Un bail brut est un bail commercial dont le loyer unique couvre le local et les charges d'exploitation de l'immeuble. Le bailleur paie l'impôt foncier, l'assurance et l'entretien à même ce loyer.
La Banque de développement du Canada (BDC) appelle ces coûts des frais accessoires : « Frais qui s'ajoutent à votre loyer de base » (BDC, termes de location). Un bail brut les fait entrer dans le loyer.
L'étiquette laisse une question ouverte : quels coûts. L'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) des États-Unis supervise les banques nationales. Son manuel sur le crédit décrit des immeubles de bureaux loués sur une base brute, « le locataire étant habituellement responsable des dépenses directement liées à l'occupation, comme les services publics et l'entretien ménager » (manuel de l'OCC). Avec ce type de bail brut, le locataire paie encore sa propre électricité et son nettoyage.
Le manuel en tire la conclusion pour les examinateurs bancaires : « les baux devraient toujours être examinés pour déterminer quelles dépenses incombent au bailleur ». Lisez les clauses sur les dépenses et traitez l'étiquette comme un résumé. Notre guide de la location place le bail brut à côté des autres types de baux commerciaux.
Le loyer brut est le chiffre unique, tout compris, qu'affiche un bail brut, au pied carré par année. Prenons une firme d'ingénierie qui loue 6 000 pieds carrés de superficie locative à 32,00 $. Son loyer brut est de 192 000 $ par année, soit 16 000 $ par mois. La superficie locative compte le local plus une part des halls et des corridors de l'immeuble.
Un bail à service complet, aussi appelé full service gross ou FSG, est un bail brut dont le loyer couvre aussi les services publics et l'entretien ménager du local. Le locataire paie un seul chiffre et le bailleur exploite l'immeuble.
La General Services Administration (GSA) des États-Unis loue des locaux pour les organismes du gouvernement, et elle publie le modèle de bail qu'elle signe. Le modèle détaille un loyer à service complet : le loyer du local lui-même, les charges d'exploitation et le coût d'aménagement du local. Les charges d'exploitation couvrent « les services de nettoyage, les fournitures, les matériaux, l'entretien, l'enlèvement des ordures, l'aménagement paysager, l'eau, les frais d'égout, le chauffage, l'électricité » (modèle de bail de la GSA).
Un bail brut modifié est un bail commercial qui répartit les charges d'exploitation de l'immeuble entre le bailleur et le locataire. Le loyer couvre certains coûts, et le locataire paie les autres directement ou au prorata.
Les annonces l'abrègent en MG. BDC le définit comme un bail « en vertu duquel vous et la ou le propriétaire vous partagez certains frais accessoires ». La définition ne fixe aucune répartition type. Un bail brut modifié met l'impôt foncier et l'assurance dans le loyer et facture les services publics. Un autre facture une part de chaque coût au-dessus d'un niveau fixé.
Le tableau montre une répartition courante pour chaque structure, qu'un bail peut changer.
| Coût | Brut à service complet | Brut, type bureaux | Brut modifié | Net triple |
|---|---|---|---|---|
| Impôt foncier | Dans le loyer | Dans le loyer | Dans le loyer ou partagé | Locataire |
| Assurance de l'immeuble | Dans le loyer | Dans le loyer | Dans le loyer ou partagée | Locataire |
| Entretien des aires communes | Dans le loyer | Dans le loyer | Partagé | Locataire |
| Services publics du local | Dans le loyer | Locataire | Locataire | Locataire |
| Entretien ménager du local | Dans le loyer | Locataire | Locataire | Locataire |
| Toit et structure | Bailleur | Bailleur | Bailleur | Bailleur, dans la plupart des baux |
Un bail brut industriel est un bail brut modifié utilisé pour les entrepôts et les immeubles d'industrie légère. Le loyer inclut habituellement l'impôt foncier et l'assurance de l'immeuble à leur niveau de la première année. Le locataire paie ses propres services publics et son entretien, et souvent sa part des hausses ultérieures. L'étiquette n'a aucune définition officielle : lisez ce que le bail dit de chaque coût.
Une année de base est l'année dont le loyer brut couvre déjà les charges d'exploitation, habituellement la première année du bail. Les années suivantes, le locataire paie sa part des charges de l'immeuble au-dessus de ce niveau, et le loyer monte donc avec les charges.
La part d'un locataire est sa superficie locative divisée par celle de l'immeuble. La firme d'ingénierie occupe 6 000 des 48 000 pieds carrés, soit une part de 12,5 %. Supposons que les charges de l'immeuble augmentent de 40 000 $ par rapport à l'année de base. La firme doit 5 000 $ de plus cette année-là.
Le modèle de la GSA traite l'impôt foncier de cette façon. Sa base d'imposition est « l'impôt foncier non rajusté de la première année d'imposition complète qui suit le début du bail » (GSA, clause de rajustement de l'impôt). Après cette année, le gouvernement paie « sa part de toute augmentation » et reçoit « sa part de toute diminution ».
Pour les charges d'exploitation, le modèle utilise un indice. Il les rajuste chaque année « en multipliant le taux de base par le pourcentage annuel de variation de l'indice du coût de la vie ». Cet indice est le CPI-W, un indice des prix à la consommation du Bureau des statistiques du travail des États-Unis. La clause compare la valeur du mois qui précède le début du bail avec celle du même mois de chaque année suivante.
