Vous vendez un immeuble commercial en huit étapes : planifier la vente, fixer le prix, choisir le mode de vente, rassembler les dossiers, commercialiser l'immeuble, choisir une offre, signer une convention d'achat-vente et conclure. Les premières étapes coûtent du temps et des frais. Les dernières vous obligent à livrer l'immeuble aux conditions de l'acheteur.
| Étape | Ce que vous préparez ou signez | Êtes-vous lié? |
|---|---|---|
| 1. Planifier | un montant net visé et une estimation de l'impôt par votre comptable | Non |
| 2. Fixer le prix | une opinion de valeur du courtier ou une évaluation | Non |
| 3. Mode de vente | un contrat de courtage avec un courtier, ou aucun | Oui, pour la commission et la durée du mandat |
| 4. Dossiers | le registre des loyers, les baux, 12 mois d'états d'exploitation, le titre et le plan d'arpentage | Non, mais les acheteurs s'y fient |
| 5. Commercialisation | la notice d'offre et les ententes de confidentialité des acheteurs | Non |
| 6. Offre | une lettre d'intention | Surtout non |
| 7. Contrat | la convention d'achat-vente | Oui |
| 8. Clôture | l'acte de vente, le remboursement du prêt et l'état des rajustements | Oui |
L'étape 2 fixe le prix de l'immeuble d'après son revenu. Les acheteurs paient pour le revenu net d'exploitation, soit le loyer qui reste après les charges d'exploitation et avant les paiements du prêt. Ils le divisent par le taux de capitalisation qu'ils acceptent pour ce type d'immeuble. Notre guide sur l'évaluation d'un immeuble commercial présente la méthode du revenu, la méthode de comparaison et la méthode du coût.
L'étape 4 détermine ce que trouvera la vérification diligente de l'acheteur. L'acheteur compare le registre des loyers à chaque bail et demande à chaque locataire de signer un certificat de préclusion qui confirme le loyer, le dépôt et tout défaut. Un dossier qui contredit un bail donne à l'acheteur une raison de baisser le prix.
L'étape 5 présente l'immeuble aux acheteurs. La notice d'offre présente l'immeuble, ses baux et son revenu. Les acheteurs sérieux signent une entente de confidentialité avant de voir le registre des loyers.
Les étapes 6 et 7 donnent pour un temps le contrôle à l'acheteur. La convention d'achat-vente fixe le prix, le dépôt, la période de vérification diligente de l'acheteur, la date de clôture et vos déclarations sur l'immeuble. Notre explication détaille ce que contient une convention d'achat-vente. Pendant la période de vérification diligente, l'acheteur peut habituellement se retirer et récupérer son dépôt.
Oui. Un propriétaire peut commercialiser et vendre son propre immeuble, et un avocat rédige ou révise le contrat. Les propriétaires choisissent entre trois modes de vente :
- L'inscription par un courtier. Le courtier fixe le prix, rédige la notice d'offre, appelle les propriétaires d'immeubles semblables et mène la négociation. Notre page sur qui paie la commission explique comment le courtier du vendeur est payé.
- La vente par le propriétaire. Vous gardez la commission et vous prenez en charge le prix, la commercialisation et la sélection des acheteurs.
- La vente aux enchères. Les enchérisseurs se font concurrence à une date fixée, et la plus haute enchère égale ou supérieure à votre prix de réserve l'emporte.
Un vendeur américain paie l'impôt fédéral sur le gain à un taux maximal de 25 % sur la part qui vient de l'amortissement et de 20 % sur le reste (Topic 409 de l'IRS). Le gain est le prix moins votre base fiscale rajustée : ce que vous avez payé, moins l'amortissement que vous avez déduit pendant que vous possédiez l'immeuble.
L'amortissement répartit le coût d'un immeuble sur sa période de récupération sous forme de déduction annuelle. Pour un immeuble commercial, cette période est de 39 ans selon la méthode linéaire, et le coût du terrain en est exclu (Publication 946 de l'IRS). À la vente, l'amortissement que vous avez déduit revient sous forme de gain non récupéré de l'article 1250.
Prenons un immeuble acheté 3 000 000 $, dont 2 400 000 $ pour le bâtiment et 600 000 $ pour le terrain. Le propriétaire le vend 4 000 000 $ après 10 ans :
| Ligne | Montant | Calcul |
|---|---|---|
| Amortissement déduit | 615 385 $ | 2 400 000 $ ÷ 39 × 10 |
| Base fiscale rajustée | 2 384 615 $ | 3 000 000 $ − 615 385 $ |
| Gain | 1 615 385 $ | 4 000 000 $ − 2 384 615 $ |
| Impôt sur le gain non récupéré de l'article 1250 à 25 % | 153 846 $ | 615 385 $ × 25 % |
| Impôt sur le reste de 1 000 000 $ à 20 % | 200 000 $ | 1 000 000 $ × 20 % |
| Impôt fédéral sur les gains en capital | 353 846 $ | la somme des deux lignes |
L'exemple laisse de côté les frais de vente, qui réduisent le gain, et la convention du milieu du mois de l'IRS, qui réduit la première et la dernière année. Gardez fixe la hausse de prix de 1 000 000 $ et changez seulement la durée de détention. Chaque année d'amortissement de plus augmente la part du gain imposée à 25 %.
Source : Calcul de Sphera Credit sur l'exemple ci-dessus : amortissement linéaire de l'immeuble sur 39 ans, puis gain imposé au taux maximal de 25 % sur le gain de la section 1250 non récupéré et au taux supérieur de 20 % sur le reste (IRS, publication 946 et sujet 409). Exclut l'impôt de 3,8 % sur le revenu net de placement, l'impôt de l'État et les frais de vente.
