Une LOI est une lettre d'intention (letter of intent) : un court document qui fixe les principales conditions d'un bail commercial ou de la vente d'un immeuble avant que les avocats rédigent le contrat. Un locataire ou un acheteur l'envoie habituellement au propriétaire, et les deux parties la signent une fois d'accord.
La lettre d'intention permet aux deux parties de régler les conditions d'affaires avant de payer la rédaction juridique. Le contrat vient ensuite : un bail pour un locataire, ou, pour un acheteur, une convention d'achat-vente (PSA), qui fixe le prix, le dépôt et la date de clôture. Notre guide de la location montre où se place la lettre d'intention parmi les étapes pour louer un local commercial.
Le Texas Real Estate Research Center de l'Université Texas A&M a publié un guide des lettres d'intention commerciales en 2003. Il énumère les conditions d'affaires qu'une LOI couvre : « l'échéancier, les conditions financières, le financement, les conditions de l'entente, la répartition des risques, la forme des documents et la partie qui les préparera » (Texas Real Estate Research Center).
Un courtier rédige habituellement la lettre d'intention. Le guide texan décrit la pratique : « La plupart des LOI sont rédigées par le courtier ou l'agent qui représente l'acheteur dans une vente. Dans une location, le locataire ou le bailleur peut rédiger la LOI. »
Un courtier connaît les loyers du marché, et un avocat sait quels mots créent un contrat : demandez-lui de lire les clauses qui engagent.
Les courtiers canadiens emploient souvent une offre de location aux mêmes fins qu'une LOI de bail. L'OACIQ, l'organisme qui encadre le courtage immobilier au Québec, traite ces noms comme de proches synonymes : « l'offre de location peut prendre d'autres appellations comme le contrat préliminaire, la promesse de location ou encore la lettre d'intention » (OACIQ, offre de location commerciale).
Lisez ce que le document dit de lui-même : une offre de location précise souvent qu'elle devient une entente contraignante dès que le bailleur l'accepte, alors qu'une LOI se déclare souvent non contraignante.
Une lettre d'intention devrait contenir les parties, l'immeuble, les conditions financières, les dates, les conditions à remplir et une clause qui précise quels éléments engagent. Une LOI de bail et une LOI d'achat partagent ce cadre et le remplissent de conditions différentes.
| Élément | LOI de bail | LOI d'achat |
|---|---|---|
| Parties | Locataire, bailleur et tout garant | Acheteur et vendeur |
| Immeuble | Les lieux loués et leur superficie | Le terrain et le bâtiment |
| Argent | Loyer de base, hausses annuelles, charges d'exploitation, dépôt de garantie | Prix et dépôt |
| Dates | Date de prise de possession, durée du bail, options de renouvellement | Période de vérification diligente, date de clôture |
| Conditions | Travaux du bailleur, allocation pour améliorations, loyer gratuit, usage permis | Financement, inspections, examen des titres |
Une LOI de bail commercial indique le loyer, la durée et ce que chaque partie construit ou paie avant l'ouverture. Quatre conditions portent l'essentiel de l'argent :
- Loyer de base. Le loyer annuel au pied carré, avant les charges d'exploitation.
- Type de bail. Il détermine qui paie les taxes, l'assurance et l'entretien de l'immeuble. Voyez ce que signifie NNN dans un bail et ce que couvrent les frais CAM.
- Allocation pour améliorations locatives. La somme que le bailleur verse pour l'aménagement des lieux.
- Loyer gratuit. Les mois du début du bail pendant lesquels le bailleur renonce au loyer de base.
Une lettre d'intention d'achat d'immeuble indique le prix, le dépôt, la période de vérification diligente, la condition de financement et la date de clôture. La vérification diligente est la période pendant laquelle l'acheteur inspecte le bâtiment, lit les baux et examine les titres.
