Que signifie CAM en immobilier commercial?

CAM désigne l'entretien des aires communes (common area maintenance) : le coût d'exploitation des parties d'un immeuble commercial que tous les locataires partagent, que le bailleur leur refacture en plus du loyer de base. Les frais de CAM, ou charges de CAM, sont la part de ce coût qui revient à un locataire.

Les aires communes sont les espaces qu'aucun locataire ne loue seul : stationnements, allées piétonnes, halls, corridors, toilettes partagées, aires de chargement et terrains paysagers. La Banque de développement du Canada (BDC) décrit ces frais comme des frais « que les locataires se partagent habituellement » et cite en exemple le déneigement, les services de concierge, l'aménagement paysager et la gestion de la propriété (BDC, termes de location).

Les frais de CAM vont de pair avec les baux nets, dans lesquels le locataire paie des charges d'exploitation comme les taxes, l'assurance et l'entretien en plus du loyer de base, le loyer fixe du local. L'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) des États-Unis, qui supervise les banques nationales, indique à ses examinateurs que les baux de commerces de détail « sont couramment rédigés sur une base nette, les locataires remboursant au bailleur l'entretien des aires communes » (manuel de l'OCC). Dans un bail brut, le loyer couvre déjà ces coûts. Notre guide de la location compare les types de baux commerciaux.

Un bail canadien facture les mêmes coûts à titre de loyer additionnel, ou dans les TMI : les taxes, l'entretien (maintenance) et l'assurance.

TICAM désigne les taxes, l'assurance (insurance) et l'entretien des aires communes : les trois groupes de charges d'exploitation qu'un bail net triple (NNN) facture en plus du loyer de base. Une annonce qui affiche 24,00 $ plus 9,50 $ de TICAM demande 33,50 $ le pied carré par an. Demandez les trois chiffres séparément, car un plafond sur les frais de CAM laisse les taxes et l'assurance libres de monter.

Les frais de CAM sont les montants qu'un locataire paie pour le coût d'exploitation et d'entretien des aires communes d'un immeuble, en proportion de sa part de la superficie locative de l'immeuble. Le bail définit les coûts qui entrent dans l'enveloppe.

De nombreux baux ajoutent des frais d'administration : un pourcentage de l'enveloppe qui rémunère le bailleur pour sa gestion.

Multipliez l'enveloppe de CAM par la quote-part du locataire : sa superficie locative divisée par celle de l'immeuble. Prenons un centre commercial de quartier de 60 000 pieds carrés et une boulangerie qui y loue 3 000 pieds carrés. Chaque chiffre de cet exemple est une hypothèse.

Le dénominateur décide de la quote-part. Supposons que les locataires louent 48 000 pieds carrés et que le bail divise par la superficie louée. La quote-part de la boulangerie passe à 6,25 %, et ses frais sur le même budget atteignent 22 500 $. Un bail qui divise par la superficie locative totale laisse au bailleur le coût des locaux vacants.

La majoration, ou gross-up, recalcule les coûts qui varient avec l'occupation comme si l'immeuble était plein, avant que le bailleur applique chaque quote-part. Le nettoyage et les services publics diminuent quand des locaux restent vides, tandis que les taxes et l'assurance restent stables.

Disons que le centre commercial est occupé à 80 % et que ses coûts variables s'élèvent à 120 000 $. Majorés à pleine occupation, ils deviennent 150 000 $. La boulangerie paie 5 % de 150 000 $, soit 7 500 $, ce qu'elle paierait dans un centre plein.

Le rapprochement des frais de CAM est le règlement annuel par lequel un bailleur compare les acomptes de CAM qu'un locataire a versés aux coûts réels de l'immeuble, puis facture le manque ou crédite l'excédent. Les équipes de location parlent aussi de true-up.

Le cycle compte trois étapes :

• Le budget. Avant le début de l'année, le bailleur estime l'enveloppe et facture à chaque locataire sa quote-part en versements mensuels.
• Le relevé. Après la clôture de l'année, le bailleur additionne les coûts réels et envoie à chaque locataire un relevé de rapprochement.
• Le règlement. Le locataire paie le manque, ou le bailleur porte le trop-perçu en crédit sur les frais à venir.

Le budget du centre commercial était de 360 000 $ et ses coûts réels ont atteint 384 000 $. La quote-part de 5 % de la boulangerie s'élève à 19 200 $. Elle a versé 18 000 $ en acomptes : le relevé indique donc 1 200 $ à payer. Un nouveau budget à ce niveau porte l'acompte mensuel à 1 600 $.

La loi SB 1103 de la Californie protège les petits locataires. Pour les baux signés ou renouvelés à compter du 1er janvier 2025, un bailleur « ne doit pas facturer à un locataire commercial admissible des frais pour récupérer les coûts d'exploitation de l'immeuble » à moins de remplir six conditions (Code civil de la Californie, article 1950.9). L'une veut que les coûts soient « répartis proportionnellement entre les locataires, selon la superficie ou selon une autre méthode étayée par des pièces justificatives ». Une autre donne au bailleur 30 jours après une demande écrite pour remettre ces pièces. Un locataire commercial admissible est une microentreprise, un restaurant de moins de 10 employés ou un organisme sans but lucratif de moins de 20 employés, une fois qu'il a avisé le bailleur par écrit de son statut et attesté son nombre d'employés.

