TI désigne les tenant improvements, ou améliorations locatives : les travaux de construction qui adaptent un local commercial loué à l'entreprise qui l'occupera. Une allocation TI est l'argent qu'un bailleur consacre à ces travaux.
Un bailleur loue la plupart des locaux neufs sans finition. La NAIOP, la Commercial Real Estate Development Association, définit le local brut (shell space) comme un « espace d'une propriété dépourvu d'améliorations et de finitions intérieures, ou qui en comporte un niveau minimal » (NAIOP, termes et définitions). Les améliorations locatives transforment ce local brut en bureaux, en boutique ou en clinique.
Un local qu'un locataire précédent a aménagé demande moins de travaux. La NAIOP le nomme espace reloué (relet space) et note que les courtiers disent aussi espace de deuxième génération.
Le terme figure parmi les termes d'un bail commercial de notre glossaire.
TI veut dire tenant improvements, soit améliorations locatives. Les courtiers écrivent TI pour les travaux et ajoutent un mot pour l'argent : allocation TI, ou TIA. Une annonce qui offre « 40 $ de TI » offre une allocation de 40 $ le pied carré.
Les améliorations locatives sont les modifications permanentes que reçoit le local d'un locataire avant l'ouverture de l'entreprise :
- cloisons, portes et plafonds
- revêtements de sol, peinture et armoires encastrées
- éclairage, prises électriques et conduits de données
- plomberie des cuisines, des toilettes ou des salles d'examen
- modifications du chauffage, de la ventilation et de la climatisation
L'immeuble de base reste hors du terme. La General Services Administration (GSA) des États-Unis loue des locaux pour les organismes du gouvernement, et son bail type chiffre les deux séparément. Les travaux « qui ne sont pas expressément désignés comme des TI », ou comme une autre composante du loyer, font partie du loyer du local brut (modèle de bail de la GSA). La structure, les halls, les ascenseurs et les toilettes appartiennent au local brut.
Oui. Les baux et les comptables canadiens disent leasehold improvements là où les baux américains disent tenant improvements, et le français dit améliorations locatives dans les deux cas. La Banque de développement du Canada (BDC) les traite comme un seul terme : des « rénovations effectuées dans un espace immobilier commercial loué pour l'adapter aux besoins de votre entreprise » (BDC, termes de location). Les mots build-out et fit-out désignent les mêmes travaux.
Une allocation TI est le montant qu'un bailleur accepte de verser pour les améliorations d'un locataire, habituellement exprimé en dollars par pied carré de superficie louée. Le locataire paie le coût qui la dépasse.
La BDC décrit l'allocation comme un « montant offert par la ou le propriétaire pour vous aider à payer les rénovations apportées à l'espace loué ». Les bailleurs la comptent parmi leurs concessions. La NAIOP nomme les « allocations pour améliorations locatives supérieures au marché », à côté du loyer gratuit, parmi les concessions qu'un bailleur accorde « pour attirer un locataire quand l'inoccupation est élevée ».
Les deux parties fixent le montant tôt, dans la lettre d'intention, avant que les avocats rédigent le bail.
Le bail, ou une lettre de travaux (work letter) qui y est jointe, fixe les règles. La NAIOP définit la lettre de travaux comme « un document juridique qui énonce les obligations du bailleur relatives aux améliorations nécessaires pour préparer les lieux loués à l'occupation d'un locataire » (NAIOP, lettre de travaux). Elle décrit les améliorations, leur coût, la part du bailleur et la date d'achèvement.
L'argent circule de l'une de deux façons :
- Le bailleur construit. Le bailleur engage l'entrepreneur et applique l'allocation à la facture. Le locataire paie l'excédent au bailleur.
- Le locataire construit. Le locataire engage l'entrepreneur et paie les factures. Le bailleur rembourse le locataire jusqu'à concurrence de l'allocation, aux conditions que fixe la lettre de travaux.
Le bail de la GSA montre une façon de garder le prix honnête. Quand le prix vient d'un appel d'offres, le bailleur invite « au moins deux entrepreneurs généraux qualifiés » à soumissionner pour les travaux. Un locataire privé peut demander la même chose.