Appliquons cette formule à la firme d'ingénierie. Son bail a commencé en septembre 2021, et 8,00 $ du loyer de 32,00 $ forment la base des charges d'exploitation. Le CPI-W s'établissait à 268,387 en août 2021 et à 328,481 en août 2026 (FRED).
| Année de bail à partir de | CPI-W, août | Variation depuis 2021 | Charges d'exploitation | Loyer à service complet |
|---|---|---|---|---|
| Septembre 2021 | 268,387 | Base | 8,00 $ | 32,00 $ |
| Septembre 2022 | 291,629 | 8,7 % | 8,69 $ | 32,69 $ |
| Septembre 2023 | 301,551 | 12,4 % | 8,99 $ | 32,99 $ |
| Septembre 2024 | 308,640 | 15,0 % | 9,20 $ | 33,20 $ |
| Septembre 2025 | 317,306 | 18,2 % | 9,46 $ | 33,46 $ |
| Septembre 2026 | 328,481 | 22,4 % | 9,79 $ | 33,79 $ |
À sa sixième année, la firme paie 202 740 $, soit 10 740 $ de plus qu'à la première. Un loyer que la plupart des locataires diraient fixe a augmenté de 5,6 %, sans aucun changement au loyer du local lui-même.
Une année de base fixée dans une année de faibles charges fait monter chaque facture ultérieure. Le modèle de la GSA prévoit un cas. Quand un immeuble n'est pas encore « pleinement évalué », la base d'imposition passe à la première année d'imposition qui repose sur une évaluation complète. Un immeuble à moitié vide crée le même problème pour le nettoyage et les services publics, et une clause de majoration le corrige. Réglez l'année de base dans la lettre d'intention, avant la rédaction du bail.
Un plafond de dépenses fait le travail d'une année de base avec un montant fixe en dollars. Le bail indique le niveau, par exemple 12,00 $ le pied carré, et le bailleur paie les charges jusqu'à ce niveau. Le locataire paie sa part de tout ce qui le dépasse. Une année de base flotte selon ce que l'immeuble a dépensé cette année-là. Un plafond de dépenses est connu le jour de la signature du bail.
Un bail brut met les charges d'exploitation de l'immeuble dans le loyer, et le bailleur assume le risque qu'elles augmentent. Un bail net facture ces charges au locataire en plus d'un loyer de base moins élevé, et le locataire assume donc ce risque.
- Locataire avec un bail brut. Un seul chiffre à budgéter, et moins de poids dans la gestion de l'immeuble.
- Locataire avec un bail net. Un loyer de base moins élevé, plus des factures qui suivent l'impôt, l'assurance et les réparations.
- Propriétaire avec un bail brut. Le contrôle de l'immeuble, et un revenu qui rétrécit quand les charges dépassent le loyer.
- Propriétaire avec un bail net. Un revenu plus stable, les charges étant refacturées.
Un bail net facture séparément au locataire une partie ou la totalité des charges de l'immeuble. BDC décrit la forme la plus simple comme un bail « en vertu duquel vous payez généralement l'un des frais accessoires ». Un bail net triple, ou NNN, facture les trois groupes : l'impôt foncier, l'assurance et l'entretien.
Le loyer net est le loyer de base qu'affiche un bail net, avant les charges de l'immeuble. Les annonces canadiennes le présentent à côté du loyer additionnel, la part du locataire dans ces charges. Pour comparer deux offres, ramenez les deux à un seul chiffre tout compris. Un loyer net de 20,00 $ avec 12,00 $ de charges équivaut à un loyer brut de 32,00 $ la première année. Par la suite, les deux baux répartissent les hausses de charges différemment.
Pour le propriétaire, la mesure est le revenu net d'exploitation (RNE) : le revenu annuel de l'immeuble moins ses charges d'exploitation, avant tout paiement de prêt. Remplissons l'immeuble de la firme d'ingénierie de baux bruts à 32,00 $. Le loyer est de 1 536 000 $ et les charges sont de 576 000 $, soit 12,00 $ le pied carré, et le RNE est donc de 960 000 $. Un immeuble à bail net triple, à un loyer net de 20,00 $, produit le même RNE, et les locataires y paient les charges.
Les deux immeubles se séparent quand les charges augmentent. Un acheteur évalue chacun en divisant son RNE par un taux de capitalisation, ici 7 %. Le graphique montre la valeur de l'immeuble à baux bruts à mesure que ses charges grimpent, avec et sans année de base dans ses baux.
Source : Calcul de Sphera Credit sur l'immeuble de l'exemple de la page : valeur = revenu net d'exploitation / taux de capitalisation, à un taux de capitalisation de 7 %. La hausse de 22,4 % est la variation de l'indice CPI-W du Bureau des statistiques du travail des États-Unis, moyenne des villes américaines, ensemble des articles, d'août 2021 à août 2026, par FRED (série CWUR0000SA0).
Avec un loyer brut fixe, une hausse de 22,4 % des charges retranche 129 024 $ de RNE et 1,84 million de dollars de valeur. Cette hausse est la variation du CPI-W sur les cinq années de bail de la firme. Avec une année de base dans chaque bail et un immeuble plein, les locataires paient la hausse et la valeur se maintient.
Les prêteurs testent ce risque. Les lignes directrices communes aux organismes américains de réglementation bancaire demandent qu'une politique de crédit couvre « la sensibilité des projections de revenus aux variations de variables économiques comme les taux d'intérêt, les taux d'inoccupation ou les charges d'exploitation » (OCC, politiques de crédit).
Un prêteur vérifie aussi le ratio de couverture du service de la dette (RCD) : le RNE divisé par les paiements annuels du prêt. Avec des paiements de 700 000 $, le ratio de l'immeuble à baux bruts passe de 1,37 à 1,19 après cette hausse des charges.
Un prêteur lit donc chaque bail brut pour y trouver son année de base, son plafond de dépenses et ses paliers de loyer. La définition du RNE que donne l'OCC fait place à ce que les locataires remboursent : « Les remboursements des locataires peuvent aussi être inclus si les dépenses remboursées font partie des charges d'exploitation ».