Ailleurs, les lois sur la location commerciale laissent le plus souvent les frais de CAM au bail. L'Ontario indique que sa Loi sur la location commerciale « n'établit pas les responsabilités en matière d'entretien » et que les bailleurs et les locataires « devraient inscrire ces responsabilités dans le bail » (gouvernement de l'Ontario).

Un plafond des frais de CAM limite la hausse des frais d'un locataire d'une année à l'autre, le plus souvent sur les seuls coûts contrôlables. Deux plafonds au même pourcentage peuvent produire deux factures, car le bail choisit la base à laquelle le pourcentage s'applique.

Les coûts contrôlables sont ceux sur lesquels les choix du bailleur influent, comme l'entretien ménager, l'aménagement paysager et la gestion. Les baux traitent habituellement les taxes, l'assurance et les tarifs des services publics comme incontrôlables et les laissent hors du plafond.

• Un plafond non cumulatif limite les frais de chaque année à un pourcentage fixe au-dessus du montant facturé l'année précédente. La marge que le bailleur laisse inutilisée pendant une année calme est perdue.
• Un plafond cumulatif relève chaque année une limite à partir du chiffre de la première année, même quand les coûts restent stables. La marge inutilisée se reporte. Une version composée applique le pourcentage à la limite précédente.

Prenons des coûts contrôlables de 4,00 $ le pied carré à l'année 1 et un plafond de 5 %. Les coûts sont des hypothèses, et les deux dernières colonnes montrent ce que le bailleur peut facturer.

À l'année 4, les coûts bondissent de 12 %. Le plafond non cumulatif retient la facture à 5 % au-dessus de l'année 3. Le plafond cumulatif a conservé la marge inutilisée des années 2 et 3 : sa limite se situe donc à 4,63 $. À l'année 5, l'écart est de 0,27 $ le pied carré, soit 810 $ par an pour la boulangerie.

Les plafonds jouent quand les prix grimpent. Le Bureau des statistiques du travail des États-Unis (BLS) suit ce que les entreprises facturent pour les services qu'un budget de CAM achète. D'août 2021 à août 2026, son indice des prix à la production des services d'entretien ménager a monté de 26,8 % (FRED, entretien ménager) et celui de la collecte des déchets solides, de 37,8 % (FRED, collecte des déchets solides). Un plafond de 5 % composé sur ces cinq hausses annuelles permet 27,6 %.

Source : Bureau des statistiques du travail des États-Unis (BLS), indice des prix à la production, par FRED (séries PCU562111562111, WPU0542, PCU531312531312, PCU561612561612 et PCU561720561720), août 2021 à août 2026; calcul de Sphera Credit pour les deux plafonds.

Entre août 2021 et août 2026, les services de gardiens de sécurité ont monté de 30,7 % (FRED, gardiens de sécurité), l'électricité commerciale de 31,1 % (FRED, électricité commerciale) et la gestion d'immeubles non résidentiels de 30,8 % (FRED, gestionnaires d'immeubles). Ce sont des indices de prix nationaux, et les coûts d'un immeuble donné peuvent se situer au-dessus ou au-dessous.

Des frais de CAM fixes remplacent le rapprochement annuel par un montant établi qui augmente d'un palier convenu chaque année. Le locataire y gagne un coût connu et renonce au crédit les années où les coûts réels sont bas. De nombreuses clauses de frais fixes refacturent quand même les taxes et l'assurance au coût réel.

Les prêteurs comptent les remboursements de CAM dans le revenu d'un immeuble, et ils vérifient que les charges de l'immeuble comprennent les coûts que les locataires remboursent. Le critère est le revenu net d'exploitation : le revenu annuel d'un immeuble moins ses charges d'exploitation, avant tout versement sur le prêt. Selon la définition de l'OCC, les remboursements des locataires « peuvent aussi être inclus si les dépenses remboursées figurent dans les charges d'exploitation » (OCC, revenu net d'exploitation).

Les remboursements de CAM, aussi appelés récupérations, sont les frais de CAM vus du côté du propriétaire. Chaque dollar de coût commun que les baux laissent au propriétaire réduit le revenu net d'exploitation. Reprenons le centre commercial, avec 48 000 de ses 60 000 pieds carrés loués et des quotes-parts établies sur la superficie totale. Les locataires remboursent 80 % de l'enveloppe de 384 000 $, et le propriétaire assume les 76 800 $ restants. À un taux de capitalisation de 6,5 %, ce coût retranche environ 1 180 000 $ de valeur. Notre guide explique ce qu'est un taux de capitalisation.

Un prêteur lit trois choses dans le dossier :

• Les baux. Dans les immeubles industriels à locataires multiples, note l'OCC, les bailleurs « sont généralement responsables de l'entretien des aires communes et exigent un remboursement du locataire » (OCC, immeubles industriels).
• Les frais de gestion. Pour les commerces de détail, l'OCC s'attend à des frais de gestion établis à la souscription « à un niveau de 3 à 5 pour cent du revenu brut effectif, hors remboursements ». Le revenu brut effectif est le revenu qu'un immeuble devrait produire après l'inoccupation et les pertes sur créances.
• Les arriérés. La liste de vérification du dossier de prêt de l'OCC demande les « rapports sur les baux en souffrance, y compris les remboursements de dépenses en retard ». Un locataire qui conteste un rapprochement et cesse de payer y apparaît.

Notre guide du financement montre comment les prêteurs font la souscription d'un prêt en immobilier commercial à partir de ce revenu.