Le courtier du vendeur fixe souvent la date de dépôt des LOI dans la notice d'offre, le dossier qui présente l'immeuble aux acheteurs. Dès que les deux parties signent la LOI, les avocats rédigent le contrat, et notre guide de l'investissement explique ce qu'est une PSA en immobilier commercial.
La plupart des lettres d'intention précisent que leurs conditions d'affaires sont non contraignantes et que quelques clauses engagent les deux parties : l'exclusivité, la confidentialité et les frais de chacun. Le guide texan explique comment un juge en lit une : « Les tribunaux évaluent l'intention des parties pour déterminer si une disposition est juridiquement contraignante, d'où l'importance de la clarté. »
| Clause | Statut habituel | Ce qu'elle fait |
|---|---|---|
| Loyer ou prix | Non contraignante | Indique le montant que le contrat fixera |
| Durée, options et allocations | Non contraignante | Trace l'entente pour les avocats |
| Exclusivité | Contraignante | Retire l'immeuble du marché pour une période définie |
| Confidentialité | Contraignante | Garde privés les renseignements de chaque partie |
| Frais | Contraignante | Laisse chaque partie payer ses propres conseillers |
| Expiration | Contraignante | Met fin à la LOI à une date définie |
Le tableau montre la rédaction courante, et chaque LOI décide pour elle-même. Le guide texan de 2003 donne deux habitudes de rédaction. D'abord, placez chaque clause contraignante « dans une section distincte du document, pour montrer clairement qu'il s'agit d'une obligation indépendante et juridiquement contraignante » (Texas Real Estate Research Center, clauses contraignantes). Ensuite, écartez les formules vagues : « Les formulations ambiguës comme “sous réserve de la documentation juridique” ou “sous réserve de l'approbation de l'avocat” sont à proscrire. » Ce langage, prévient le guide, « peut donner lieu à une entente contraignante ».
Une entente de négocier de bonne foi est une promesse de continuer à travailler honnêtement à la conclusion d'un contrat pendant une période définie. Une cour d'appel américaine s'est prononcée sur l'une d'elles dans un litige sur le bail d'un magasin.
Le 11 décembre 1984, la chaîne de centres de rénovation Channel Home Centers a envoyé une lettre d'intention détaillée pour un magasin du Cedarbrook Mall, en banlieue de Philadelphie. Frank Grossman, qui achetait alors le centre commercial, l'a signée. La lettre prévoyait qu'il allait « retirer le magasin du marché locatif et négocier uniquement la location décrite ci-dessus jusqu'à sa conclusion ». Le 6 février 1985, il a avisé Channel que les négociations avaient pris fin. Le lendemain, il a loué le local à un concurrent de Channel.
La Cour d'appel des États-Unis pour le troisième circuit a jugé en 1986 qu'une telle promesse peut lier un propriétaire « pendant une période raisonnable » (Channel Home Centers v. Grossman). Deux faits ont pesé dans la décision : le locataire avait dépensé « des sommes importantes » pour la négociation, et la lettre avait « une valeur importante pour le propriétaire ». La cour a appliqué le droit de la Pennsylvanie, infirmé la conclusion du premier juge selon laquelle « il n'y avait aucune entente exécutoire » et renvoyé l'affaire en procès.
Une phrase qui promet une négociation exclusive peut être une clause de contrat, quel que soit le titre du document.
Au Canada, la réponse commence par le régime juridique de la province. La Cour suprême du Canada a abordé la négociation qui précède un contrat dans l'arrêt Martel Building Ltd. c. Canada, un litige de common law sur le renouvellement du bail d'un immeuble de bureaux à Ottawa. La Cour a écrit en 2000 que « le droit canadien ne reconnaît pas encore l'obligation de négocier de bonne foi », et elle a ajouté que la question « devra être tranchée une autre fois » (Cour suprême du Canada, Martel Building).
Le droit privé du Québec repose sur un code civil, et le code énonce un devoir général. L'article 1375 se lit ainsi : « La bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l'obligation qu'à celui de son exécution ou de son extinction » (Code civil du Québec).
