L'immobilier commercial regroupe les terrains et les bâtiments détenus pour en tirer un revenu ou pour loger une entreprise : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, immeubles d'appartements de cinq logements ou plus et terrains détenus pour un projet de construction. Le secteur de l'investissement le classe en catégories d'actifs selon le type de locataire qu'un immeuble sert. Les principales catégories d'actifs de l'immobilier commercial vont des bureaux et du commerce de détail à l'industriel, au multirésidentiel, à l'hôtellerie, aux terrains et aux immeubles à usage spécialisé.
L'usage détermine l'étiquette, quel que soit l'état de l'espace. Un local brut offert à une entreprise compte, tout comme une suite de bureaux aménagée grâce à l'allocation pour améliorations locatives d'un propriétaire. Le glossaire de l'immobilier commercial définit les termes propres à chaque catégorie.
| Bien | Compté comme immobilier commercial? | Où la réponse peut changer |
|---|---|---|
| Immeuble de bureaux | Oui | Le propriétaire qui y exploite son entreprise possède quand même un bien commercial |
| Commerce, restaurant ou centre commercial | Oui | Un commerce sous des logements peut changer la catégorie de tout l'immeuble |
| Entrepôt, usine ou immeuble flex | Oui, dans l'industriel | Le zonage le place dans une zone industrielle ou une zone d'emploi |
| Immeuble d'appartements de cinq logements ou plus | Oui, dans le multirésidentiel | L'IRS peut quand même le classer comme immeuble locatif résidentiel |
| Maison, duplex, triplex ou quadruplex | Habituellement résidentiel | Un usage commercial dans une maison unifamiliale la laisse dans le résidentiel pour Fannie Mae |
| Hôtel ou motel | Oui, dans l'hôtellerie | L'IRS compte les chambres de passage comme non résidentielles |
| Terrain détenu pour un projet de construction | Oui | Le terrain lui-même ne s'use jamais, il ne s'amortit donc jamais |
| École, église ou hôpital | Rarement négocié | L'EIA les compte comme bâtiments commerciaux |
Les immeubles d'appartements basculent dans l'immobilier commercial à cinq logements. Fannie Mae achète des prêts hypothécaires sur des propriétés résidentielles « lorsque l'habitation compte de un à quatre logements » (Fannie Mae, Selling Guide B2-3-01). Le programme MLI Select de la SCHL pour les projets locatifs commence à « un minimum de 5 logements » (SCHL, MLI Select). Le guide principal explique pourquoi un cinquième logement change le prêt.
Chaque prêteur, autorité fiscale, service de zonage et organisme de statistique rédige son propre test du bien commercial, si bien qu'un même immeuble peut réussir un test et échouer au suivant. Les tests posent des questions différentes. Un prêteur compte les logements, une autorité fiscale suit les loyers ou la superficie, un règlement de zonage lit la carte, et un organisme de statistique mesure l'usage des étages.
| Qui pose la question | Ce que le test mesure | Où se situe la ligne |
|---|---|---|
| Fannie Mae, prêts hypothécaires résidentiels aux États-Unis | Les logements | De un à quatre logements, c'est résidentiel |
| MLI Select de la SCHL, assurance des immeubles locatifs au Canada | Les logements et l'espace non résidentiel | Cinq logements ou plus; espace non résidentiel jusqu'à 30 % de la superficie |
| IRS, amortissement aux États-Unis | La provenance des loyers bruts | 80 % ou plus tirés de logements, c'est un immeuble locatif résidentiel |
| ARC, déduction pour amortissement au Canada | L'usage de la superficie | 90 % d'usage non résidentiel donne droit à la déduction supplémentaire de 2 % |
| Zonage de Seattle et de Toronto | Ce que la carte de zonage permet sur le terrain | Zones commerciales, industrielles, d'emploi ou à usage mixte |
| EIA, statistiques énergétiques aux États-Unis | L'usage de la superficie de plancher | La moitié ou plus pour un usage ni résidentiel, ni industriel, ni agricole |
Les prêteurs comptent d'abord les logements. Le programme résidentiel de Fannie Mae couvre de un à quatre logements. Fannie Mae achète aussi des prêts hypothécaires sur des propriétés qui « ont un usage commercial en plus de leur usage résidentiel », comme une garderie, un salon de coiffure ou un cabinet de médecin (Fannie Mae, Selling Guide B2-3-04). Cette politique exige un logement unique que l'emprunteur occupe comme résidence principale, et l'emprunteur doit être à la fois propriétaire et exploitant de l'entreprise.
