Comment acheter un immeuble commercial

Vous achetez un immeuble commercial en sept étapes : fixer vos critères et votre financement, chercher, faire une offre par lettre d'intention, signer une convention d'achat-vente, faire la vérification diligente, obtenir le prêt et conclure. Chaque étape vous engage davantage que la précédente, si bien que l'ordre des étapes compte autant que le prix.

L'étape 1 commence chez le prêteur. Un prêteur commercial fixe le prêt selon le revenu de l'immeuble, si bien que votre argent à la clôture dépend du registre des loyers autant que du prix. Le guide du financement calcule la mise de fonds d'un prêt commercial selon trois critères du prêteur.

Les étapes 3 et 4 décident du moment où votre argent est exposé. La plupart des clauses d'une lettre d'intention ne lient aucune des parties, et notre article sur la force obligatoire d'une lettre d'intention montre celles qui le font. La convention d'achat-vente lie les deux parties. Le dépôt de l'acheteur reste en général remboursable jusqu'à la fin de la période de vérification, c'est-à-dire quand le dépôt devient non remboursable.

L'étape 5 vérifie ce que le vendeur vous a dit. Vous comparez les baux au registre des loyers et vous demandez à chaque locataire de signer un certificat de préclusion. Vous commandez aussi la recherche de titre et l'arpentage, vérifiez le zonage et inspectez l'immeuble. Aux États-Unis, une évaluation environnementale de site de phase I peut protéger l'acheteur contre la responsabilité d'une contamination. Cette enquête doit être faite ou mise à jour dans l'année qui précède la date d'acquisition (Environmental Protection Agency des États-Unis).

Vous achetez un immeuble commercial par des plateformes d'inscription, des courtiers, des enchères et des démarches directes auprès des propriétaires. Beaucoup de ventes n'arrivent jamais sur une inscription publique. Le courtier du vendeur envoie la notice d'offre à une liste d'acheteurs qu'il connaît déjà, ce qui explique en partie pourquoi les acheteurs engagent leur propre courtier. Notre page sur ce que fait un courtier immobilier commercial explique comment il trouve les immeubles et en fixe le prix.

Les acheteurs d'immobilier commercial se répartissent en cinq groupes :

• Les propriétaires occupants : des entreprises qui achètent les locaux où elles exercent leurs activités.
• Les investisseurs privés : des particuliers, des familles et des sociétés de personnes, y compris des syndications qui mettent en commun l'argent de plusieurs investisseurs.
• Les fiducies de placement immobilier (REIT) : leurs parts se négocient en bourse.
• Les institutions : les caisses de retraite et les compagnies d'assurance.
• Les promoteurs : ils achètent des terrains ou de vieux immeubles pour construire ou reconstruire.

Le plus gros frais de clôture qu'un acheteur peut calculer avant de signer est le droit de mutation, que chaque gouvernement fixe par loi en pourcentage du prix. L'assurance titres, les honoraires d'avocat, les frais du prêteur et les rapports de vérification s'y ajoutent, et vous les chiffrez sur soumission.

Prenons un immeuble commercial de 5 000 000 $. Les taux de l'Ontario montent en quatre tranches de 0,5 % à 2,0 %, le taux au-delà de 400 000 $ (ministère des Finances de l'Ontario). Sur cet immeuble, les droits de l'Ontario s'élèvent à 96 475 $. La Colombie-Britannique impose 3 % sur la valeur au-delà de 2 000 000 $ (gouvernement de la Colombie-Britannique). Le taux le plus élevé de Montréal en 2026 est de 4 %, au-delà de 3 113 000 $ (Ville de Montréal). La Ville de New York impose 2,625 % sur une mutation non résidentielle de plus de 500 000 $ (Département des finances de New York, NYC), et l'État de New York ajoute sa propre taxe. La Floride impose 70 cents par tranche de 100 $ hors de Miami-Dade (Département du revenu de la Floride).

Source : Calcul de Sphera Credit sur un prix de 5 000 000 $, immeuble non résidentiel, selon les taux 2026 du Département des finances de la Ville de New York, du Département de la fiscalité et des finances de l'État de New York, de la Ville de Montréal, du ministère des Finances de la C.-B., du ministère des Finances de l'Ontario et du Département du revenu de la Floride. L'Ontario exclut la taxe municipale de Toronto; la Floride exclut Miami-Dade.

