Comment investir dans l'immobilier commercial

Vous investissez dans l'immobilier commercial de l'une de cinq façons : des parts d'une fiducie de placement immobilier (REIT) cotée, un REIT non coté, un placement en ligne, une syndication ou un fonds privé, ou un immeuble que vous achetez vous-même. Les voies diffèrent selon qui peut acheter, ce que vous payez au départ et la façon de récupérer votre argent.

Un REIT est une société qui possède et, en général, exploite des immeubles à revenus. Vous achetez un REIT coté par un courtier, comme n'importe quelle action, et un REIT non coté par un courtier qui participe à son placement (Investor.gov, REIT). Une syndication réunit l'argent de plusieurs investisseurs pour acheter un immeuble, sous la gestion d'un promoteur.

Acheter un immeuble commercial est la voie la plus concrète, et le calculateur de prêt hypothécaire commercial montre le versement du prêt qu'elle exige.

Répondez à quatre questions avant de choisir une voie :

• Combien de temps l'argent peut-il rester investi? L'argent dont vous pourriez avoir besoin d'ici quelques années va là où vous pouvez vendre n'importe quel jour de bourse.
• Êtes-vous un investisseur qualifié? La réponse détermine les placements privés auxquels vous pouvez participer.
• Quelle part du travail voulez-vous assumer? Posséder un immeuble veut dire trouver un prêteur et un gestionnaire, et y consacrer du temps. Toutes les autres voies confient le travail à quelqu'un d'autre.
• Qui le vend? La SEC vous permet de vérifier l'inscription d'un REIT dans son système EDGAR, et l'AMF tient un registre des personnes autorisées à vendre des placements au Québec.

Pour un premier placement, un REIT coté ou un fonds de REIT est la voie la plus simple. Son prix est public chaque jour de bourse et vous pouvez vendre en un seul ordre. Son prix suit aussi le marché boursier : il peut donc baisser alors que les immeubles gardent leur valeur.

Un propriétaire d'entreprise a un second point de départ : l'immeuble qu'utilise son entreprise. Un petit immeuble flex, avec des bureaux à l'avant et un entrepôt à l'arrière, peut permettre au propriétaire d'en occuper une partie et de louer le reste.

L'immobilier commercial convient à de l'argent que vous pouvez laisser investi pendant des années et que vous pourriez perdre en partie. L'organisme de réglementation des valeurs mobilières du Québec, l'AMF, pose deux questions avant d'investir dans des titres dispensés de prospectus (AMF, questions à l'investisseur) : « Avez-vous les moyens financiers de prendre un risque? » et « Avez-vous les moyens d'être patient? » Un « non » à l'une ou l'autre oriente vers un REIT coté, ou vers l'attente.

Oui : tout le monde peut acheter des parts de REIT cotés, et un investisseur non qualifié peut placer un montant plafonné dans des placements de sociofinancement et du Regulation A chaque année. Les placements privés du Regulation D limitent davantage l'accès.

Un investisseur qualifié satisfait à un critère de revenu ou à un critère de patrimoine, et le guide sur l'investissement présente les seuils américains et canadiens. Un promoteur qui fait de la publicité en vertu de la règle 506(c) peut le faire lorsque tous les acheteurs sont des investisseurs qualifiés. La règle 506(b) interdit la publicité et limite les ventes à 35 investisseurs non qualifiés au plus sur toute période de 90 jours (SEC, placements dispensés).

En vertu du Regulation Crowdfunding, un investisseur non qualifié dont le revenu annuel ou la valeur nette est inférieur à 124 000 $ peut investir le plus élevé de 2 500 $ ou de 5 % du plus élevé des deux. Cette limite couvre tous les placements de sociofinancement sur 12 mois. Lorsque les deux atteignent 124 000 $, la limite passe à 10 % du montant le plus élevé, et le total annuel ne dépasse jamais 124 000 $ (SEC, guide du Regulation Crowdfunding).