Au Canada, l'MLI Select de la SCHL commence à cinq logements et plafonne la partie commerciale d'un projet locatif. Sa règle se lit ainsi : « L'espace non résidentiel ne doit pas dépasser 30 % de la superficie brute ou 30 % de la valeur totale aux fins du prêt » (SCHL, MLI Select). Au-delà de ce plafond, le projet sort du programme.
L'IRS suit les loyers. Un immeuble est un immeuble locatif résidentiel « si 80 % ou plus de ses revenus locatifs bruts de l'année d'imposition proviennent de logements » (IRS, publication 946). La publication 946 donne « un immeuble de bureaux, un magasin ou un entrepôt » comme exemples d'immeubles non résidentiels. Deux détails font passer des immeubles d'un côté à l'autre de la ligne :
- Une chambre d'hôtel ou de motel ne compte pas comme logement quand plus de la moitié des unités servent à des séjours de passage.
- Le propriétaire qui habite une partie de l'immeuble ajoute la juste valeur locative de cette partie aux revenus locatifs bruts.
L'ARC suit la superficie. La plupart des bâtiments acquis après 1987 vont dans la catégorie 1, au taux de 4 %. Un bâtiment non résidentiel admissible peut obtenir 2 % de plus, pour un taux total de 6 % (ARC, catégories de biens amortissables). Pour l'obtenir, le propriétaire doit choisir d'inclure le bâtiment dans une catégorie distincte. L'ARC mesure l'usage en pieds carrés, et la déduction supplémentaire exige qu'au moins 90 % du bâtiment serve à des fins non résidentielles à la fin de l'année d'imposition.
Le zonage classe les terrains selon l'usage permis, et le « commercial » n'est qu'une de ses zones. Le règlement de Seattle énumère des zones « comme les zones résidentielles de quartier, commerciales, industrielles et du centre-ville » (Ville de Seattle, zonage). Toronto attribue à chaque propriété une catégorie, « par exemple : résidentielle, commerciale, à usage mixte, d'emploi ou institutionnelle » (Ville de Toronto, Règlement de zonage 569-2013). Un entrepôt se trouve habituellement dans une zone industrielle à Seattle et dans une zone d'emploi à Toronto.
L'Energy Information Administration (EIA) des États-Unis compte un bâtiment comme commercial quand « au moins la moitié de la superficie de plancher sert à un usage qui n'est ni résidentiel, ni industriel, ni agricole » (EIA, enquête CBECS). Son enquête inclut donc « les écoles, les hôpitaux, les établissements correctionnels et les bâtiments servant au culte » à côté des magasins, des restaurants, des entrepôts et des bureaux. En 2018, lors de sa dernière enquête terminée, l'EIA a estimé à 5,9 millions le nombre de bâtiments commerciaux aux États-Unis. Une usine reste en dehors de ce compte, parce que sa superficie sert un usage industriel.
Un immeuble à usage mixte reçoit une catégorie différente selon le test, parce que l'IRS suit les loyers alors que les prêteurs et l'EIA suivent les logements et la superficie. Un commerce sous des logements montre à quel point les réponses peuvent diverger.