Les deux régimes partent de textes différents : demandez à un avocat de la province où se trouve l'immeuble comment chacun s'applique à votre LOI.
Un bail commercial dure le temps que fixe sa LOI, et il « peut se renouveler de mois en mois ou couvrir plusieurs années », écrit la Banque de développement du Canada (BDC, durée du bail). La ligne de la durée paraît petite sur la page, et elle multiplie tous les autres chiffres de la LOI.
Prenons un nouveau commerce qui signe une LOI pour 2 500 pieds carrés à 30 $ le pied carré. Le bailleur offre trois mois de loyer gratuit, et le loyer augmente de 3 % par année. Tous les chiffres de cet exemple sont des hypothèses. Sur le loyer gratuit, BDC écrit : « C'est une pratique courante pour les propriétaires d'offrir aux locataires qui arrivent un congé de loyer de deux ou trois mois. »
| Ligne | Bail de cinq ans | Bail de dix ans |
|---|---|---|
| Loyer de base de l'année 1 | 75 000 $ | 75 000 $ |
| Loyer de base de la dernière année | 84 413 $ | 97 858 $ |
| Loyer de base sur toute la durée | 398 185 $ | 859 791 $ |
| Loyer gratuit, trois mois | 18 750 $ | 18 750 $ |
| Loyer de base auquel vous vous engagez | 379 435 $ | 841 041 $ |
Doubler la durée fait plus que doubler l'engagement, car chaque année ajoutée coûte plus cher que la précédente. Le tableau compte le loyer de base seulement. Avec un bail net, la part du locataire dans les taxes, l'assurance et l'entretien s'y ajoute.
Environ la moitié des nouveaux établissements commerciaux américains ferment en cinq ans : parmi les établissements du secteur privé ouverts durant l'année terminée en mars 2015, 50,2 % restaient ouverts en mars 2020 (BLS, survie des établissements). La première année prélève la plus grande part : 79,6 % restaient ouverts en mars 2016. Dix ans plus tard, 34,7 % restaient ouverts en mars 2025.
Le Bureau of Labor Statistics (BLS) des États-Unis compte des établissements, et un établissement correspond habituellement à un seul emplacement. Les emplacements fermés forment un groupe plus large que les entreprises qui ont échoué : un propriétaire peut aussi prendre sa retraite, déménager ou fusionner deux sites.
Source : Bureau des statistiques du travail des États-Unis (BLS), Business Employment Dynamics, tableau 7, établissements du secteur privé ouverts durant l'année terminée en mars 2015, comptés chaque mois de mars jusqu'en 2025.
Dans l'exemple, un bail de dix ans engage un nouveau commerce à 841 041 $ de loyer de base, sur une période qu'environ un nouvel établissement sur trois a traversée.
Une garantie personnelle est la promesse du propriétaire de l'entreprise de payer lui-même ce que la société doit en vertu du bail si elle cesse de payer. Un bailleur en demande souvent une à une nouvelle entreprise, et la demande apparaît habituellement d'abord dans la LOI. La garantie peut transformer le total du tableau en dette personnelle : la durée et la garantie se négocient donc ensemble.
Les locataires demandent couramment trois limites à l'étape de la LOI :
- Un plafond à la garantie, en dollars ou en mois de loyer.
- Une date de fin, après un nombre défini d'années de loyers payés à temps.
- Une première durée plus courte, avec des options de renouvellement.
BDC plaide pour la troisième : « Si vous n'arrivez pas à évaluer vos besoins à court terme, envisagez un bail de deux ou trois ans seulement. » Brett Prikker, directeur d'un centre d'affaires à BDC, en nomme le prix : « Il se peut que vous payiez plus cher du pied carré, mais vous pourrez vous en libérer plus facilement si c'est nécessaire. »
Une LOI est courte, et ses chiffres courent pendant des années. Additionnez le loyer sur toute la durée, repérez les clauses qui engagent et faites lire le document par un avocat du lieu où se trouve l'immeuble avant de signer.