez : l'annonce, le bail, l'évaluation et le prêt. Chaque entrée donne le sens en une ligne ou deux, et un terme en lien mène au guide qui l'explique en détail.
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| Catégorie d'immeuble | Building class : la note A, B ou C que les courtiers donnent à un immeuble selon son âge, son emplacement, ses finitions et ses systèmes. |
| Flex space | Local polyvalent : un bâtiment industriel bas qui réunit des bureaux ou une salle d'exposition et un entrepôt ou un atelier de production légère sous un même toit. |
| Shell space | Local brut : un espace non aménagé, livré avec sa structure, ses murs extérieurs et ses services de base. |
| Pad site | Une petite parcelle à l'avant d'un centre commercial, vendue ou louée pour un bâtiment autonome comme une succursale bancaire ou un restaurant. |
| RSF | Rentable square feet, les pieds carrés locatifs : la superficie sur laquelle le loyer se calcule. Elle ajoute au local du locataire une part des halls, des corridors et des toilettes. |
| RBA | Rentable building area : la superficie locative totale d'un immeuble. |
| GLA | Gross leasable area, la superficie locative brute : la surface de plancher qu'un locataire occupe en exclusivité, la mesure habituelle des centres commerciaux. |
| Load factor | Facteur de charge : la superficie locative divisée par la superficie utilisable. Un facteur de 1,15 signifie que le locataire paie 15 % de superficie de plus qu'il n'en occupe. |
| FAR | Floor area ratio, le coefficient d'occupation du sol : la surface de plancher totale d'un bâtiment divisée par la superficie de son terrain. Le règlement de zonage le plafonne, ce qui limite ce qu'un propriétaire peut construire. |
| Zonage I-N | Une désignation de zone que chaque municipalité définit dans son propre règlement de zonage. Le préfixe « I » marque habituellement une zone industrielle : lisez le règlement local pour connaître les usages que la zone I-N permet. |
| Stacking plan | Plan d'empilement : un schéma étage par étage d'un immeuble qui montre chaque locataire, sa superficie et l'échéance de son bail. |
| Absorption | La superficie qu'un marché loue pendant une période. L'absorption nette soustrait la superficie que les locataires ont rendue. |
L'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) des États-Unis supervise les banques nationales et publie un glossaire pour ses examinateurs. Il définit le taux d'absorption comme le rythme auquel les immeubles disponibles sont loués ou vendus dans un marché précis pendant une période donnée (manuel de l'OCC).
Les termes d'un bail commercial décrivent qui paie les frais de l'immeuble, comment le loyer évolue et quels documents consignent l'entente. Les parties négocient un bail commercial clause par clause : deux baux qui portent le même nom peuvent répartir les frais différemment.
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| Bail brut | Gross lease : un bail à loyer unique, tout compris. Le bailleur paie les frais d'exploitation de l'immeuble à même ce loyer. |
| Bail NNN | Bail net triple : le locataire paie le loyer de base plus sa part de l'impôt foncier, de l'assurance et de l'entretien. |
| STNL | Single-tenant net lease : le bail net d'un immeuble entier à un seul locataire, souvent un détaillant national. |
| TMI | Taxes, maintenance and insurance : le nom canadien des frais qu'un locataire à bail net paie en plus du loyer de base. |
| Frais de CAM | Common area maintenance, l'entretien des aires communes : la part de chaque locataire dans le coût d'exploitation des halls, du stationnement et du terrain. |
| Charges d'exploitation | Operating expenses : les coûts d'exploitation d'un immeuble, soit les taxes, l'assurance, les services publics, les réparations et la gestion. |
| Loyer à pourcentage | Percentage rent : le loyer qu'un détaillant paie en proportion de ses ventes au-delà d'un seuil convenu, en plus du loyer de base. |
| Indexation à l'IPC | Une clause qui augmente le loyer chaque année au rythme de l'indice des prix à la consommation (IPC). |
| TI | Tenant improvements, les améliorations locatives : les travaux qui adaptent un local à un locataire, comme les cloisons, les planchers, l'éclairage et le câblage. |
| TIA | Tenant improvement allowance, l'allocation pour améliorations locatives : la somme que le bailleur verse pour ces travaux, habituellement exprimée au pied carré. |
| Leasehold improvements | Les rénovations qui rendent un local loué propre à l'entreprise du locataire. Les baux et les comptables canadiens emploient ce terme pour les améliorations locatives. |
| Key money | Pas-de-porte : un paiement qu'un locataire verse au bailleur ou au locataire sortant pour obtenir un local recherché. |
| Bail foncier | Ground lease : un bail à long terme qui porte sur le terrain seul. Le locataire y construit et possède le bâtiment jusqu'à la fin du bail. |
| Cession-bail | Sale-leaseback : une opération dans laquelle un propriétaire vend son immeuble et le reloue à l'acheteur. |
Le Bureau of Labor Statistics (BLS) des États-Unis publie l'IPC. Il range les contrats de location parmi les usages d'indexation les plus fréquents de l'indice (BLS, indexation à l'IPC).