Prenons un immeuble de trois étages avec un commerce au rez-de-chaussée et quatre logements aux deux étages supérieurs. Chaque logement se loue 1 700 $ par mois et le commerce 2 000 $. L'immeuble a coûté 1 200 000 $, sans le terrain. L'IRS place la ligne à 80 % des loyers bruts tirés de logements (IRS, publication 946). Ses tables amortissent un immeuble locatif résidentiel sur 27,5 ans et un immeuble non résidentiel sur 39 ans.
Source : Calcul de Sphera Credit : un coût de bâtiment de 1 200 000 $ divisé par la période de recouvrement, 27,5 ans pour un immeuble locatif résidentiel (80 % ou plus des loyers bruts tirés de logements) et 39 ans pour un immeuble non résidentiel, selon la publication 946 de l'IRS.
Les logements rapportent 6 800 $ des 8 800 $ que l'immeuble touche chaque mois, soit 77 % de ses loyers. Cette part reste sous 80 %, si bien que tout l'immeuble est un immeuble non résidentiel. Une année complète d'amortissement linéaire donne 30 769 $ (1 200 000 $ / 39), alors que la table résidentielle donnerait 43 636 $ (1 200 000 $ / 27,5). Le loyer du commerce fixe la catégorie : à 1 700 $ par mois, les logements rapporteraient exactement 80 % des loyers et l'immeuble passerait à la table de 27,5 ans.
Les autres tests donnent leurs propres réponses pour le même immeuble :
| Qui pose la question | Réponse pour l'immeuble de l'exemple |
|---|---|
| IRS | Immeuble non résidentiel : les logements rapportent 77 % des loyers |
| ARC, si l'immeuble était au Canada | Catégorie 1 à 4 % : le commerce occupe un étage sur trois, bien en deçà de 90 % |
| Fannie Mae | Hors de sa politique d'usage mixte, qui vise les maisons unifamiliales |
| MLI Select de la SCHL | Hors du programme : quatre logements, et un commerce sur le tiers de la superficie |
| EIA | Un bâtiment résidentiel : les logements occupent deux de ses trois étages |
Un fiscaliste devrait confirmer toute catégorie avant que vous vous y fiiez. L'usage personnel du propriétaire, une location à court terme et la date de mise en service de l'immeuble peuvent chacun changer le résultat.
Les gens placent souvent mal la ligne des immeubles d'appartements, croient qu'une entreprise à domicile rend une maison commerciale et traitent l'industriel comme un domaine à part de l'immobilier commercial. Chaque erreur vient de la lecture d'un seul test comme s'il était le seul.
Un immeuble de cinq logements compte déjà. Certains guides décrivent le multirésidentiel commercial comme les immeubles de « plus de cinq logements », ce qui laisse l'immeuble de cinq logements nulle part. Les règles résidentielles de Fannie Mae s'arrêtent à quatre logements, et l'MLI Select de la SCHL commence à cinq, si bien que la première taille commerciale est de cinq logements.
Une entreprise à domicile laisse habituellement la maison dans le résidentiel. Fannie Mae accepte une garderie, un salon de coiffure ou un cabinet de médecin dans une maison unifamiliale. Sa règle ajoute que « le bien doit être principalement résidentiel » (Fannie Mae, Selling Guide B2-3-04). L'acheteur qui veut un commerce avec un logement à l'étage, ou un immeuble de plusieurs logements au-dessus d'un commerce, passe au prêt commercial, que le guide du prêt en immobilier commercial couvre.
Les investisseurs, les courtiers et les prêteurs comptent les entrepôts, les centres de distribution et les usines dans la catégorie industrielle de l'immobilier commercial. Le zonage et les statistiques fédérales tracent la ligne ailleurs. Seattle cartographie ses zones industrielles séparément de ses zones commerciales, Toronto les appelle des zones d'emploi, et l'EIA laisse les bâtiments industriels hors de son compte des bâtiments commerciaux. L'acheteur qui lit « commercial » sur une carte de zonage devrait vérifier qu'un entrepôt y est permis.