Un espace flex est un immeuble industriel qui réunit sous un même toit des bureaux finis ou une salle d'exposition et un entrepôt, un atelier ou une aire de production légère. Le propriétaire peut modifier la répartition au fil des changements de locataires.
La NAIOP, la Commercial Real Estate Development Association, publie un glossaire de référence des termes de l'immobilier commercial. Son édition de 2024 définit l'immeuble flex (flex facility) comme « un immeuble industriel conçu pour être utilisé de diverses façons » (NAIOP, termes et définitions). L'espace d'un immeuble flex « peut habituellement être converti facilement de bureau en entrepôt, et inversement ».
Le même glossaire répartit les immeubles industriels en trois catégories : « fabrication, entreposage ou distribution, et flex ». Des trois, le flex compte le plus de bureaux. La NAIOP précise que « les immeubles flex consacrent habituellement au moins 20 pour cent de la superficie totale de plancher à des bureaux ».
Un immeuble flex type est de faible hauteur et se trouve dans un parc industriel ou un parc d'affaires. Les bureaux ou la salle d'exposition donnent sur la rue. L'arrière de chaque local abrite l'entrepôt ou l'atelier, avec une porte de chargement pour les camions.
Les investisseurs classent le flex dans le marché industriel, l'un des principaux types d'immobilier commercial. Notre guide pour investir en immobilier commercial explique comment ils l'achètent.
Flex est l'abréviation de flexible. Le mot décrit l'immeuble : une même coquille qui peut contenir plus de bureaux ou plus d'entrepôt selon ses occupants. Les annonces donnent plusieurs noms au même type d'immeuble, dont espace flex, immeuble flex, industriel flex et entrepôt flex.
Une propriété flex est une propriété formée d'un ou de plusieurs immeubles flex, habituellement divisés en locaux pour plusieurs locataires. La matrice des types d'immeubles industriels de la NAIOP nomme deux sortes d'immeubles flex :
- Le flex à usage général. Ses usages principaux sont la recherche et le développement, les bureaux, les laboratoires, la fabrication légère, la haute technologie et les sciences de la vie.
- Le centre de services ou la salle d'exposition. La NAIOP le définit comme « un type d'immeuble flex caractérisé par une importante aire d'exposition, qui donne habituellement sur une autoroute ou une route principale ».
Un immeuble flex consacre 30 % ou plus de sa superficie de plancher à des bureaux, et un entrepôt à usage général en consacre moins de 5 % (matrice de la NAIOP). L'immeuble flex a aussi un plafond plus bas, plus de stationnement pour les voitures et moins de portes de chargement pour sa taille.
La matrice des types d'immeubles industriels de la NAIOP énumère les caractéristiques les plus fréquentes de chaque type. Le tableau reprend quatre de ses colonnes.
| Caractéristique | Flex à usage général | Centre de services ou salle d'exposition | Entrepôt à usage général | Fabrication |
|---|---|---|---|---|
| Usage principal | Recherche et développement, bureaux, laboratoires, fabrication légère | Salle d'exposition de détail | Entreposage | Fabrication |
| Part de bureaux dans la superficie | 30 % ou plus | 30 % ou plus | Moins de 5 % | Moins de 20 % |
| Hauteur libre | 28 pieds ou plus | 28 pieds ou plus | 32 pieds ou plus | 18 pieds ou plus |
| Portes de chargement | 1 par 15 000 pieds carrés | 1 par 10 000 pieds carrés | 1 par 10 000 pieds carrés | Variable |
| Stationnement des voitures | Élevé | Élevé | 1 place par 1 000 pieds carrés | Variable |
| Stationnement des remorques | Modéré | Modéré | Modéré | Faible |
La hauteur libre est la distance entre le plancher et la poutre, la solive ou l'objet suspendu le plus bas au-dessus de l'aire de travail. La NAIOP a mis la matrice à jour « pour qu'elle corresponde aux normes de conception actuelles des constructions neuves ». Un immeuble flex plus ancien peut se situer sous ces chiffres, surtout pour la hauteur libre.