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| Lettre d'intention | LOI : une lettre courte, en grande partie non contraignante, qui fixe les conditions principales avant que les avocats rédigent le bail ou le contrat d'achat. |
| RFP | Request for proposal, la demande de propositions : la demande écrite d'un locataire qui invite plusieurs bailleurs à proposer leurs conditions pour le même local. |
| Registre des loyers | Rent roll : le tableau des baux d'un immeuble, avec chaque locataire, sa superficie, son loyer et ses dates. |
| Lease abstract | Résumé de bail : un court sommaire des conditions clés d'un bail, soit le loyer, les dates, les options et les devoirs. |
| WALT | Weighted average lease term : la durée moyenne qui reste aux baux d'un immeuble, pondérée par le loyer ou par la superficie. |
| Certificat de préclusion | Estoppel certificate : la déclaration signée d'un locataire qui confirme les conditions de son bail et signale tout défaut. |
| SNDA | Convention de subordination, de non-perturbation et de reconnaissance : elle place le bail derrière l'hypothèque, et le prêteur accepte de laisser en place un locataire qui paie après une saisie. |
Les termes d'évaluation et d'investissement en immobilier commercial transforment le loyer d'un immeuble en un revenu, un prix et un rendement. La plupart sont des ratios construits sur le revenu net d'exploitation.
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| RNE | Revenu net d'exploitation, NOI en anglais : le revenu annuel de l'immeuble moins ses charges d'exploitation, avant les paiements du prêt et l'impôt sur le revenu. |
| Taux de capitalisation | Cap rate : le RNE divisé par le prix. L'acheteur qui accepte un taux plus bas paie plus cher chaque dollar de revenu. |
| Multiplicateur de loyer brut | GRM : le prix divisé par le loyer brut d'une année. Il ignore les charges et l'inoccupation. |
| Taux de rendement interne | TRI, IRR en anglais : le rendement annuel qui rend tous les flux de trésorerie futurs d'un placement, vente comprise, égaux au prix payé. |
| Pro forma | Une projection des revenus et des charges d'un immeuble pour les années à venir, fondée sur des hypothèses énoncées. |
| T12 | Trailing twelve months : l'état d'exploitation des 12 derniers mois. |
| Opinion de valeur du courtier | BOV : l'estimation, par un courtier, du prix qu'un immeuble obtiendrait, préparée pour décrocher ou appuyer un mandat de vente. |
| Syndication | La mise en commun de l'argent de plusieurs investisseurs pour acheter un immeuble, sous la direction d'un promoteur. |
| Vente d'immeubles de placement | Investment sales : l'activité de courtage qui consiste à vendre des immeubles de rapport à des investisseurs. |
| Marchés des capitaux | Capital markets : les sources de dette et de capitaux propres qui financent l'immobilier, et les équipes de courtage qui les réunissent. |
| Ségrégation des coûts | Cost segregation : une étude fiscale américaine qui répartit le coût d'un immeuble entre ses composantes, de sorte que celles à durée courte s'amortissent plus tôt. |
| Zone d'opportunité | Opportunity zone : un secteur à faible revenu désigné aux États-Unis, où un placement fait par un fonds admissible donne droit à un incitatif fiscal. |
| CREW | Commercial Real Estate Women : CREW Network est une association professionnelle de femmes du secteur. |
L'OCC définit le RNE comme le revenu brut annuel moins les charges d'exploitation (manuel de l'OCC). Son glossaire décrit le taux de capitalisation comme le rapport entre le RNE stabilisé d'un immeuble et son prix de vente.