Deux autres règles changent la facture. Montréal impose le plus élevé du prix, du montant inscrit à l'acte et de la valeur au rôle multipliée par le facteur comparatif de la ville. Ce facteur est de 1,00 pour 2026 (Montréal, calcul des droits de mutation). La Floride taxe aussi l'hypothèque que vous inscrivez, à 35 cents par tranche de 100 $ du prêt, sans plafond sur le montant de la taxe (Floride, taxe sur les hypothèques).

Oui : au Canada, la vente d'un immeuble commercial est en général une fourniture taxable, qu'il soit neuf ou usagé (ARC, mémorandum sur la TPS/TVH 19.4.1). La personne qui verse la taxe dépend de l'acheteur. Quand l'acheteur est inscrit aux fins de la TPS/TVH, il rend compte lui-même de la taxe (ARC, mémorandum sur la TPS/TVH 19.1). Un inscrit qui utilise l'immeuble principalement dans ses activités commerciales déclare cette taxe dans sa déclaration de TPS/TVH habituelle. Un acheteur qui n'est pas inscrit paie la taxe au vendeur à la clôture. Demandez à votre comptable de confirmer votre inscription et la déclaration à produire avant de signer.

Une entreprise devrait acheter ses locaux quand elle aura besoin de l'espace pendant de nombreuses années et peut financer la mise de fonds sans affaiblir ses activités. Elle devrait louer quand elle a besoin de souplesse ou quand son argent rapporte davantage dans l'entreprise.

Pesez quatre questions avant d'acheter :

• Combien de temps aurez-vous besoin de cet espace? Un achat se rentabilise sur de nombreuses années, et une revente coûte une deuxième série de frais de clôture.
• Que pourrait faire la mise de fonds ailleurs? L'argent placé dans un immeuble manque aux stocks, à l'équipement ou à l'embauche.
• Utiliserez-vous tout l'espace? L'espace inoccupé devient une entreprise de location, avec ses locataires et ses périodes d'inoccupation.
• Qui s'occupe du toit et de la chaudière? Le propriétaire paie les réparations que le bailleur assumait auparavant.

Aux États-Unis, un propriétaire occupant peut acheter un immeuble existant avec un prêt 504 ou 7(a) de la SBA. Il y a droit quand il occupe et utilise en permanence au moins 51 % de la superficie locative (13 CFR 120.131). L'entreprise peut louer le reste à d'autres locataires. Le guide de l'investissement traite de la mise de fonds du propriétaire occupant dans le programme 504. Calculez les versements sur le prix que vous visez avec le calculateur de prêt hypothécaire commercial.

Les premiers acheteurs se fient souvent aux prévisions du vendeur, s'appuient sur un vieux rapport environnemental et tiennent pour acquis que l'acheteur paie les droits de mutation. Chaque erreur coûte de l'argent à une étape différente.

La notice d'offre présente les arguments du vendeur en faveur de son prix. Ses chiffres pro forma prévoient le revenu que le vendeur attend avec des baux complets, alors comparez-les aux baux signés et aux certificats de préclusion des locataires. Notre article sur le RNE pro forma d'une notice d'offre montre l'écart entre la prévision et les douze derniers mois. Fixez ensuite le prix de l'immeuble sur le revenu que vous avez vérifié, comme dans comment évaluer un immeuble commercial.

Un ancien rapport compte une fois que quelqu'un le met à jour. La règle de l'EPA fixe aussi un délai plus court pour les entrevues, les registres gouvernementaux, la visite du site et la recherche de privilèges. Ces volets doivent être faits ou mis à jour dans les 180 jours qui précèdent l'acquisition de la propriété (EPA, enquête environnementale préalable). Commandez la mise à jour assez tôt pour qu'elle respecte les deux délais à la date de clôture.

La loi du lieu décide qui doit les droits de mutation, et le contrat peut déplacer le coût entre l'acheteur et le vendeur. En Colombie-Britannique, l'acheteur d'un immeuble inscrit au bureau des titres fonciers doit payer la taxe sur les transferts de propriété (Colombie-Britannique, règles de la taxe). L'État de New York impose sa taxe de base au vendeur, sauf si le contrat entre le vendeur et l'acheteur en dispose autrement (État de New York, règles des droits de mutation). En Floride, toutes les parties à l'acte sont responsables de la taxe, quelle que soit la partie qui accepte de la payer (Floride, règles du droit de timbre).

Lisez la clause des droits de mutation de la convention d'achat-vente avant de prévoir l'argent nécessaire à la clôture.