Vous louez un local commercial en cinq étapes : définir la superficie et le budget voulus, visiter des immeubles avec un courtier, signer une lettre d'intention, négocier le bail avec un avocat, puis aménager le local avant d'emménager. La location en immobilier commercial consiste à louer des bureaux, des commerces, des entrepôts et d'autres immeubles à revenus aux entreprises qui y travaillent.
Un bail commercial est un contrat entre deux entreprises. Le bailleur et le locataire négocient presque chaque clause, et le document signé régit la relation pendant des années. Les étapes se suivent dans cet ordre :
- Définir le besoin. Fixez la superficie, l'emplacement, la date d'emménagement et le budget annuel complet, charges d'exploitation comprises.
- Chercher avec un courtier. Le courtier du locataire recense les locaux disponibles et les loyers convenus récemment dans le secteur. Notre guide du courtage explique qui un courtier immobilier commercial représente.
- Signer une lettre d'intention. Les deux parties s'entendent sur les conditions d'affaires dans un court document.
- Négocier le bail. L'avocat du bailleur rédige le bail à partir de la lettre d'intention, et l'avocat du locataire le révise.
- Aménager et emménager. Le locataire ou le bailleur réalise les travaux intérieurs, et le loyer commence à la date que fixe le bail.
La durée du bail suit le type d'immeuble. Le guide pilier donne les durées de bail habituelles pour chaque type d'immobilier commercial.
Une lettre d'intention (LOI) est un court document dans lequel un bailleur et un locataire fixent les principales conditions d'affaires avant la rédaction du bail. Elle désigne les lieux, la durée, le loyer et ses hausses, les charges d'exploitation que paie le locataire, l'allocation pour améliorations, les options de renouvellement et le dépôt.
La majeure partie d'une lettre d'intention est sans effet obligatoire, selon ses propres termes. Les parties rendent souvent quelques clauses obligatoires, comme la confidentialité ou une période pendant laquelle le bailleur cesse d'offrir le local. La lettre d'intention pèse tout de même : une condition concédée à cette étape se regagne difficilement dans le bail. Les courtiers canadiens emploient souvent une offre de location aux mêmes fins.
Les principaux types de baux commerciaux sont le bail brut, le bail brut modifié, le bail net sous ses formes simple, double et triple, et le bail à pourcentage. Ils diffèrent selon la partie qui paie l'impôt foncier, l'assurance et l'entretien de l'immeuble.
| Type de bail | Le locataire paie | Le bailleur paie |
|---|---|---|
| Brut, ou à service complet | Un seul montant de loyer | Taxes, assurance et entretien |
| Brut modifié | Le loyer plus une part convenue de certains frais | Les autres frais |
| Net simple (N) | Le loyer plus un poste, habituellement l'impôt foncier | Les autres postes |
| Net double (NN) | Le loyer plus deux postes, habituellement les taxes et l'assurance | L'entretien et la structure |
| Net triple (NNN) | Le loyer plus les taxes, l'assurance et l'entretien | Les réparations de structure |
| À pourcentage | Un loyer de base plus une part des ventes au-delà d'un seuil | Variable selon le bail |
Chaque type d'immeuble a sa structure habituelle. L'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) des États-Unis, qui supervise les banques nationales, les décrit pour les examinateurs bancaires. Selon lui, les immeubles de bureaux se louent habituellement sur une base brute, et les baux de commerces de détail sont couramment rédigés sur une base nette (guide de l'OCC). Dans un bail de commerce de détail, un locataire pilier peut payer un montant fixe plus un pourcentage de ses ventes annuelles, appelé loyer à pourcentage.
Un bail brut est un bail « en vertu duquel vous devez payer à la ou au propriétaire un montant unique couvrant le loyer de base et tous les frais accessoires », selon la Banque de développement du Canada (BDC, termes de location). La même structure porte le nom de bail à service complet, ou full service gross (FSG), dans les immeubles de bureaux. Le loyer brut désigne ce montant tout compris.
Le bailleur assume le risque d'une hausse des frais pendant le bail, et il intègre ce risque au loyer. Beaucoup de baux bruts le limitent par un plafond de dépenses : le bailleur paie les frais jusqu'à un niveau convenu, et le locataire paie sa part au-delà.
NNN désigne le bail net triple. Dans un bail net triple, le locataire paie le loyer de base plus les trois postes « nets » : l'impôt foncier, l'assurance de l'immeuble et l'entretien. Selon la définition de BDC, le propriétaire « n'assume aucun des coûts, à l'exception de ceux liés à la réparation de la structure ». Le loyer net désigne le montant de base avant ces frais.