Le graphique place la part de bureaux du flex à côté de celle des autres types d'immeubles de la matrice.
Source : NAIOP, glossaire de l'immobilier commercial (avril 2024) : ligne du pourcentage de bureaux de la matrice des types d'immeubles industriels, et définition de l'immeuble flex. Les centres de traitement des commandes regroupent trois types au même chiffre.
La NAIOP donne deux chiffres. Sa définition fixe le plancher à 20 % de la superficie, et sa matrice indique 30 % ou plus. La matrice note que certaines propriétés « peuvent chevaucher plusieurs fonctions » : un immeuble situé entre les deux chiffres peut donc s'annoncer comme flex ou comme entrepôt.
Prenons un immeuble de 24 000 pieds carrés :
- Avec 7 200 pieds carrés de bureaux, la part de bureaux est de 30 %. L'immeuble atteint le seuil de la matrice pour le flex.
- Avec 4 800 pieds carrés de bureaux, la part est de 20 %, le plancher de la définition de la NAIOP.
- Avec 1 000 pieds carrés de bureaux, la part est d'environ 4 %. L'immeuble est un entrepôt.
La NAIOP définit le pourcentage de bureaux comme la part de la superficie totale d'un immeuble industriel « qui est construite pour servir de bureaux ». Un bureau en mezzanine est un bureau construit sur un étage intermédiaire au-dessus de l'aire de travail. La NAIOP exclut cette superficie de la superficie totale de l'immeuble.
Un entrepôt flex est un immeuble flex décrit par sa partie entrepôt. Le nom figure dans les annonces où la travée, le plafond et la porte de chargement comptent le plus pour le locataire. L'étiquette en dit peu à elle seule. La part de bureaux, la hauteur libre et les portes disent ce que l'immeuble peut faire.
Un espace flex (flex space) et des bureaux flexibles (flex office space) sont deux produits différents qui partagent un nom. L'espace flex est un type d'immeuble industriel, et les bureaux flexibles sont des bureaux loués pour de courtes durées à des conditions souples, comme un poste de cotravail.
Le glossaire de la NAIOP les sépare. L'immeuble flex figure parmi ses termes industriels. L'espace de cotravail figure parmi ses termes de bureaux, comme un « espace de travail offert en location pour des périodes courtes ou longues dans un cadre commun » (NAIOP, espace de cotravail). Cet espace « peut être loué à la journée, au mois, à l'année ou même à l'heure ».
Les résultats de recherche et les annonces emploient « flex space » pour les deux. Trois questions les distinguent :
- Que louez-vous? Un local flex a sa propre entrée, ses propres bureaux et une travée d'entrepôt. Des bureaux flexibles sont un poste de travail, un bureau privé ou un étage dans un lieu de travail partagé.
- Pour combien de temps? Un local flex vient avec un bail commercial qui dure des années. Des bureaux flexibles viennent avec un abonnement ou une entente de courte durée.
- Comment le prix fonctionne-t-il? Un bailleur fixe le prix d'un local flex au pied carré par année. Un exploitant fixe le prix de bureaux flexibles par poste de travail ou par bureau, par mois.
Les entreprises qui gardent leur personnel et leurs marchandises à une même adresse louent des espaces industriels flex. Les équipes de recherche et de développement, les laboratoires, les fabricants légers, les entrepreneurs, les salles d'exposition et les petits distributeurs en sont les locataires habituels.
Un locataire utilise ensemble les deux moitiés d'un local :
- Un entrepreneur tient le bureau à l'avant et garde les camions, les outils et les stocks à l'arrière.
- Un laboratoire ou une équipe d'ingénierie place ses établis et ses appareils d'essai à côté de ses bureaux.
- Une salle d'exposition présente les produits à l'avant et les entrepose derrière le mur.