La lettre de travaux décide de ce que l'allocation paie. Une allocation couvre habituellement la construction qui reste avec l'immeuble : les éléments de la liste ci-dessus, plus les permis et les honoraires de conception quand le bail le prévoit. Elle exclut habituellement ce que le locataire emporte. La BDC appelle ces éléments des accessoires fixes d'exploitation : des « éléments matériels de l'espace loué que vous pouvez retirer facilement et emporter avec vous à la fin du bail », comme les meubles, les stocks et les ordinateurs.
Un aménagement clé en main remplace l'allocation par un local fini. La NAIOP définit le clé en main (turnkey) comme « l'engagement d'un bailleur à fournir et à payer les améliorations des lieux d'un locataire ». Le bailleur livre le local « dans un état prêt pour l'usage prévu par le locataire ».
| Allocation TI | Aménagement clé en main | |
|---|---|---|
| Ce que le bailleur promet | Un montant fixe par pied carré | Un local fini, construit selon un plan convenu |
| Qui assume un dépassement de coûts | Le locataire | Le bailleur |
| Ce que le locataire vérifie | Le montant et les coûts qu'il couvre | Les plans et les finitions que le bailleur construira |
Le bailleur paie les améliorations locatives jusqu'à concurrence de l'allocation et récupère cet argent dans le loyer. Le locataire paie chaque dollar de coût au-delà de l'allocation.
Prenons une suite de bureaux de 5 000 pieds carrés. Le bailleur offre une allocation de 40 $ le pied carré, et l'entrepreneur chiffre l'aménagement à 55 $.
| Par pied carré | Total | |
|---|---|---|
| Coût de l'aménagement | 55 $ | 275 000 $ |
| Allocation TI | 40 $ | 200 000 $ |
| Payé par le locataire | 15 $ | 75 000 $ |
Un locataire à court de liquidités pour sa part peut emprunter. La BDC décrit le prêt pour améliorations locatives comme « un prêt à court terme (souvent amorti sur cinq ou six ans) ». Notre calculateur de prêt aux entreprises en estime les versements.
Le locataire rembourse l'allocation dans le loyer. Une croyance répandue veut que l'allocation soit de l'argent gratuit, et le bail type de la GSA montre le contraire noir sur blanc. Son tableau des loyers comporte une ligne pour le loyer des améliorations locatives, et la note de bas de page se lit ainsi : l'allocation « est amortie à un taux de X pour cent par année sur XX ans » (modèle de bail de la GSA). Les blancs reçoivent le taux d'intérêt et la durée de chaque entente.
Le même bail donne trois choix au gouvernement quand les travaux coûteront plus que l'allocation :
- « Réduire les exigences d'aménagement »
- « Payer le dépassement en une somme forfaitaire à l'achèvement substantiel »
- « Négocier une hausse du loyer »
Une allocation inutilisée a aussi de la valeur. La GSA peut rendre la part inutilisée au bailleur « en échange d'une baisse du loyer ». Un locataire privé peut demander la même clause dans sa lettre de travaux.
L'amortissement convertit l'allocation en loyer. Le bailleur traite l'allocation comme un prêt au locataire et étale son remboursement, avec intérêts, sur la durée du bail.
Chiffrons l'allocation de 40 $ de l'exemple à 7,00 % par an, le taux préférentiel bancaire américain du 8 octobre 2026 (Réserve fédérale, publication H.15). Le taux sert ici de référence publique. Chaque bailleur fixe le sien, et le bail l'indique. Sur un bail de 10 ans, des versements mensuels égaux reviennent à 5,57 $ le pied carré par année.
Le graphique montre le loyer qui rembourse la même allocation sur d'autres durées de bail.
Source : Calcul de Sphera Credit : versements mensuels égaux qui remboursent une allocation de 40 $ le pied carré à 7,00 % par an, le taux préférentiel bancaire du 8 octobre 2026 dans la publication H.15 de la Réserve fédérale.
Un bail court laisse au bailleur peu d'années pour récupérer l'argent, alors le loyer qui le rembourse grimpe vite. Ce calcul explique pourquoi les bailleurs lient la taille de l'allocation à la durée du bail.