L'étiquette seule laisse ouverte la question de savoir qui paie un toit neuf. L'OCC avertit les examinateurs que les termes net, net double, net triple et net absolu n'ont aucune définition universellement admise, et qu'il faut toujours analyser le bail lui-même (OCC, définition du bail net). Deux baux marqués NNN peuvent répartir de façon opposée le coût d'un stationnement ou d'un système de chauffage. Lisez les clauses de dépenses et tenez l'étiquette pour un résumé.
Le loyer en immobilier commercial égale la superficie locative multipliée par le taux annuel au pied carré, plus la part des charges d'exploitation du locataire lorsque le bail est net. La superficie, le taux et les charges demandent chacun une définition avant toute comparaison entre deux propositions.
La superficie locative (RSF), en pieds carrés, est la surface sur laquelle le loyer se calcule. Elle dépasse la surface que le locataire occupe. Selon un règlement fédéral américain, la superficie locative comprend généralement les aires occupées par les clients, plus une part proportionnelle des aires communes de l'étage, comme les halls d'ascenseurs, les corridors et les toilettes publiques (41 CFR 102-85.35). L'écart entre les deux surfaces est le facteur d'aires communes, aussi appelé facteur de charge.
Prenons un locataire qui compare deux propositions pour le même local de bureaux. Chaque chiffre est une hypothèse de calcul :
| Étape | Proposition brute | Proposition nette triple |
|---|---|---|
| Superficie utilisable | 4 000 pi² | 4 000 pi² |
| Superficie locative, facteur d'aires communes de 15 % | 4 600 pi² | 4 600 pi² |
| Loyer de base par pied carré locatif | 42,00 $ | 30,00 $ |
| Charges d'exploitation par pied carré locatif | Comprises | 11,00 $ |
| Coût de la première année | 193 200 $ | 188 600 $ |
| Coût si les charges d'exploitation augmentent de 10 % | 193 200 $ | 193 660 $ |
La proposition nette triple coûte 4 600 $ de moins la première année. Une hausse de 10 % des charges d'exploitation inverse l'ordre, car le locataire net assume cette hausse et le locataire brut la laisse au bailleur. La proposition brute revient aussi à 48,30 $ pour chaque pied carré que le locataire peut utiliser, bien au-dessus des 42,00 $ de la proposition.
CAM désigne l'entretien des aires communes : le coût d'exploitation des parties d'un immeuble que tous les locataires partagent. BDC cite en exemple les « coûts associés au déneigement, aux services de concierge, à l'aménagement paysager, à la tonte de la pelouse et à la gestion de la propriété ». Les frais de CAM d'un locataire sont sa part de ce coût.
La part se calcule habituellement au prorata de la superficie. Un locataire qui occupe 4 600 des 46 000 pieds carrés locatifs d'un immeuble paie 10 %. Sur un budget d'entretien de 230 000 $, cette part représente 23 000 $ par an, soit 5,00 $ le pied carré.
Le bailleur facture ces frais d'après un budget et les ajuste après la fin de l'année. Lors du rapprochement des frais d'aires communes, il compare les acomptes versés par le locataire aux coûts réels. Si les coûts réels ont atteint 253 000 $, ce locataire doit 2 300 $ de plus. Un locataire peut négocier le droit de vérifier le relevé et un plafond sur les hausses annuelles.
Les charges d'exploitation, abrégées opex, sont les coûts récurrents de fonctionnement d'un immeuble : impôt foncier, assurance, services publics, réparations, nettoyage et gestion. Les versements sur le prêt, l'impôt sur le revenu et l'amortissement en sont exclus. Les grands travaux d'immobilisation aussi, même si un bail peut permettre au bailleur d'en récupérer une partie au fil du temps.
Les charges d'exploitation comptent pour les deux parties. Un locataire net en paie une part à titre de loyer additionnel. Pour le propriétaire, le loyer moins les charges d'exploitation donne le revenu net d'exploitation, le chiffre sur lequel repose la valeur d'un immeuble. Notre guide de l'évaluation montre comment le taux de capitalisation et le RNE transforment le revenu en valeur.
La plupart des baux commerciaux augmentent le loyer de base chaque année, par une hausse fixe ou par un indice. Une hausse fixe ajoute un pourcentage ou un montant convenu. Une hausse indexée suit l'inflation, le plus souvent l'indice des prix à la consommation (IPC).
Le Bureau des statistiques du travail des États-Unis (BLS), qui publie l'IPC, range les contrats de location parmi les usages les plus fréquents des clauses d'indexation. Il recommande d'adopter l'IPC de la moyenne des villes américaines dans ces clauses, et il juge inapproprié d'y employer des données désaisonnalisées (BLS, indexation sur l'IPC). Ces chiffres sont révisés après leur publication : une clause devrait donc nommer l'indice non désaisonnalisé.
