Vous trouvez un immeuble commercial en cherchant à quatre endroits à la fois : les sites d'annonces, les courtiers commerciaux, la rue et les registres publics. Chaque canal montre une partie du marché, et une recherche limitée à un seul laissera donc passer des immeubles. Le bon point de départ dépend de votre but : louer un local, acheter un immeuble pour votre entreprise ou acheter pour le revenu.
| Votre but | Commencez par | Ajoutez ensuite | Ce qui peut vous échapper |
|---|---|---|---|
| Louer un local pour une entreprise | Un courtier du côté du locataire et les sites d'annonces | La marche dans le secteur, les questions aux commerçants voisins | Les locaux qu'un bailleur n'a pas annoncés |
| Acheter un immeuble pour votre entreprise | Les sites d'annonces et un courtier du côté de l'acheteur | La recherche du propriétaire dans les registres publics | Les propriétaires qui vendraient si on le leur demandait |
| Acheter pour le revenu | Les listes privées des courtiers | Les registres publics, les lettres aux propriétaires, les enchères | Les occasions vendues avant d'arriver sur un site |
Notez d'abord vos critères : type d'immeuble, superficie, budget, secteur et usage permis. Les libellés d'une annonce peuvent dérouter, et notre glossaire de l'immobilier commercial les explique. Un local brut, par exemple, arrive avec sa structure et ses services de base, sans intérieur fini.
Les premiers sites d'annonces que la plupart des gens consultent sont LoopNet et Crexi aux États-Unis, et REALTOR.ca et Centris au Canada. CoStar Group, propriétaire de LoopNet, décrit son réseau comme un service qui permet aux propriétaires, aux bailleurs et à leurs agents d'annoncer des immeubles à vendre ou à louer (CoStar Group, rapport annuel de 2025). Le même document présente CoStar comme un service de recherche par abonnement, et Ten-X comme une plateforme d'enchères en ligne pour l'immobilier commercial. Au Québec, Centris offre sa propre recherche de propriétés commerciales à louer.
Servez-vous d'un site d'annonces pour apprendre les prix et repérer les courtiers actifs dans votre secteur. Confirmez ensuite chaque annonce auprès de l'agent, car la disponibilité et le loyer peuvent changer après la publication.
Oui, mais la National Association of REALTORS (NAR) décrit deux services, et seuls leurs membres peuvent ouvrir les données courantes. Ces deux types de services sont le Commercial Information Exchange et le Commercial/Industrial MLS. Sa comparaison précise que seuls les participants et leurs titulaires de permis affiliés ont accès aux renseignements courants sur les immeubles (NAR, services commerciaux). Un courtier participant peut y chercher pour vous.
Pour trouver un local commercial à louer, fixez votre superficie et votre budget, engagez un courtier du côté du locataire, puis consultez les sites d'annonces et parcourez les rues voulues. La Banque de développement du Canada (BDC) dit aux propriétaires d'entreprise de trouver un courtier en immobilier commercial pour les aider à chercher un local (BDC, guide de location). Le bailleur paie habituellement ce courtier, et la recherche coûte donc rarement de l'argent au locataire au départ.
Cinq voies font apparaître des locaux, et chacune trouve ce que les autres manquent :
- Sites d'annonces. Filtrez par type, superficie et secteur, et enregistrez la recherche pour recevoir les nouveautés.
- Courtier du côté du locataire. Les courtiers entendent parler des locataires qui prévoient déménager avant tout avis.
- Commerces voisins. Les commerçants de la rue savent quel voisin part et quel bailleur traite bien ses locataires.
- Marche ou voiture. Cherchez les affiches, les vitrines couvertes de papier et les stationnements vides aux heures achalandées.
- Sous-locations. Un locataire devenu trop grand peut céder une partie de son local à un loyer plus bas, pour une durée plus courte.