Le montant varie selon le marché, l'immeuble et le locataire. L'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) des États-Unis supervise les banques nationales, et il dit à ses examinateurs que les coûts des améliorations locatives « peuvent varier considérablement selon le marché et la catégorie de l'immeuble » (guide de l'OCC). Son guide décrit trois tendances :
- Les améliorations coûtent plus cher à un bailleur pour un nouveau locataire que pour un locataire qui renouvelle.
- Les bailleurs de commerces de détail livrent habituellement une « white box », que le guide décrit comme « des cloisons sèches apprêtées et un plancher de béton », et le locataire finit le local.
- Les bureaux médicaux coûtent plus cher à aménager que les bureaux classiques, à cause de leur plomberie et de leur câblage.
Les prêteurs lisent ces coûts avec les baux. L'OCC compte les améliorations locatives parmi les coûts à engager pour relouer des locaux, qu'il qualifie d'« éléments importants de la souscription ». Notre guide des prêts en immobilier commercial explique comment les prêteurs font la souscription d'un prêt en immobilier commercial.
Une allocation en argent peut constituer un revenu imposable pour le locataire, selon le bail et selon le propriétaire des améliorations. L'article 110 de l'Internal Revenue Code des États-Unis l'exclut pour un bail de commerce de détail de 15 ans ou moins, jusqu'à concurrence du montant que le locataire dépense.
L'article se lit ainsi : « Le revenu brut d'un preneur ne comprend aucun montant reçu en argent (ou traité comme une réduction de loyer) par un preneur de la part d'un bailleur » aux termes d'« un bail à court terme d'un local de commerce de détail » (26 U.S.C. 110). Trois conditions s'appliquent :
- Le local est un local de commerce de détail, où le locataire vend des biens ou des services « au grand public ».
- Le bail dure « 15 ans ou moins ».
- Le locataire dépense l'argent pour des améliorations qui reviennent « au bailleur à la fin du bail », et l'exclusion s'arrête au montant dépensé.
Un locataire de bureaux ou d'immeuble industriel se trouve hors de l'article 110, tout comme un locataire de commerce de détail dont le bail est plus long. Le résultat fiscal dépend alors du bail et du propriétaire des améliorations. Consultez un fiscaliste avant de signer.
La partie qui paie les améliorations et qui en est propriétaire les amortit. L'IRS dit au locataire : « Vous pouvez toutefois amortir toute amélioration d'immobilisation que vous apportez au bien » (IRS, Publication 946). La même publication range les biens d'amélioration admissibles (qualified improvement property) parmi ses biens de 15 ans. En général, il s'agit d'une amélioration de l'intérieur d'un immeuble non résidentiel, faite après la mise en service de l'immeuble. Un agrandissement de l'immeuble, un ascenseur ou un escalier mécanique et la charpente structurale interne se trouvent hors de la définition. Les biens immobiliers non résidentiels eux-mêmes ont une période de récupération de 39 ans.
Au Canada, l'Agence du revenu du Canada (ARC) range un intérêt à bail dans la catégorie 13 de son régime de déduction pour amortissement. L'ARC précise que « le taux maximum de déduction dépend de la nature de l'intérêt à bail et des modalités du bail » (ARC, catégories de la déduction pour amortissement).
| États-Unis | Canada | |
|---|---|---|
| Terme courant | Tenant improvements | Leasehold improvements |
| Catégorie fiscale | Biens de 15 ans, pour les biens d'amélioration admissibles | Catégorie 13, intérêt à bail |
| Ce qui fixe le rythme | La période de récupération | La nature de l'intérêt à bail et les modalités du bail |
Elles appartiennent habituellement au bailleur. La BDC précise que, à moins d'indications contraires dans le bail, « toute amélioration apportée à l'immeuble devient généralement la propriété de la locatrice ou du locateur ». L'article 110 repose sur la même idée : il vise les biens qui reviennent au bailleur à la fin du bail.
Un locataire qui veut garder un élément le désigne dans le bail comme un accessoire fixe d'exploitation. Un bail peut aussi obliger le locataire à retirer ses améliorations et à remettre le local en état, alors lisez la clause de remise des lieux avant de concevoir l'aménagement.
L'allocation est une ligne d'un bail. Notre guide de la location explique comment on calcule le loyer en immobilier commercial.