Un loyer indexé peut coûter plus cher au locataire qu'une hausse fixe. Prenons un bail qui a commencé en août 2016 et dont le loyer a augmenté chaque mois d'août. L'IPC non désaisonnalisé est passé de 240,849 en août 2016 à 334,980 en août 2026 (FRED).
Source : Bureau des statistiques du travail des États-Unis (BLS), indice des prix à la consommation pour tous les consommateurs urbains, moyenne des villes américaines, ensemble des produits, non désaisonnalisé, par FRED (série CPIAUCNS), août 2016 à août 2026; calcul de Sphera Credit pour les deux trajectoires de loyer.
Pendant cinq ans, le locataire indexé a payé moins. Une seule hausse, en 2022, a fait passer le loyer indexé devant, et il y est resté. Sur un loyer de départ de 30,00 $ le pied carré, le bail à hausse fixe atteint 40,32 $ et le bail indexé, 41,72 $. Le BLS propose le remède pour les deux parties : un plafond qui limite la hausse, ou un plancher qui en garantit une minimale.
Les prêteurs et les acheteurs vérifient qui sont les locataires, quel loyer chacun paie, quand chaque bail expire, et si chaque bail survit à une vente ou à une saisie hypothécaire. Un immeuble loué vaut le loyer que ses baux promettent : les baux sont donc l'actif.
L'OCC énumère ce que le dossier de prêt d'une banque devrait contenir. On y trouve des copies de tous les baux et des certificats de préclusion signés par les locataires (OCC, documents de prêt). Le prêteur les lit pour juger de la fiabilité du revenu de l'immeuble, et il établit le montant du prêt à partir de ce revenu.
Un registre des loyers est un tableau des baux d'un immeuble : chaque locataire, son local et sa superficie, son loyer, ses dates de début et de fin, et ses options. Le propriétaire le tient à jour, et l'acheteur le compare aux baux signés pendant la vérification diligente. Notre guide de l'investissement explique comment acheter un immeuble commercial.
WALT désigne la durée moyenne pondérée des baux : le temps moyen qui reste aux baux d'un immeuble, pondéré par la superficie ou le loyer de chaque locataire. Prenons trois locataires :
- Le locataire A loue 6 000 pieds carrés, et il lui reste 8 ans.
- Le locataire B loue 3 000 pieds carrés, et il lui reste 2 ans.
- Le locataire C loue 1 000 pieds carrés, et il lui reste 1 an.
La moyenne simple est de 3,7 ans. Pondérée par la superficie, la WALT atteint 5,5 ans, car le plus grand locataire reste le plus longtemps. Une WALT plus longue signifie un revenu plus stable. L'OCC note que les immeubles dont les baux sont plus courts sont vulnérables à une baisse de leur valeur marchande lorsque les loyers reculent et que les baux se renouvellent à des taux plus bas.
Un certificat de préclusion (estoppel certificate) est une déclaration signée dans laquelle un locataire confirme les faits de son bail à un prêteur ou à un acheteur. Le locataire renonce ainsi à prétendre le contraire plus tard : c'est le sens du mot « préclusion ».
La General Services Administration (GSA) des États-Unis, l'organisme qui loue et gère les locaux du gouvernement fédéral, en publie sa propre version dans ses règles de location. Sur demande, la GSA confirme que le bail est pleinement en vigueur, la date jusqu'à laquelle le loyer et les autres frais ont été payés d'avance, et si un avis de défaut a été délivré (GSAM 552.270-24). Un certificat privé couvre les mêmes points et ajoute le loyer, la durée, le dépôt et toute entente accessoire.
Une SNDA est une convention de subordination, de non-perturbation et de reconnaissance entre un locataire et le prêteur du bailleur. Elle contient trois promesses, et la clause type de la GSA les énonce (GSAM 552.270-23) :
- Subordination. Le bail prend rang après l'hypothèque : il est subordonné à toutes les hypothèques publiées.
- Non-perturbation. Le prêteur laisse en place le locataire qui paie. La subordination laisse intacts les droits du locataire tant que celui-ci respecte le bail, sans défaut de sa part.
- Reconnaissance. Après une saisie hypothécaire, le locataire accepte le nouveau propriétaire comme bailleur : il est réputé avoir reconnu tout acquéreur.
Un locataire qui signe une clause de subordination sans promesse de non-perturbation risque de perdre son bail si le bailleur manque à ses obligations envers le prêteur. Un locataire sur le point d'investir beaucoup dans un local devrait demander cette promesse par écrit.
Le centre d'apprentissage en immobilier commercial regroupe le reste de cette série.