Un placement de catégorie 2 du Regulation A fixe son propre plafond. Un investisseur non qualifié peut acheter jusqu'à 10 % du plus élevé de son revenu annuel ou de sa valeur nette dans un placement de catégorie 2, sauf si les titres sont inscrits en bourse (SEC, guide du Regulation A).

Source : Calcul de Sphera Credit d'après les guides de la SEC pour les émetteurs sur le Regulation Crowdfunding et le Regulation A, pour un investisseur dont la valeur nette égale le revenu annuel.

En Alberta, au Nouveau-Brunswick, en Nouvelle-Écosse, en Ontario, au Québec et en Saskatchewan, l'équivalent le plus proche est la dispense pour placement au moyen d'une notice d'offre. Une société vend alors des titres sans prospectus, au moyen d'une notice d'offre au sens du droit canadien des valeurs mobilières. La dispense plafonne les achats d'un particulier au cours des 12 mois précédents (OSC, limites de la notice d'offre) :

Un investisseur admissible satisfait à l'un de plusieurs critères. Ils comprennent un actif net de plus de 400 000 $, seul ou avec un conjoint, un revenu net avant impôt de plus de 75 000 $ dans chacune des deux années les plus récentes, ou un revenu de plus de 125 000 $, seul ou avec un conjoint (AMF, investisseurs admissibles).

Un REIT coté vous donne une part des loyers commerciaux pour le prix d'une part plus des frais de courtage, alors que les commissions de vente et les frais initiaux d'un REIT non coté totalisent en général environ 9 % à 10 % de votre placement. Ces coûts réduisent considérablement la valeur du placement, avant même l'arrivée du premier loyer (Investor.gov, frais des REIT).

Prenons 25 000 $ placés dans chaque type de REIT :

Un REIT non coté ne donne habituellement aucune estimation de sa valeur par part avant 18 mois après la clôture de son placement, ce qui peut survenir des années après votre investissement (Investor.gov, risques des REIT).

Un REIT coté se vend en bourse n'importe quel jour de bourse. Les REIT non cotés « ne peuvent généralement pas être vendus facilement sur le marché libre » (Investor.gov, liquidité des REIT), de sorte que l'argent dont vous pourriez avoir besoin bientôt doit aller ailleurs.

Aux États-Unis, les dividendes de REIT sont généralement imposés comme un revenu ordinaire, et ils ne profitent pas des taux réduits qui s'appliquent aux autres dividendes de sociétés (Investor.gov, impôt sur les REIT). Les investisseurs canadiens devraient demander à un fiscaliste comment les distributions d'un REIT sont imposées dans leur compte.

Trois croyances coûtent de l'argent aux nouveaux investisseurs : qu'un prêt de la SBA finance un immeuble locatif, qu'une part de sociofinancement se vend comme une action, et qu'un versement élevé d'un REIT non coté est entièrement un profit.

La SBA classe « la spéculation ou l'investissement dans l'immobilier locatif » parmi les usages qu'un prêt 504 ne peut pas financer (Small Business Administration des États-Unis).

Les titres achetés dans un placement de sociofinancement « ne peuvent généralement pas être revendus pendant une période d'un an ». Les exceptions sont un transfert à l'émetteur, à un investisseur qualifié, à un membre de la famille ou dans le cadre d'un placement inscrit (SEC, revente en sociofinancement). Après un an, un acheteur peut rester difficile à trouver. L'AMF prévient qu'avec des titres dispensés, vous pourriez « ne jamais être capable de les revendre » (AMF, risques des titres dispensés).

Le versement d'un REIT non coté peut comprendre votre propre argent. Les REIT non cotés « versent fréquemment des distributions supérieures à leurs fonds provenant de l'exploitation », en puisant dans le produit du placement et dans des emprunts. La SEC ajoute que cette pratique « réduit la valeur des parts » et l'argent qui reste pour acheter des immeubles (Investor.gov, versements des REIT).