Les deux termes fiscaux viennent de l'Internal Revenue Service (IRS). Il décrit les zones d'opportunité comme un outil de développement économique qui permet d'investir dans des secteurs en difficulté aux États-Unis (IRS, zones d'opportunité). Ses tables d'amortissement donnent aux immeubles non résidentiels une période de récupération de 39 ans, le calendrier qu'une étude de ségrégation des coûts raccourcit pour certaines composantes d'un immeuble (Publication 946 de l'IRS).
Prenez un immeuble de 20 000 pieds carrés locatifs, loué 30 $ le pied carré par année. Un acheteur paie 6 000 000 $ et emprunte 3 900 000 $ à 6,5 % d'intérêt, remboursés sur 25 ans. Chaque chiffre est une hypothèse qui sert au calcul.
| Terme | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Revenu brut | 20 000 pieds carrés à 30 $ | 600 000 $ |
| Revenu brut effectif | Revenu brut moins 5 % d'inoccupation | 570 000 $ |
| Charges d'exploitation | Hypothèse | 210 000 $ |
| RNE | 570 000 $ moins 210 000 $ | 360 000 $ |
| Prix au pied carré | 6 000 000 $ sur 20 000 pieds carrés | 300 $ |
| Taux de capitalisation | 360 000 $ sur 6 000 000 $ | 6,0 % |
| GRM | 6 000 000 $ sur 600 000 $ | 10,0 |
| LTV | 3 900 000 $ sur 6 000 000 $ | 65 % |
| Service annuel de la dette | 12 paiements de 26 333 $ | 315 997 $ |
| RCD | 360 000 $ sur 315 997 $ | 1,14 |
| Rendement de la dette | 360 000 $ sur 3 900 000 $ | 9,2 % |
Un seul immeuble produit les onze chiffres, et ils peuvent se contredire. Ce prêt représente 65 % de la valeur et couvre ses paiements seulement 1,14 fois. Un prêteur qui demande un revenu de 1,25 fois les paiements prêterait environ 3 554 000 $. Faites le calcul avec vos propres chiffres dans la calculatrice de prêt hypothécaire commercial.
Les termes de prêt et de transaction en immobilier commercial décrivent comment un prêteur fixe le montant d'un prêt et quels documents mènent un achat du premier regard à la clôture.
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| RCD, couverture de la dette | Ratio de couverture du service de la dette, DSCR en anglais : le RNE divisé par les paiements du prêt pour l'année. |
| Rendement de la dette | Debt yield : le RNE divisé par le montant du prêt, en pourcentage. |
| Ratio de levier | Leverage ratio : une mesure de la dette par rapport à la valeur ou aux capitaux propres. Le ratio prêt-valeur (LTV), soit le prêt divisé par la valeur de l'immeuble, est le plus courant. |
| Prêt-relais | Bridge loan : un prêt à court terme qui porte un immeuble jusqu'à ce que son propriétaire le loue, le vende ou le refinance. |
Un ratio de levier compare ce qu'un propriétaire a emprunté à ce que vaut l'immeuble. Les organismes de réglementation bancaire américains publient des limites prudentielles du ratio prêt-valeur pour chaque type de prêt. Les mêmes lignes directrices demandent aux banques d'établir leurs propres limites internes de ratio prêt-valeur pour les prêts immobiliers (lignes directrices interorganismes sur les prêts immobiliers).