Vérifiez d'abord si le zonage local permet votre entreprise à cet endroit, puis la superficie, l'emplacement, l'état et le coût total. La Small Business Administration (SBA) des États-Unis dit de vous assurer que le lieu respecte le zonage local, et avertit que le zonage peut restreindre certains types d'entreprises ou les interdire entièrement (SBA, emplacement de l'entreprise). La BDC suggère un conseiller indépendant qui connaît le zonage du secteur (BDC, choix d'un emplacement).
Vérifiez ensuite le local lui-même. Demandez quelle part de la superficie louée vous pourrez vraiment utiliser, car la superficie locative inclut une part des halls et des corridors. Demandez dans quel état le bailleur livre le local, et si une allocation pour améliorations locatives paie l'aménagement.
Convertissez chaque annonce en coût annuel sur la même superficie avant de les comparer. Un bail triple net (NNN) demande un loyer de base plus la part du locataire des taxes, des assurances et de l'entretien. Un bail brut intègre ces frais dans un seul loyer. Voici deux annonces hypothétiques de 2 500 pieds carrés, avec des frais nets estimés à 8 $ le pied carré :
| Annonce A | Annonce B | |
|---|---|---|
| Loyer demandé au pied carré | 24 $, bail NNN | 30 $, bail brut |
| Loyer de base par année | 60 000 $ | 75 000 $ |
| Frais nets par année | 20 000 $ | Inclus |
| Total par année | 80 000 $ | 75 000 $ |
L'annonce A semble moins chère de 6 $ le pied carré et coûte 5 000 $ de plus par année. Demandez à chaque bailleur les frais réels de l'an dernier, puis refaites le tableau avec ces chiffres.
Pour trouver un immeuble à vendre, cherchez sur les sites d'annonces et aux enchères, demandez aux courtiers leurs listes privées, puis approchez les propriétaires des immeubles qui conviennent. Un immeuble hors marché change de mains sans annonce publique, et notre guide du marché présente cinq façons de trouver un immeuble commercial hors marché. Une fois la cible choisie, les étapes pour acheter un immeuble commercial prennent le relais.
Les registres publics nomment habituellement le propriétaire d'un immeuble, et le bureau qui les tient dépend de l'endroit où se trouve l'immeuble. Aux États-Unis, commencez par le bureau d'enregistrement ou l'évaluateur du comté. Au Canada, commencez par le système provincial des titres ou des registres fonciers. Ces exemples montrent ce que vous pouvez obtenir :
| Lieu | Source publique | Ce qu'elle donne |
|---|---|---|
| Ville de New York | ACRIS, le registre de la ville | Les actes et autres documents de quatre arrondissements, de 1966 à aujourd'hui |
| Colombie-Britannique | Recherche BC Assessment | Une recherche gratuite de la valeur imposable, de la superficie, de l'année de construction et des ventes récentes, s'il y en a |
| Colombie-Britannique | Land Title and Survey Authority | Les propriétaires enregistrés, sur une copie du titre que vous commandez moyennant des frais |
| Québec | Registre foncier du Québec | Le registre foncier, avec le numéro de lot « accessible gratuitement » à partir d'une adresse |
Le registre nomme souvent une société. Cherchez cette société dans le registre des entreprises de l'État ou de la province pour trouver les personnes derrière elle, puis écrivez-leur en précisant l'immeuble, votre intérêt et vos coordonnées.
Des sites d'enchères comme Ten-X vendent des immeubles commerciaux privés, et la General Services Administration (GSA) des États-Unis vend des biens fédéraux excédentaires. La liste de la GSA comprend des immeubles de bureaux, d'anciennes écoles, des hôpitaux et d'autres bâtiments. Lors de ses ventes publiques et de ses enchères, tout le monde peut miser (GSA, vente de biens immobiliers). Lisez les conditions de vente et inspectez le bien avant de miser, car une enchère laisse moins de place à la renégociation.