- Un petit distributeur ou un vendeur en ligne emballe les commandes dans la travée et sert les clients depuis le bureau.
Un bailleur divise un immeuble flex en locaux et loue chaque local à un locataire différent. Les bailleurs affichent habituellement les loyers du flex nets des charges de l'immeuble. La NAIOP définit le bail net comme un bail « dans lequel le locataire paie une part des charges d'exploitation en plus du loyer stipulé ».
Nos pages sur le bail net triple et sur les frais d'entretien des aires communes expliquent ce que comprennent ces charges. Le guide de la location compare les types de baux commerciaux.
Le règlement de zonage local fixe les usages qu'un local flex peut accueillir. La plupart des immeubles flex se trouvent sur des terrains zonés pour l'industrie légère ou les parcs d'affaires. Un usage qui amène des clients à la porte, comme une salle d'exposition, un gym ou un atelier de réparation, peut demander une autre zone ou un permis particulier. Demandez à la municipalité de confirmer par écrit les usages permis avant de signer un bail ou une offre d'achat.
Une entreprise qui achète un immeuble existant avec un prêt de la Small Business Administration (SBA) des États-Unis en occupe au moins 51 % et peut en louer jusqu'à 49 %. Le programme canadien de financement des petites entreprises fixe son plancher à 50 %.
Beaucoup de petits immeubles flex appartiennent à une entreprise qui travaille dans une partie et loue le reste. Les programmes gouvernementaux de prêts aux petites entreprises financent cet achat, et chaque programme fixe un plancher pour l'espace que le propriétaire utilise.
Aux États-Unis, la règle est l'article 13 CFR 120.131, et elle vise les deux programmes de la SBA, 7(a) et 504. Pour un immeuble existant, « l'emprunteur peut louer de façon permanente jusqu'à 49 pour cent du bien locatif s'il occupe et utilise de façon permanente au moins 51 pour cent » (13 CFR 120.131). Pour un immeuble neuf, l'emprunteur occupe au moins 60 pour cent et peut louer de façon permanente jusqu'à 20 pour cent. L'emprunteur prévoit d'occuper une partie de l'espace restant d'ici trois ans et le reste d'ici dix ans.
La SBA ajoute qu'un prêt 504 ne peut pas servir à « la spéculation ou l'investissement dans l'immobilier locatif » (SBA, prêts 504).
Au Canada, le Programme de financement des petites entreprises du Canada (PFPEC) applique ce que ses lignes directrices appellent la règle de 50 %. Un prêteur peut financer l'achat d'un immeuble lorsque l'emprunteur utilise « au moins 50 % de la superficie pour l'exploitation de l'entreprise dans les 90 jours suivant la date de la remise de fonds finale » (lignes directrices du PFPEC). La superficie qui dépasse celle de l'emprunteur « peut être louée ».
Le même immeuble de 24 000 pieds carrés montre ce que chaque règle permet.
| Prêt | Le propriétaire occupe au moins | Le propriétaire peut louer |
|---|---|---|
| SBA, immeuble existant | 12 240 pieds carrés (51 %) | 11 760 pieds carrés (49 %) |
| SBA, construction neuve | 14 400 pieds carrés (60 %) | 4 800 pieds carrés de façon permanente (20 %) |
| PFPEC, achat d'un immeuble | 12 000 pieds carrés (50 %) | La superficie qui dépasse la sienne |
Les locaux donnent du poids à cet écart d'un point. Divisez l'immeuble en six locaux de 4 000 pieds carrés. Trois locaux font exactement 50 % de la superficie, ce qui satisfait la règle canadienne et reste sous le plancher de la SBA. Selon la règle de la SBA, le propriétaire occupe quatre locaux, soit 16 000 pieds carrés.
Un prêteur juge un immeuble occupé par son propriétaire d'après les flux de trésorerie de l'entreprise. Notre guide des prêts en immobilier commercial explique comment les prêteurs établissent le montant du prêt.