Source : Lignes directrices interorganismes sur les politiques de prêt immobilier, limites prudentielles du ratio prêt-valeur (12 CFR partie 34, sous-partie D, annexe A), publiées par le Legal Information Institute de Cornell.
La limite monte à mesure qu'un bien se rapproche du moment où il rapporte un loyer. L'OCC ajoute que ces limites n'établissent pas une règle refuge (manuel de l'OCC).
| Terme | Ce qu'il signifie |
|---|---|
| CA | Confidentiality agreement, l'entente de confidentialité : l'entente qu'un acheteur signe avant de recevoir les documents financiers du vendeur. |
| Notice d'offre | Offering memorandum : le dossier de mise en marché que le courtier du vendeur envoie aux acheteurs, avec le registre des loyers, l'historique d'exploitation, le marché et les conditions demandées. |
| Convention d'achat-vente | PSA : le contrat qui lie l'acheteur et le vendeur. |
| Vérification diligente | Due diligence : l'examen des baux, des documents financiers, du titre et du bâtiment que fait l'acheteur tant qu'il peut encore se retirer. |
| PCA | Property condition assessment : le rapport d'un ingénieur sur la structure, le toit et les systèmes du bâtiment, avec le coût des réparations à venir. |
| Charge | Encumbrance : une réclamation ou une limite rattachée au titre d'un immeuble, comme une hypothèque, un privilège ou une servitude. |
On confond le plus souvent cinq paires de termes de l'immobilier commercial : le NNN et un bail standard, les TI et la TIA, les pieds carrés locatifs et utilisables, le taux de capitalisation et le rendement, et le RCD et le rendement de la dette.
NNN désigne une famille de baux. L'OCC avertit ses examinateurs que les termes des baux nets n'ont aucune définition universellement acceptée (manuel de l'OCC). Un bail NNN laisse le toit au bailleur et le suivant le confie au locataire : lisez les clauses qui attribuent chaque coût.
Les TI sont les travaux et la TIA est l'argent. La Banque de développement du Canada (BDC) décrit l'allocation comme un « montant offert par la ou le propriétaire pour vous aider à payer les rénovations » (BDC, termes de location). Quand les travaux coûtent plus que l'allocation, le locataire paie la différence.
Le loyer se calcule sur les pieds carrés locatifs. Un locataire qui occupe 4 000 pieds carrés utilisables avec un facteur de charge de 1,15 paie un loyer sur 4 600. Le guide pilier explique comment on mesure et affiche l'espace commercial.
Un taux de capitalisation est le RNE d'une année sur le prix, avant tout prêt et toute croissance. Le rendement d'un investisseur dépend aussi de la dette, de la croissance des loyers et du prix de vente, et le TRI tient compte des trois.
Le RCD varie avec le taux d'intérêt et la période de remboursement, et le rendement de la dette ignore les deux. L'OCC écrit que le rendement de la dette fournit une mesure du risque indépendante du taux d'intérêt, de la période d'amortissement et du taux de capitalisation (manuel de l'OCC). Un prêt peut réussir un test et échouer à l'autre : c'est pourquoi les prêteurs font les deux.
Le vocabulaire des baux et celui de la fiscalité changent à la frontière :
- Frais du bail. Un bail canadien facture un « loyer additionnel » ou des TMI là où un bail américain facture des frais NNN ou de CAM.
- Aménagement. Les baux canadiens parlent de leasehold improvements là où les baux américains parlent de tenant improvements.
- Fiscalité. La ségrégation des coûts, les zones d'opportunité et l'échange 1031 sont des termes fiscaux américains. Le guide de l'investissement indique si l'échange 1031 existe au Canada.
Le centre d'apprentissage sur l'immobilier commercial réunit tous les guides de cette série.