Un impôt supplémentaire de 3,8 % sur le revenu net de placement s'applique aux particuliers dont le revenu brut ajusté modifié dépasse 200 000 $, ou 250 000 $ pour un couple marié qui produit une déclaration conjointe (Topic 559 de l'IRS). Votre État peut aussi imposer le gain.
Le Canada divise le résultat en deux. La déduction pour amortissement que vous avez demandée revient sous forme de récupération quand l'immeuble se vend au-dessus de sa fraction non amortie, et l'ARC traite cette récupération comme un revenu (ARC, folio de l'impôt sur le revenu S3-F3-C1). La moitié du gain en capital au-dessus du coût d'origine est imposable (ARC, calcul des gains en capital).
Oui, dans la plupart des cas : le vendeur d'un immeuble commercial au Canada perçoit la TPS/TVH de l'acheteur, sauf si l'acheteur est inscrit aux fins de cette taxe ou si le vendeur est un non-résident (ARC, Mémorandum sur la TPS/TVH 19.1). Un acheteur inscrit déclare lui-même la taxe dans sa propre déclaration. Faites confirmer l'inscription de l'acheteur par votre comptable avant la clôture, et inscrivez le traitement de la taxe dans la convention d'achat-vente.
Oui : un vendeur américain qui échange l'immeuble contre un autre bien immobilier détenu pour une entreprise ou un placement peut reporter le gain selon l'article 1031. La règle vise les biens immobiliers détenus pour l'exploitation d'une entreprise ou à titre de placement, à l'exclusion des biens immobiliers détenus principalement en vue de la vente (IRS, instructions du formulaire 8824).
Deux délais courent à partir du jour où vous transférez votre immeuble :
- 45 jours pour désigner par écrit le bien de remplacement.
- 180 jours pour le recevoir, ou la date limite de votre déclaration de revenus avec prolongation si elle arrive avant.
Selon l'IRS, le bien de remplacement doit être désigné dans les 45 jours qui suivent le transfert du bien cédé (IRS, délais d'un échange). La plupart des vendeurs font appel à un intermédiaire qualifié, qui détient le produit de la vente et achète le bien de remplacement pour eux. Planifiez l'échange avant de signer la convention d'achat-vente, car le compte à rebours commence à la clôture.
La règle canadienne la plus proche reporte le gain et la récupération quand vous remplacez un bien utilisé principalement pour gagner un revenu d'entreprise. Sa définition de ce bien exclut les biens locatifs (ARC, règles sur les biens de remplacement). Un propriétaire qui exploite son entreprise dans l'immeuble peut y être admissible, et un propriétaire bailleur, en général, ne l'est pas. Le pôle sur l'investissement compare l'existence d'un échange 1031 au Canada avec la règle américaine.
La convention d'achat-vente détermine qui paie chaque frais de clôture, et le vendeur assume habituellement la commission du courtier, le remboursement de son prêt et ses propres frais juridiques. Prévoyez chacun de ces frais avant d'accepter une offre.
| Frais | Ce qu'ils paient | Ce qui détermine qui paie |
|---|---|---|
| Commission du courtier | le travail du courtier inscripteur | le contrat de courtage |
| Remboursement du prêt | le solde du prêt et tous frais de remboursement anticipé | vos documents de prêt |
| Droits de mutation | la taxe du gouvernement sur l'acte | la loi, puis le contrat |
| Mise à jour du titre et de l'arpentage | la preuve que vous pouvez livrer un titre libre | le contrat et l'usage local |
| Honoraires juridiques et comptables | le contrat, la clôture et la déclaration de revenus | vos lettres de mission |
| Rajustements | les loyers perçus, les dépôts détenus et les taxes payées d'avance | l'état des rajustements |
Lisez la clause de remboursement anticipé de votre prêt avant de fixer une date de clôture, car de nombreux prêts commerciaux facturent un remboursement anticipé. Les droits de mutation reviennent au vendeur à certains endroits et à l'acheteur à d'autres, et le contrat peut les déplacer. Le guide d'achat compare qui paie les droits de mutation dans trois territoires.
Les vendeurs comptent souvent le prix comme de l'argent en main, s'attendent à ce qu'une détention plus longue réduise l'impôt et prennent une lettre d'intention signée pour une vente. Chaque erreur se révèle à la clôture.
Vous gardez le prix moins le remboursement du prêt, les frais de clôture et l'impôt. Dans l'exemple ci-dessus, une vente de 4 000 000 $ après 10 ans entraîne 353 846 $ d'impôt fédéral sur les gains en capital, avant tout impôt de l'État et avant le remboursement du prêt. Demandez à votre comptable une estimation de l'impôt avant de fixer le prix demandé.
Détenir l'immeuble plus d'un an fait passer un gain américain aux taux à long terme : selon l'IRS, un bien détenu plus d'un an avant sa cession produit un gain ou une perte en capital à long terme (IRS, règle de détention à long terme). Ensuite, chaque année d'amortissement augmente la part du gain imposée jusqu'à 25 %, comme le montre le graphique. Les déductions ont réduit votre impôt les années où vous les avez prises, et la vente en reprend une partie.
Une lettre d'intention consigne le prix et les conditions que les deux parties prévoient de signer. La plupart de ses conditions ne lient aucune des parties, et notre explication sur la force obligatoire d'une lettre d'intention montre les clauses qui lient. Gardez d'autres acheteurs intéressés jusqu'à la signature de la convention d'achat-vente, ou n'accordez l'exclusivité que pour une période courte et fixe.