Divisez le revenu net d'exploitation de l'immeuble par le prix demandé pour obtenir son taux de capitalisation, puis comparez-le aux ventes récentes du secteur. Le revenu net d'exploitation (RNE) est le revenu qui reste après les charges d'exploitation et avant les paiements du prêt. Prenons un immeuble hypothétique inscrit à 2 400 000 $ avec un RNE déclaré de 168 000 $ : cela donne un taux de capitalisation de 7,0 %. Si le chiffre du vendeur compte un local vacant comme loué et que le RNE réel est de 148 000 $, le taux tombe à 6,2 %. Demandez le registre des loyers et les états d'exploitation avant de vous fier au chiffre déclaré.
Combien y a-t-il d'immeubles commerciaux aux États-Unis, et qu'est-ce que cela change à votre recherche?
La U.S. Energy Information Administration (EIA) a dénombré environ 5,9 millions d'immeubles commerciaux en 2018, et 71 % d'entre eux avaient 10 000 pieds carrés ou moins. Ces petits immeubles ne représentaient que 19 % de la superficie (EIA, enquête de 2018, tableau B1). L'enquête de 2018 est la plus récente que l'EIA ait publiée. Elle compte certains immeubles qu'un courtier n'appellerait pas commerciaux, comme les écoles, les hôpitaux, les établissements correctionnels et les lieux de culte (EIA, à propos de l'enquête), et elle couvre seulement les États-Unis.
Source : U.S. Energy Information Administration, CBECS 2018, tableau B1. Parts calculées par Sphera Credit.
La taille change l'endroit où chercher. La commission d'un courtier grandit avec la transaction : à un même taux, une vente de 6 000 000 $ rapporte dix fois ce que rapporte une vente de 600 000 $. Les grands immeubles attirent donc plus de marketing, alors que le propriétaire d'un petit immeuble peut se contenter d'une affiche en vitrine.
L'enquête de 2018 a dénombré 208 000 immeubles vacants, dont 131 000 dans la plus petite catégorie de taille (EIA, tableau B6). L'EIA considère un immeuble comme vacant lorsque la superficie vacante dépasse celle de toute activité commerciale (EIA, types d'immeubles). Si vous cherchez moins de 5 000 pieds carrés, la marche dans le secteur et la recherche des propriétaires méritent autant de temps que les sites.
Trois croyances ralentissent une recherche : une seule base de données listerait tous les immeubles, le courtier de l'annonce travaillerait pour vous et tout agent résidentiel pourrait mener la recherche.
Certains guides décrivent le MLS comme une base de données de tous les immeubles commerciaux, et les règles de la NAR indiquent le contraire. Ses services réservent les données courantes aux participants, et un site d'annonces contient ce que les propriétaires et les agents choisissent d'annoncer. Un propriétaire qui n'a rien dit à personne n'apparaît dans aucune base, ce qui donne toute leur utilité aux registres publics décrits plus haut.
Le courtier inscripteur travaille pour le propriétaire, dans la plupart des transactions. Le Texas le formule ainsi : le courtier devient le mandataire du propriétaire par une entente avec celui-ci (Texas Real Estate Commission, avis sur le courtage). Ce mandataire doit aussi transmettre les renseignements importants que l'acheteur lui divulgue. Les règles varient selon l'État et la province, alors demandez qui le courtier représente avant de révéler votre budget.
Le permis le permet souvent, et les compétences diffèrent. Notre guide du courtage explique ce qu'un agent résidentiel doit apprendre pour l'immeuble commercial, à commencer par le prix fondé sur le revenu et les structures de bail. Choisissez une personne qui conclut des transactions de votre type dans votre secteur.
Les courtiers cherchent aussi de l'autre côté. Ils obtiennent leurs inscriptions d'immeubles commerciaux en approchant les propriétaires, souvent des années avant une vente, et un courtier qui connaît vos critères peut donc entendre parler d'un immeuble avant toute inscription.